Créditos

La banca elude la batalla hipotecaria

La marcha del mercado inmobiliario no exhibe signos que den la razón a quienes creen en la existencia de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, las entidades financieras tampoco están dando muestras de su tradicional creatividad a la hora de formular nuevas ofertas hipotecarias. ¿Prudencia? ¿Temor? ¿O, simplemente, agotamiento de nuevos productos en este segmento?

En todo caso, la única excepción ha sido del BBVA, que presentó hace dos semanas la denominada Hipoteca Fácil, que permite aplazar hasta el 20% del préstamo hipotecario hasta la finalización del plazo de amortización. Esta oferta permite al cliente, a partir del segundo año, elegir entre tipos fijos y variable, después de pagar el primer año un 2,75% de interés anual. Con este sistema, que de manera personalizada también es aplicado por La Caixa, el banco espera contratar hipotecas por unos 3.000 millones de euros en el primer cuatrimestre de este año.

A diferencia de lo ocurrido en junio del año pasado, cuando la misma entidad reavivó las ofertas hipotecarias con los tipos fijos y mixtos, ahora su iniciativa no ha sido contestada por el mercado. Pocos días después de su anuncio, el SCH recordó la vigencia de su Hipoteca Superoportunidad, pero con una novedad que indica su temor a una subida de tipos en el corto o mediano plazo: el tipo del 2,75% que regía por tres años se reduce ahora a un plazo de un año.

Las entidades quieren mantener sus ofertas actuales pero sin introducir nuevos productos

BBVA 5,43 -3,47%

Aunque la fuerte caída del dólar aleja un posible incremento de los tipos por parte del BCE, la actitud del Santander se explica más por una cuestión de prudencia a medio plazo en el segmento hipotecario nacional. Igual conducta parece presidir la política del resto de cajas y bancos.

Las consultas realizadas por este periódico entre las principales entidades arrojan como saldo una voluntad de mantener sus actuales ofertas pero sin innovar. Es decir, sin introducir nuevos productos que atraigan un mayor número de clientes hipotecarios. Esta posición es tácita en el caso de bancos como Bankinter, que desde el año pasado prioriza su crecimiento basado en otros segmentos como pymes o fondos de inversión y pensiones. Similar posición adoptó el Popular en 2003. Más recientemente, Banesto se ha embarcado en una política similar ante la previsión de que está en camino una ralentización de los precios de la vivienda y del número de hipotecas nuevas.

El resto de entidades consultadas aseguran que no piensan participar en 'guerras hipotecarias' o de 'competencias sin límites'. Por el momento, Pastor, Caja Madrid, La Caixa y Barclays se muestran satisfechos con los resultados alcanzados por sus diferentes productos hipotecarios. Pero el hecho de que no estén elaborando nuevas formulaciones a las existentes permite inferir que hay una preferencia por adecuar la oferta al decreciente flujo de demanda que las entidades están previendo.

Sin embargo, el último dato sobre crecimiento del crédito hipotecario fue del 23,4% en noviembre. La previsión para todo el año pasado apunta a un promedio de aumento del 23%. Los índices de morosidad están en sus mínimos históricos, a un 0,8062%. Así y todo, la banca no quiere creer excesivamente en un futuro de más crecimiento. Pero cabe recordar que las previsiones de un ritmo menor en 2002 y 2003 no se cumplieron.

La respuesta del mercado

Consultas

Para el BBVA, su Hipoteca Fácil tiene buena acogida. 'Hay una evolución favorable de la Hipoteca Fácil. Estamos recibiendo un importante número de consultas de personas que quieren contratar una primera hipoteca o de aquellas que quieren reducir la cuota', dijeron fuentes del banco.

Resultados

Las dos grandes entidades españolas, el SCH y el BBVA, captaron 16.879 millones de euros en hipotecas durante los primeros nueve meses del año pasado, más del 75% del mercado de los bancos. El SCH no ha fijado metas para este año, mientras que el BBVA aspira a superar los 7.249 millones de 2003.

Menor cuota de amortización

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) estima que las cuotas de amortización de los préstamos hipotecarios a interés variable de 2004 serán inferiores a las de 2002, aunque se produzca una subida de tipos de entre 50 y 75 puntos básicos. Según la AHE, el buen comportamiento de los tipos hipotecarios en 2003, que han sido los más bajos de la historia, ha permitido que las familias con créditos a interés variable hayan visto reducida 'de forma considerable' la cuota de amortización.

Por lo tanto, el esfuerzo para el acceso a la propiedad se ha mantenido estable desde mediados de 2002 hasta diciembre de 2003, agrega el informe de la asociación. Desde 1995 a 2003, el valor del tipo interbancario ha descendido 7,6 puntos, en tanto que el índice que fijan las entidades ha experimentado un descenso ligeramente inferior, de 7,3 puntos, según el trabajo de la AHE.

La hipoteca a tipo fijo no atrae

Los bajos tipos de interés alejan cada vez a los españoles de las hipotecas a tipo fijo. Fuentes del SCH, BBVA, La Caixa y Caja Madrid, las mayores entidades financieras de España, así lo aseguran. Los dos bancos y las dos cajas coinciden en que los clientes hipotecarios 'no temen demasiado' los efectos negativos sobre sus cuotas mensuales que pueda tener una eventual subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE). 'Está claro que los tipos están en sus mínimos históricos y los clientes no desean contratar préstamos con un interés superior al que ofrece el mercado', explicaron las fuentes.

Por otra parte, indicaron que las entidades financieras tampoco están preocupadas por un 'hipotético ascenso de la morosidad', que se encuentra en sus mínimos históricos. El bajo coste del dinero sigue determinando al mercado.