¿Burbuja especulativa en la vivienda?
Dícese que hay una burbuja especulativa en un mercado cuando sus precios no dejan de crecer erráticamente para después desvanecerse y desaparecer. Ocurrió con los mercados bursátiles; ahora se dice que puede suceder algo parecido con el de vivienda. Sería una catástrofe sin cuento. Podríamos asimilarlo a un Apocalipsis financiero.
El hundimiento del precio de la vivienda supondría una reducción en las garantías hipotecarias, que no podría cubrirse sino restringiendo el crédito. Las viviendas de adquisición reciente serían abandonadas por sus propietarios a disposición de la entidad que otorgó el préstamo para su compra, ya que les sería más rentable ir a por otra vivienda de menor precio, incluso su propia morada en la subasta posterior, lo que desencadenaría una bajada aún mayor de los precios. Las promotoras con cartera amplia de suelo quebrarían. Estaríamos ante un estrangulamiento brutal, vía financiera, de la economía.
Sin embargo, no creo que llegue nunca a explotar la burbuja en el mercado de vivienda, o sea que no hay tal burbuja. Subidas injustificadas de precios, sí. Que tal incremento de precios no es bueno para el desarrollo, también. Que socialmente es muy perjudicial, también. Que los poderes públicos no deben cejar en luchar contra el componente fundamental de la escalada de precios, que es el precio del suelo, también.
La razón para que no bajen radicalmente los precios estriba en que el mercado de vivienda es esencialmente de compra, y las salidas de viviendas de segunda mano no dejan de ser ocasionales. Los motivos son muchos: la apetencia de un mayor número de viviendas por una persona -podemos hablar ya de terceras y cuartas viviendas-, la resistencia aguantable a no vender.
Pasa distinto en el mercado bursátil, en que la venta de valores es imprescindible, una vez que los fondos de pensiones y compañías de seguros han de realizar activos para satisfacer las rentas comprometidas. Para que se produjera una disminución del precio tendrían que darse o medidas legislativas eficaces o una importante subida de los tipos -al forzarse la venta al no poder satisfacerse el préstamo-. Una retracción en la demanda de viviendas no ocasionaría una bajada en los precios, sino una paralización en el sector de su construcción.
Las acciones legislativas han sido inútiles para contener el precio. No se ha conseguido poner en el mercado ese bien ilimitado que es la tierra. Por un lado porque a los dueños de suelo no les da la gana vender a bajo precio, porque el precio del suelo rústico se ha elevado artificialmente por las subvenciones de la PAC, ya que el precio de referencia en la expropiación forzosa es muy alto (toma como referencia el valor urbano y no el agropecuario).
Por otro lado porque la legislación de liberalización del suelo promovida por el Estado queriendo hacer urbanizable todo el suelo que no sea protegido es de muy difícil realización y comunidades autónomas y ayuntamientos simplemente no lo cumplen. Y qué decir de las anteriores legislaciones, cuya preocupación esencial era repartir la tarta de la plusvalía entre los propietarios de suelo que estaban incluidos en el perímetro de esa mágica raya trazada en un plano, que hacía que, por arte de birle birloque, una tierra pasase de producir trigo a sustentar ladrillos al convertirse en urbanizable.
La cesión gratuita de suelo urbanizado a favor de los municipios en lo que se convierte es en un impuesto a cargo de los compradores de viviendas y a favor de la entidad local de turno, o bien a favor de los adquirentes de las viviendas de promoción municipal construidas en el suelo gratuito. Las limitaciones temporales a la disposición de las viviendas de promoción pública es ilusorio para su finalidad de querer eliminar la plusvalía del beneficiario (nunca mejor llamado), a lo más retrasa su generación.
Hace poco me encontrado con este caso: el Ministerio de Defensa vende a mitad de precio de tasación las antiguas viviendas militares, los beneficiados no pueden enajenar en tres años. Pues bien, ya hay quien vende inmediatamente, realizando la plusvalía. Un auténtico negociete.
Es curiosa esa distinción que ha llegado a establecerse entre promoción pública y privada de viviendas, porque la primera, al cabo de poco tiempo -o subrepticiamente- se convierte en privada.