Hipotecas

Límites a la reducción de tipos

Muchos hipotecados pueden encontrarse con que no pueden beneficiarse de la bajada del euribor, actualmente por debajo del 2,5%. La clave está en el porcentaje mínimo de interés que fijan algunas entidades y que oscila entre el 3% y el 3,5%.

Una vez más, la letra pequeña incluye cláusulas que no hacen sino encarecer la factura o, en el mejor de los casos, anular el ahorro que reporta una bajada de tipos.

Muchos hipotecados pueden encontrarse ante la paradoja de que pese a la caída que ha experimentado el euribor (en mayo se situará en el 2,25%, según datos provisionales) siguen pagando la misma cuota que el año anterior. Ni la entidad se ha equivocado ni ha olvidado efectuar la revisión. La respuesta seguramente se esconda en una cláusula del contrato que fija un mínimo a las bajadas del euribor.

Este límite, conocido como umbral mínimo de fluctuación y que sólo se aplica a los préstamos a tipo variable, fija un suelo bajo el cual no puede situarse el interés del crédito. BBVA, Uno-e y Bancopopular-e.com, que fijan el suelo en el 3,5%; Caja España, en el 3%; el Sabadell, en el 3,75%, o Banco Pastor, en el 4,75% aplican estos límites. En la práctica totalidad de los casos, salvo en aquellos en los que el diferencial que se suma al euribor supera 1 o 1,25 puntos, esta cláusula está impidiendo que los hipotecados se beneficien de la rebaja de tipos. Con todo, esta condición, como el resto, es susceptible de negociación. Eso sí, una vez firmada la escritura, esta cláusula puede modificarse a través de una novación, con los gastos de notario y registro que esta operación lleva consigo.

Pero el umbral de fluctuación no sólo establece un suelo sino también un techo, que ronda el 12%, y que impide que el interés del préstamo supere este nivel.

Inmunes a las subidas

Ahora bien, si niveles del 12% parecen lejanos dada la actual evolución de los tipos, tasas del 4% o 5% no son tan descabelladas al menos a medio plazo. Y una fórmula para cubrirse ante posibles subidas la constituyen los seguros de cobertura del riesgo, que permiten al cliente cubrirse ante una variación de los tipos.

Actualmente, BBVA, Banco Santander, Barclays, el Sabadell o Bankinter ofrecen estos productos. Estos seguros permiten decidir hasta qué niveles del euribor está dispuesto a asumir el cliente, en un plazo concreto y por un determinado capital.

Así, existe la posibilidad de asegurar el euribor al 4% o 6% como sucede en Bankinter o al 5% en Barclays. A partir de esta cifra es la entidad que abona la diferencia hasta el valor real del euribor. El coste de la prima se fija en función del plazo de cobertura, del capital y del valor máximo del euribor. La cuantía suele ser bastante elevada, por lo que los expertos recomiendan asegurar solamente los primeros años de la hipoteca.