Valores a examen

Sin miedo al crac inmobiliario

Informes sobre el mercado español de vivienda pronostican un aterrizaje suave de los precios. Urbis y Colonial, favoritas frente a la nueva Bami Metrovacesa

uede hablarse de burbuja inmobiliaria en España, sí, pero no está previsto que reviente, sino que empiece a desinflarse suavemente. Es la conclusión en que coinciden los últimos informes de Merrill Lynch, Espirito Santo y Link Securities sobre el mercado español de inmuebles y valores como Urbis, Metrovacesa y Colonial. Aún más, en el sector se percibe que las autoridades locales españolas están empezando a tomar medidas para frenar el mercado y evitar un desplome. El método es dar un ritmo más lento a las autorizaciones de nuevas edificaciones.

Los precios del sector residencial siguen inflándose: un 15% en los últimos 12 meses y un 8% en lo que va de año. Sin embargo, la caída de precios ya ha comenzado en segmentos como el de oficinas, con caídas del 9% en los precios en Madrid. En este contexto, el sector inmobiliario ha tenido una evolución positiva en Bolsa, animada por la especulación en torno a movimientos corporativos, y en los últimos 12 meses casi dobla la subida de los índices generales. Será difícil mantener un ritmo así, porque en el mercado crece la desconfianza en el sector. Ello a pesar de que su precio en Bolsa es inferior en un 46% a su valor neto patrimonial, un descuento muy superior a la media europea del 33%, según datos de Espirito Santo.

Merrill se refiere sin ambages a la 'burbuja' y constata que 'se retrasa el aterrizaje suave que ha sido predicho durante años'. Pero aclara que, por ahora, los precios se están sosteniendo gracias a los bajos tipos de interés, la solvencia de los compradores y las primeras señales de recuperación económica. Estos factores hacen improbable el temido 'aterrizaje brusco', que algunos preveían en picado. Un proceso más lento de planificación urbanística está ayudando a frenar el mercado, según el estudio del banco de inversión. El control de las autoridades locales 'ha ayudado a estabilizar el mercado reduciendo el número de permisos concedidos cuando parece existir peligro de sobreoferta y caída de precios'. Según han advertido los responsables de la inmobiliaria Colonial, 'otra vez las autoridades locales de algunas de las grandes ciudades parecen estar adoptando un punto de vista más cauto sobre el mercado'. En los últimos años se han construido cerca de medio millón de pisos al año.

Link Securities hace su propio análisis del mercado en un estudio sobre Urbis: el escenario será 'más complicado' a partir de ahora, con un sector residencial 'que moderará sus ritmos de crecimiento, procediendo a un aterrizaje suave, algo que ya empieza a vislumbrarse'. Los sectores de oficinas y locales comerciales atravesarán 'una cierta ralentización' arrastrados por la menor actividad económica.

También habla de 'aterrizaje suave' el banco portugués Espirito Santo, pero este concepto no implica caída de precios. En los próximos años 'los precios seguirán creciendo probablemente por encima del IPC, aunque a un ritmo más moderado que en años anteriores'. La demanda seguirá firme este año en unas 450.000 viviendas, para reducirse a 400.000 el año que viene. 'No esperamos una crisis en el sector', concluye su estudio. Pero, al considerar los riesgos, Espirito Santo alerta sobre un posible aumento de los tipos de interés, aunque no parezca cercano. Una subida brusca del precio del dinero 'tendría un impacto negativo sobre el valor de las propiedades' y sobre la rentabilidad de las compañías. 'Debería vigilarse de cerca ese escenario', advierte.

Recomendaciones mejoradas

De los valores españoles del sector, Urbis y Colonial aparecen como los favoritos para varios analistas. Merrill Lynch ha elevado la recomendación para ambas compañías de neutral a comprar a la vista de la fortaleza de sus balances y las buenas perspectivas de resultados en 2004. Espirito Santo también aconseja también adquirir títulos de ambas compañías, a las que asigna un riesgo medio-bajo. Su descuento respecto al valor patrimonial ronda el 40%. Para Link Securities, Urbis es 'la que presenta un modelo de negocio más sólido y enfocado', pero aconseja mantener por considerar muy limitado su potencial alcista. Para los expertos, Colonial parece más expuesta al declinante mercado de oficinas.

El caso de Metrovacesa, en pleno proceso de fusión con Bami que culminará en noviembre, es distinto. Su descuento sobre valor patrimonial neto es del 30%. La ecuación de canje aprobada esta semana (6,54 títulos de Bami por cada uno de Metrovacesa) no convence a Goldman Sachs, que valoraba la absorbente un 7% más alto. El banco de inversión recomienda infraponderar este valor, en el que observa un potencial a la baja del 20%.

La fusión tampoco es satisfactoria para Espirito Santo, que califica a Metrovacesa como neutral con riesgo alto. Según esta entidad, la resultante mantendrá márgenes más estrechos que los de sus competidoras. 'La compañía aún debe demostrar que su estrategia aporta valor al accionista, sobre todo el minoritario', sentencia.

P