El precio de la vivienda, un problema creciente

Lo más eficaz para contener el precio de la vivienda en España es actuar con políticas de oferta, según el autor. En su opinión, lo prioritario es hacerlo sobre la construcción de las viviendas para reducir la tensión generada por el déficit de la oferta respecto de la demanda

Existe unanimidad en considerar preocupantes los procesos de fuerte aumento del precio de las viviendas que se dan cíclicamente en España. Así, el iniciado en 1998 ha provocado una subida del 98%, que aún siendo inferior a la subida correspondiente al llamado boom del periodo 1986-1991 ha empeorado de forma significativa la accesibilidad a la vivienda de los españoles.

Al respecto, estudios recientes indican que, debido al efecto acumulativo de los sucesivos movimientos alcistas de precios, hoy una familia-tipo necesita el 35% de sus ingresos anuales para pagar la adquisición de una vivienda de tipo medio, ascendiendo el porcentaje hasta el 40% en el caso de Madrid.

Es obligado un cambio de conducta de los ayuntamientos, que deben renunciar a la política del suelo como forma de obtener recursos fáciles

La relevancia social del problema es considerable si se atiende a que para la inmensa mayoría de los españoles la vivienda representa no sólo su hábitat personal y familiar, sino también su único activo patrimonial. Por ello, las Administraciones públicas, que tienen el mandato constitucional de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, intentan frenar el crecimiento de los precios, empeño que acomete con especial énfasis la titular del reinventado Ministerio de la Vivienda. La cuestión a dilucidar es si para desinflar los precios es aconsejable utilizar políticas de demanda o por el contrario políticas de oferta.

En la primera de las opciones se han expuesto ideas poco afortunadas que tendrían un alto coste social y no aportarían solución al problema. Un ejemplo es el globo sonda lanzado por el nuevo ministerio apuntando a la posible desaparición del incentivo fiscal en el IRPF a la adquisición de la vivienda habitual, lo que supondría querer contener los precios mediante la contracción de la demanda. Al hacerlo eliminando la ayuda fiscal no se mejoraría la accesibilidad de la adquisición y el problema subsistiría intacto, pero, eso sí, con un posible sentimiento de agravio por parte de los que no accediesen al beneficio fiscal más popular de los últimos 25 años.

También se ha planteado la posible resurrección de la deducción fiscal por arrendamientos como fórmula para sustituir demanda de adquisición de viviendas por demanda de alquiler. Parece desconocerse la idiosincrasia cultural de los españoles -en España el régimen de propiedad de la vivienda alcanza el 85%, frente al 63% de media en la UE-, que valoran mucho el hecho de ser propietarios de su vivienda, seguramente por su condición antes aludida de único activo patrimonial para la mayoría.

La reflexión que suscita lo expuesto hasta ahora es que para contener el precio de las viviendas resulta más eficaz actuar con políticas de oferta. De ese modo, si se pretende dinamizar el mercado de alquileres, es más operativo reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyas actuales rigideces (como el plazo mínimo del contrato) limitan el parque de viviendas ofertadas en alquiler. Pero, sin duda alguna, lo prioritario es actuar sobre la construcción de viviendas, para reducir la tensión generada por el déficit de la oferta respecto de la demanda. Para ello, la Administración puede actuar de modo directo a través de la construcción de viviendas protegidas, o de modo inducido propiciando las condiciones que impulsen la construcción de viviendas libres.

Dado que todas las comunidades autónomas tienen competencias plenas en materia de vivienda, tiene interés observar los resultados obtenidos por las mismas, resultados que son ciertamente diversos. Según se refleja en la memoria sobre la situación socioeconómica y laboral del Consejo Económico y Social (CES) correspondiente a 2003, las comunidades que han conseguido un mayor aumento en el número de viviendas libres cuya construcción se inicia han sido Madrid y Castilla-La Mancha, con tasas de variación interanual 2003/2002 del 41,3% y del 40,5%, respectivamente. Por el contrario, las comunidades que presentan resultados más modestos son Canarias, con un 5,4%, y Extremadura, con un 3,5%.

Por su parte, si se mide el esfuerzo realizado directamente por la Administración basándose en el porcentaje que representan las viviendas protegidas cuya construcción se ha iniciado en 2003 sobre las libres también iniciadas en dicho año, las comunidades que han hecho mayor esfuerzo han sido el País Vasco (20%) y Navarra (17%), en tanto que aquellas que han realizado un menor esfuerzo relativo han sido Baleares (3,3%) y Extremadura (2,3%). Llama la atención que Extremadura, donde era consejera de Vivienda la actual ministra del Gobierno, sea la última de las comunidades tanto en los resultados obtenidos en construcción de viviendas libres como en el esfuerzo relativo realizado en la construcción de las protegidas.

En el mismo ámbito de políticas de oferta, es imprescindible abordar el impacto que provoca la repercusión del suelo en la estructura de costes de una vivienda y, por tanto, en su precio, que ha alcanzado porcentajes superiores al 50%. Es obligado un cambio de conducta en los ayuntamientos, que deben renunciar a la recurrente utilización de la política del suelo como forma impropia de obtener recursos fáciles.