El ladrillo cotiza al alza por ahora
Los expertos creen que los precios de la vivienda tienden a estabilizarse. Con todo, mantienen expectativas favorables para el sector a medio plazo.
Las alarmas se han disparado. La situación que atraviesa la vivienda en España centra desde hace meses, si no años, la atención de los organismos económicos. Uno de los últimos en hacerlo ha sido el Fondo Monetario Internacional (FMI), que, en uno de sus últimos informes, alertaba del creciente endeudamiento de las familias españolas y del encarecimiento de los precios de la vivienda. No es para menos. Según datos del Ministerio de Fomento, los precios de la vivienda nueva en España experimentaron un aumento del 18,5% en 2002. 'Con este incremento, la subida acumulada desde 1987 alcanza el 330%, y desde 1998 dicho porcentaje alcanza el 70%', señalan en Sabadell Banca Privada en un reciente informe sobre el mercado inmobiliario español.
Los expertos achacan a varios factores esta evolución de los precios. El aumento de la demanda, la escasez de suelo y el mal comportamiento de la Bolsa, que ha llevado a los inversores a buscar refugio en activos más seguros, más estables y menos volátiles. 'La vivienda siempre ha sido un refugio por su característica de conservación de valor frente a la inflación, pero, cuando la evolución de los mercados es negativa, este activo se vuelve más recurrente', afirma Juan Carlos Maeso, director del fondo inmobiliario de BBVA.
El entorno económico ha sido otro de los factores que ha jugado a favor de los precios de la vivienda. Según los expertos de Sabadell Banca Privada, la entrada de España en la Unión Monetaria Europea representó un cambio sustancial en los fundamentos económicos de nuestro país. Los tipos de interés reales sufrieron un drástico descenso. 'En sus tramos largos pasaron de niveles superiores al 5% a situarse por debajo del 2% y en los cortos han registrado una caída más acentuada, lo que les ha situado en tasas negativas si se les descuenta la tasa de inflación. La mayor competencia entre las entidades prestamistas, que ha contribuido a una mayor caída de los tipos de interés hipotecarios, el buen comportamiento de la economía española en los últimos años -con crecimientos superiores a los de la media de la UE- y efectos como el de la llegada del euro se esconden detrás de la escalada que han registrado los precios del mercado inmobiliario español.
Desde Sabadell Banca Privada alertan de los riesgos del mayor endeudamiento de las familias ante un aumento del paro y de los tipos de interés
Ante esta situación a nadie sorprende que la valoración del mercado inmobiliario español sea excesiva. Así lo reflejan diversos estudios a los que ha tenido acceso Sabadell Banca Privada. 'Estudios recientes basados en métodos econométricos como el publicado por el Servicio de Estudios de BBVA en diciembre de 2002 cuantifican la sobrevaloración de los activos inmobiliarios en España en torno al 15%, es decir, ofrecen también un diagnóstico de sobrevaloración moderada', señala el informe.
Un entorno no exento de riesgos
Uno de los aspectos más preocupantes de esta situación es el nivel de endeudamiento que han alcanzado las familias españolas. Según datos del Banco de España, esta deuda ha pasado de representar el 47% del crédito total en 1993 al 68% en 2002. Con todo, los expertos del Sabadell consideran que, pese al fuerte incremento del endeudamiento, la carga financiera de las familias (pagos de intereses y amortización de los préstamos) ha experimentado un aumento moderado, pasando del 11,3% de la renta bruta disponible anual en 1994 al 13,3% en 2001, como consecuencia de los reducidos tipos de interés reales y el aumento del plazo de devolución de los pasivos.
Con todo, los expertos de Sabadell Banca Privada señalan que el mayor endeudamiento que soportan las familias las hace más vulnerables al ciclo económico y, en particular, al comportamiento de dos variables fundamentales: 'El aumento de la tasa de paro, que ya se percibe en las economías de la eurozona, y un eventual incremento de los tipos de interés, que traslade a la carga financiera el crecimiento experimentado por el volumen de deuda'.
Pese a los riesgos que presenta el posible estallido de la burbuja inmobiliaria, los expertos de la entidad mantienen que 'el turismo residencial mantiene expectativas favorables a medio plazo'.
Para los expertos de Sabadell Banca Privada, el turismo residencial se ha convertido en un factor dinamizador de fuertes inversiones en construcción tanto españolas como extranjeras, aunque podría verse afectado por la desaceleración del sector inmobiliario, pese a que se prevé que ésta sea moderada. Las previsiones para 2003 apuntan a que el precio medio de la vivienda nueva crecerá entre un 8% y un 9%, según datos de la Sociedad de Tasación. Según estos datos, los precios sufrirían una desaceleración con respecto al pasado año, pero no supondría una caída de los mismos. Algo que comparte Juan Carlos Maeso. 'Los precios pueden estabilizarse, pero no creamos que puedan bajar, al menos éste es el comportamiento que han desarrollado en los últimos 20 o 25 años', explica.
La demanda de créditos sigue creciendo
Si hay un factor que ha incidido en el espectacular desarrollo del mercado inmobiliario español en los últimos años, ha sido la evolución descendente de los tipos de interés y, por extensión, de los tipos del mercado hipotecario.La caída que han experimentado los índices a los que se referencian las hipotecas españolas ha impulsado la adquisición de vivienda a través de financiación ajena.Este desarrollo ha favorecido principalmente a las entidades financieras, donde el negocio crediticio se ha convertido en su mayor revulsivo. Baste como ejemplo la fuerte expansión de la demanda de créditos hipotecarios. El volumen del crédito gestionado por las entidades financieras españolas para la compra de vivienda a 28 de febrero fue de 389.250 millones de euros, lo que supone un incremento del 21,5% respecto al saldo gestionado a finales de febrero de 2002, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Este fuerte incremento se ha mantenido en marzo según datos de este organismo. Este comportamiento se debe, según la AHE, a que los bajos tipos de interés han facilitado el acceso al crédito hipotecario a segmentos de población más amplios y con menor poder adquisitivo.A esto se une el espectacular desarrollo que ha experimentado el mercado hipotecario en los últimos años. La mayor transparencia del sector y, sobre todo, la creciente competencia entre las entidades financieras, además de la comercialización de hipotecas a través de Internet -que ha abaratado los costes- ha flexibilizado las condiciones de los préstamos, lo que se ha traducido en una reducción de los tipos de salida de las hipotecas, de los diferenciales que suman a los índices y de la bajada de las comisiones de apertura y cancelación. Y lo más importante, han aumentado los plazos de amortización hasta límites inimaginables hace unos años y el importe máximo concedido, hasta el 100% e incluso el 120%.Pese a que el actual escenario invita a solicitar financiación ajena, desde la AHE han alertado de los riesgos dados los largos plazos de amortización de los créditos y la posibilidad de que la evolución de los tipos se invierta.