Los hoteleros eluden la propiedad en los nuevos proyectos

La mayoría de los hoteles, casi el 75%, no se construyen con fondos propios de las cadenas, sino a través de acuerdos que los hoteleros cierran con constructores, fondos de inversión o promotores inmobiliarios. Barceló, NH o Sol Meliá escapan de la propiedad en los nuevos proyectos para lograr liquidez y financiar sus políticas de crecimiento.

Las cadenas hoteleras españolas con fuerte sesgo hacia la propiedad están cambiando drásticamente su tendencia. De hecho, el 75% de los nuevos hoteles ya no se hacen con fondos propios de las cadenas sino a través de acuerdos que las compañías hoteleras llegan con promotores, inversores financieros o socios constructores, según el presidente de la Confederación Española de Hoteles, José Guillermo Díaz Montañés.

En muchos de los casos estas nuevas fórmulas de gestión están destinadas a financiar planes de expansión en otros países o multiplicar negocios en el mercado para competir, dice Elvira Menéndez, de Irea. Así las cadenas españolas NH o Sol Meliá han llevado a cabo últimamente importantes procesos de desinversión inmobiliaria que les han permitido en paralelo nuevas aperturas sin ostentar propiedad. 'NH financió la compra de Astron en Alemania precisamente con su política de desinversiones', añade.

Barceló explota 69 establecimientos, de los 128 establecimientos que tiene, sin ser propietaria de ellos. Si antes se crecía mediante la incorporación de hoteles en propiedad, en los últimos años, 'la compañía ha disfrutado de tasas de crecimientos espectaculares al no utilizar fondos propios para las adquisiciones', dice Simón Pedro Barceló, copresidente del grupo turístico Barceló.

'La gestión de establecimientos permite minimizar riesgos y deuda'

También Sol Meliá se atreve a abrir 14 establecimientos este año, pero sólo uno de ellos, el gran hotel de Puerto Rico será en propiedad. El resto serán gestionados mediante alquiler o arrendamiento.

El sector cree que estas nuevas fórmulas de gestión permiten al hotelero además, minimizar sus riesgos de mercado, reducir su deuda y potenciar su negocio de servicios.

La duración del contrato de gestión entre el hotelero y el propietario suele establecerse entre 15 o 20 años, teniendo, además la posibilidad de ampliar el tiempo de contrato.

Las comisiones que deben pagar por la gestión están entre el 2,5% y el 3% de los ingresos. Aunque también existe una comisión por incentivos que se fija en función de los beneficios operativos. Si bien estas fórmulas representan mayor liquidez para el hotelero, también traen algunas desventajas. 'Los ingresos están limitados por las comisiones y el operador depende de la capacidad financiera del propietario para acometer sus proyectos en el establecimiento', dicen en el sector.

Ocurre algo muy similar con el régimen de alquiler.

Nuevas fórmulas mixtas

Los inversores españoles y extranjeros persiguen nuevas medidas que les proporcionen una mayor rentabilidad en las operaciones hoteleras. Los propietarios creen que los hoteles alquilados por un periodo de hasta 30 años ofrecen inseguridad en los ingresos en situaciones difíciles. Por esta razón están surgiendo formas híbridas cono el alquiler variable que se encuentra entre el arrendamiento y la gestión, y que incluyen cambios en la relación entre el dueño y quien explota el hotel. Con esta fórmula el inversor se lleva un porcentaje de las ventas que obtenga el gestor y acuerda con éste último un mínimo de ingresos en el caso de que las situaciones económicas sean desfavorables.Los hoteleros también salen favorecidos de estas operaciones porque pagan un renta inferior y pueden hacer frente a sus gastos con mayor comodidad. Un ejemplo es la compra del hotel Le Meridien de Barcelona realizada por el fondo alemán Deka. Le Meridien se ha comprometido a llevar la gestión pero ha acordado con el propietario el pago de un porcentaje de las ventas. La compra de habitaciones por parte de multinacionales es otro método de gestión cada vez más en auge.