El BBVA da otra vuelta de tuerca a la guerra de las hipotecas

Entre enero y abril el BBVA espera captar nuevos préstamos hipotecarios por valor de 3.000 millones de euros. La apuesta de la entidad suena a un serio desafío si se tiene en cuenta que en el trimestre julio-octubre de 2003 toda la cartera de créditos de la matriz aumentó en 1.000 millones.

Sin embargo, el director de banca minorista del BBVA, Julio López, considera perfectamente factible el objetivo. A su juicio, la oferta del banco es 'innovadora y muy beneficiosa para el cliente', ya que le permite tomar un préstamo a un tipo de interés del 2,75% en el primer año, más un diferencial de entre el 0,65% y el 0,90% de acuerdo con el grado de relación comercial con la entidad.

A partir del segundo año, el cliente podrá elegir entre un tipo variable o fijo. Si opta por esta última modalidad, podrá mantenerla durante tres años y luego cambiar o continuar con tipos fijos. Si elige variable, al año siguiente puede escoger continuar con éste o pasar a tipo fijo por tres años.

López puso como ejemplo un préstamo de 100.000 euros. Si el tomador decide dejar para el día del vencimiento el 20% del capital, entonces verá reducida su cuota mensual en el mismo porcentaje. La idea, explicó el ejecutivo, surge con el objetivo de 'mejorar la capacidad de pago de la vivienda de las familias y, sobre todo, reducir el esfuerzo inicial de acceso' al crédito.

El directivo insistió especialmente en que la iniciativa del banco tiende a evitar la fuerte presión que ejerce la amortización de intereses en los primeros años de vida del préstamo. 'Nos dirigimos especialmente a los que desean disponer de una hipoteca que no les agobie o a los que quieren disfrutar de una mejor vivienda manteniendo su esfuerzo de pago', precisó.

Asimismo, la nueva hipoteca también permite amortizar de forma anticipada, en cualquier momento y sin ningún coste ni gasto adicional, el importe total o parcial de ese 20% aplazado. Sin embargo, el atraso de la amortización no implica una eliminación de los intereses correspondientes a ese monto. Pero, de acuerdo con el BBVA, incluso en ese caso la cuota mensual a pagar sigue siendo menor a las ofertas 'de los competidores más importantes del mercado'.

Otro elemento de importancia, según aclaró López en la rueda de prensa que tuvo lugar ayer en la sede de la entidad, es que el cliente tiene la opción, al finalizar la vida del crédito, de refinanciar el porcentaje que decida dejar para el vencimiento.

El BBVA es el primer banco hipotecario del país y ha financiado un total de 150.000 viviendas durante el año pasado. Con este nuevo producto, la entidad espera financiar la compra de unas 30.000 viviendas en los primeros cuatro meses del año. Si se considera que cada operación alcanza un promedio de 98.000 euros, se explica que el banco se muestre confiado en llegar a los 3.000 millones previstos.

Perspectivas. La actividad crediticia del sector seguirá creciendo en 2004

El precio de la vivienda subirá entre un 6% y un 10% en 2004, se construirán 500.000 nuevos inmuebles y aumentará un 15% la concesión de hipotecas a las familias, según el servicio de estudios del BBVA. Asimismo, Julio López pronosticó que este año se concertarán 975.000 operaciones inmobiliarias, un número un poco inferior a los 1,1 millones de contratos realizados en 2003.El crédito a las familias, que a septiembre pasado suponía el 27,3% del total de la cartera de los bancos, aumentará en 2004 un 13,2%, de acuerdo a la previsiones del BBVA. Más significativo resulta el porcentaje de incremento de los préstamos a promotores y constructores, será del 41%. Y la obra civil demandará un 21% de asistencia financiera por parte de las entidades financieras.

Las fases de una batalla inconclusa

1 El 18 de junio pasado, el BBVA lanzaba el primer gran desafío hipotecario en el sistema financiero español en un escenario de tipos históricamente bajos. En ese momento, el banco líder en el segmento de hipotecas anunció una oferta a tipos fijos, a plazos de entre 12 y 15 años, que oscilaban entre el 4,25% y el 5,7%. Asimismo, ofreció una hipoteca mixta de dos tramos, a un tipo del 3,99%. De esa manera, se alentó aún más la creciente competencia y demanda de préstamos, a pesar de la preocupación del Banco de España por una eventual subida de tipos y de los debates sobre la presunta existencia de una burbuja inmobilaria.2 Apenas dos días tardó el SCH en contestar de manera agresiva a la iniciativa de su principal rival. El 20 de junio, la entidad presidida por Emilio Botín lanzó una oferta que hizo mella en el BBVA, ya que redujo aún más el nivel de los tipos fijos y mixtos para las hipotecas. Para préstamos a 12 años fijó una tasa del 4%; hasta 15 años, un 4,5%, y hasta 20 años, un 5%. Aunque no extendió los plazos hasta 25 y 30 años, el SCH redujo al 2,75% y al 3,75% los tipos mixtos, una importante diferencia con su competidor.3 Ahora, tras la innovación introducida ayer por el BBVA con la denominada Hipoteca Fácil, que permite una reducción de cuota hasta del 20%, no cabe sino esperar una rápida respuesta de otras entidades. En primer lugar el SCH. Esto alentará el incremento del saldo vivo hipotecario, que se eleva a 460.000 millones.

La evolución del mercado de la vivienda

El préstamo hipotecario supera el 54% de la cartera de los bancosLos créditos hipotecarios continúan en aumento a pesar de las advertencias del Banco de España y los temores de quienes creen en la existencia de una burbuja inmobiliaria. El peso total de este segmento de préstamos en la cartera total de las entidades financieras es descomunal, ya que actualmente supone el 54,4% del total del crédito vivo a empresas y familias, según el BBVA. Pero el descenso de los tipos ha mitigado parcialmente el esfuerzo de las familias. A lo largo de 2003, las cuotas han crecido el 4% frente a una subida mucho mayor del precio de las viviendas.La vivienda sube en España el doble que en los países ricosEl precio de la vivienda creció en España el doble que en el conjunto de los 13 países más desarrollados, según publica The Economist. La vivienda se ha encarecido un 15,7% entre el último trimestre de 2002 y el de 2003. Sin embargo, el esfuerzo que les demanda a los españoles la adquisición de un piso propio se eleva ya a siete años de salario frente a los cuatro años de salario al comienzo del actual ciclo alcista, en 1998.El único dato positivo relativo al boom de precios es que en 2003 se desaceleró ligeramente, ya que en los 12 meses anteriores había subido un 17,4%.El futuro del nivel de los tipos resulta difícil de pronosticarLa escalada del euro o la pronunciada caída del dólar, visto a la inversa, ha creado un clima de confusión y falta de claridad sobre el futuro de los tipos de interés. Para Julio López, 'es muy difícil hacer hoy una previsión sobre lo que pueda ocurrir con los tipos de interés'. Al respecto, señaló que hasta hace poco tiempo parecía claro que los tipos habían tocado un mínimo y que podían comenzar a subir. 'Pero estos días, ante la fuerte subida del euro, ya se escuchan voces en favor de una bajada de tipos en Europa', dijo López, quien no quiso arriesgar una opinión.