El presidente de Mecalux se queda un edificio de la empresa casi gratis
La memoria de Mecalux desvela que los ingresos que se ha asegurado una sociedad vinculada al presidente de la empresa por el edificio que le compró el año pasado son suficientes para pagar la compra sin poner ninguna cantidad adicional. Los alquileres sumarán más de 32 millones, frente a un precio de venta de 18,4 millones.
Una sociedad vinculada al presidente y primer accionista de Mecalux, José Luis Carrillo, compró el pasado 24 de diciembre los terrenos y construcciones de la empresa situados junto a la intersección de las rondas Litoral y de Dalt, en Cornellá (Barcelona), donde se encuentra una de las plantas de producción del grupo. Pero a la vez se aseguró ingresos por alquiler durante 25 años que permiten cubrir con creces la compra.
El alquiler pactado, según desvela la memoria de Mecalux, es de 1,288 millones de euros anuales. Hacer frente a un préstamo hipotecario a 25 años por importe de 18,4 millones supone en la actualidad pagar una cuota mensual de 87.800 a un tipo de interés del euribor más un punto y de 97.700 euros al mes a un tipo del euribor más dos puntos, según los cálculos del simulador de la Asociación Hipotecaria Española.
Así pues, no sólo los alquileres pactados para el conjunto del periodo son superiores al precio de venta. Lo relevante es que es posible comprar el inmueble con desembolsos anuales situados entre 1 y 1,2 millones de euros. Y eso con tipos claramente superiores a los de mercado, pues no es difícil conseguir préstamos al euribor más 0,75 puntos.
La empresa señala que tanto el precio de venta como el alquiler se han fijado con tasaciones de expertos independientes
Fuentes financieras señalan que la empresa podría haber logrado un préstamo hipotecario por importe similar al de la venta y que podría devolver el préstamo con desembolsos inferiores al alquiler que se compromete a pagar. Al cabo de 25 años la gran diferencia estaría no tanto en el ahorro acumulado sino en que los terrenos y construcciones seguirían siendo de la empresa y no de la sociedad vinculada a su presidente.
Tasaciones independientes
Este diario intentó ayer sin éxito lograr explicaciones de la compañía y de su presidente sobre la operación. En la memoria anual, Mecalux explica que 'para efectuar la operación de forma transparente', el precio se determinó 'mediante la media aritmética de tres tasaciones realizadas por expertos independientes'.
Inicialmente, Mecalux y Lut habían pactado un precio de 19,4 millones, ajustable un 5% en función de las tasaciones. Posteriormente, la media de las valoraciones del inmueble se situó en 16 millones, con lo que se hizo un ajuste del 5% a la baja hasta 18,4 millones. Ese precio generó a la empresa un beneficio extraordinario de 13,6 millones de euros.
Se acordó que si Lut procede a la venta del terreno en el plazo de tres años por un precio superior al pagado a Mecalux, deberá abonarle el diferencial. La venta se realizó garantizando y formalizando en el mismo acto de compraventa un contrato de alquiler de la fábrica durante 25 años cuyas condiciones se mantuvieron en secreto al informar de la operación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
La memoria de Mecalux, que entra en contradicciones al referirse a cuándo se firmó dicho contrato de arrendamiento, explica que el alquiler se ha calculado siguiendo el mismo criterio que para la venta, 'basándose en la media aritmética de tres tasaciones realizadas por expertos independientes'.
El importe resultante asciende a 1,288 millones de euros anuales, lo que equivale a una rentabilidad del 7% con respecto a la inversión. En la memoria no se explica si esa cantidad está sujeta a algún tipo de actualización anual en función de la inflación o de algún otro índice o si, por el contrario, se mantiene fija durante los 25 años.
Incluso en este último supuesto, el menos favorable para la empresa vinculada al presidente de Mecalux, bastaría con ese alquiler congelado en 1,28 millones de euros para hacer frente sobradamente a una hipoteca a 25 años por el precio total del inmueble.
Expertos inmobiliarios y financieros consultados explican que la tasación del inmueble y del alquiler en sí mismas pueden estar ajustadas a precios de mercado, lo que explicaría que sean el resultado de tasaciones independientes. Es de la concatenación de ambas operaciones de donde parece derivarse un claro beneficio para Lut en detrimento de Mecalux. Asegurarse una renta del 7% durante 25 años que permite hacer frente con creces a la financiación de la compra es lo que permite que, a la hora de la verdad, el presidente de Mecalux se quede con el inmueble de la empresa prácticamente gratis.
El auditor duda del plan de viabilidad de Logismarket
Las cuentas anuales de Mecalux vienen con los reparos del auditor al plan de negocio elaborado para Logismarket, el portal logístico que fue la gran apuesta -hasta ahora fallida- del grupo en internet.El plan de negocio para los próximos tres años contempla pérdidas antes de impuestos para 2004 y 2005 de 4,9 y 1,8 millones de euros, respectivamente, hasta alcanzar un beneficio antes de impuestos de un millón de euros en 2006. El auditor de Deloitte, sin embargo, subraya que 'las condiciones de mercado hacen que no sea posible evaluar objetivamente las condiciones de recuperación de la inversión dedicada a este proyecto. El balance de Mecalux incluye activos y pasivos por 12,9 y 2,3 millones, respectivamente, relativos a dicha sociedad.Mecalux también ha elaborado un nuevo plan de negocio para su deficitaria filial estadounidense. Prevé pérdidas de cuatro millones de euros en 2004, equilibrio en 2005 y beneficios de 1,8 y 2,2 millones en 2006 y 2007, respectivamente. Mecalux entró en 2001 en EE UU con la construcción de una planta en Illinois.