Metrovacesa venderá un tercio de sus activos inmobiliarios
Metrovacesa emprenderá a partir de este año, y hasta 2008, una política de venta de activos que la llevará a desprenderse de un tercio de su actual reserva de inmuebles de alquiler, que asciende a más de un millón de metros cuadrados. La compañía destinará los ingresos a la compra de nuevos edificios.
Metrovacesa quiere renovar su cartera de inmuebles, para lo cual prevé vender un tercio de sus activos de alquiler hasta 2008. Elegirá para ello tanto los edificios más antiguos como los que se encuentran situados en las zonas con menos potencial de revalorización. Los ingresos obtenidos se reinvertirán en proyectos de desarrollo propio y en la compra de nuevos inmuebles con más potencial, según explica la compañía en un folleto enviado a la CNMV.
Metrovacesa es la propietaria de algunos de los edificios de oficinas más emblemáticos de Madrid, como Castellana 280 (actual sede de Repsol), la Torre de Madrid y el Edificio España, en la plaza de España de la capital. En Barcelona también posee inmuebles muy valorados, en la calle Balmes y en el Prat de Llobregat. Y junto a ellos también posee edificios que ya no son considerados estratégicos, situados en la periferia de Madrid.
La política de rotación de activos ha sido una constante en la inmobiliaria, pero se ha incrementado desde hace unos años. Si en 2002 la compañía vendió activos por 119,3 millones (incluidas las cifras de su fusión con Bami), el año pasado los ingresos por esta partida aumentaron hasta 241,7 millones, un incremento de más del 50%. En 2004, la empresa prevé superar en la misma proporción esta partida.
La venta de inmuebles le llevará al objetivo de concentrarse cada vez más en tres segmentos que considera estratégicos: oficinas, centros comerciales y hoteles. Esto implica que otros productos, como vivienda, locales comerciales o logística, perderán peso dentro de la cartera del grupo.
Actualmente, el 44,9% de las rentas provienen del alquiler de oficinas, el 23,1%, de los centros comerciales, y el 14,8%, de hoteles. Son las tres actividades que más aportan al resultado de Metrovacesa, seguidas a larga distancia de locales comerciales (5,7%), aparcamientos (4,5%) y viviendas (4,2%).
Los objetivos de la inmobiliaria para 2004 son ambiciosos. En el conjunto del ejercicio, la empresa prevé obtener unos resultados netos totales de unos 230 millones de euros, lo que supondría crecer un 13% respecto al ejercicio anterior.
Fuertes inversiones
Según la empresa, el incremento previsto para 2004 se basa en un fuerte crecimiento en rentas debido al elevado nivel de inversiones planificado. De hecho, en casi todas las áreas de negocio la inmobiliaria prevé dedicar una cifra importante a reforzar la actividad.
La inversión más importante irá dirigida a incrementar el patrimonio de oficinas, del que proviene el grueso de los ingresos. La inmobiliaria tiene en curso seis proyectos, cinco en Madrid y uno en Barcelona, con una inversión conjunta de 283,1 millones. Estos proyectos entrarán en explotación a lo largo del periodo 2004-2008.
La apuesta por el mercado de alquiler de oficinas es fuerte. Los seis inmuebles a desarrollar añadirán 127.886 meros cuadrados a la cartera de oficinas, lo que representa un 30% más respecto a la cartera actual. La rentabilidad estimada en este segmento es del 14%, ya que, según la empresa, habrá un balance entre oferta y demanda más favorable a partir de 2004.
Respecto al segundo grupo de activos más importante de la inmobiliaria, los centros comerciales, la empresa tiene previsto invertir 261 millones en una superficie alquilable adicional de 171.032 metros cuadrados, lo que permitirá incrementar la oferta actual de centros comerciales en un 109% hasta 2007.
Según las previsiones de Metrovacesa, estos nuevos centros aportarán 28 millones en rentas una vez en explotación, con una rentabilidad media del 10,9% y una ocupación media del 95%.
Los nuevos proyectos de centros comerciales se centran en capitales de provincias y núcleos urbanos con un nivel adquisitivo alto, como Logroño, Torrevieja, Gandía, Ferrol y Murcia.
El mercado hotelero, el tercero en importancia para Metrovacesa, es el único que no se verá impulsado por nuevas inversiones. La empresa dedicó en 2003 84,9 millones al desarrollo de seis hoteles, todos en segmento urbano de tres y cuatro estrellas, y no invertirá más hasta que entren en explotación, en 2005, 2006 y 2007.
La empresa prevé obtener de estos hoteles una rentabilidad media del 9,2%. Con los seis hoteles en proyecto, la compañía incrementa en un 51% el número de habitaciones, hasta 2.454.
Previsiones. Las actividades no estratégicas del grupo
Viviendas pendientes de contabilizarEl área de vivienda representa para Metrovacesa el 40% del valor de mercado de los activos inmobiliarios, y en 2003 contribuyó con el 44,8% al margen bruto de la empresa. A pesar de que la fusión con Bami permitió reforzar notablemente esta actividad, la promoción de viviendas no es un área prioritario para el grupo. Aún así, aporta una gran seguridad al grupo en cuanto a ingresos.El stock de preventas pendientes de contabilizar para este ejercicio asciende a 396,5 millones, un 11% más que en 2003. La cifra representa un 86% de los ingresos presupuestados en este área.Plusvalías latentes en la cartera de sueloDesde el año pasado, Metrovacesa ha empezado a considerar la gestión de suelo como una línea de negocio en sí misma, independientemente de que los terrenos se utilicen para promover viviendas o se vendan a terceros. La cartera de suelo de la inmobiliaria asciende a 3,48 millones de metros cuadrados, equivalente a la edificabilidad de unas 29.000 viviendas. El coste medio de adquisición del suelo supuso para la compañía es de 234,6 euros por metro cuadrado, lo que suponen importantes plusvalías potenciales que aflorarán a medida que la compañía venda terrenos o edifique.Desinversión en el área de serviciosLos servicios no son considerados estratégicos por Metrovacesa, a pesar de que en 2002 la facturación por este concepto superó 28,69 millones. La filial Gesinar aportó el grueso de los ingresos, 25 millones. A pesar de esos resultados, la empresa decidió emprender un proceso de desinversión en servicios que le llevó a desprenderse de Gesinar, comprada por 3i por 21,8 millones.Actualmente, los ingresos por servicios provienen de los centros comerciales y de la construcción. Metrovacesa prevé seguir obteniendo entre 4 y 5 millones anuales por esta partida.