El sector inmobiliario amenaza con agravar la crisis de Estados Unidos

Los precios de la vivienda han aumentado notablemente en los últimos años tanto en Europa como en EE UU. Han acelerado sus alzas precisamente cuando peor está la economía. Y ya están bajando los precios de las oficinas en Londres o Nueva York. ¿Hay una burbuja a punto de estallar en el sector inmobiliario?

Los expertos aceptan la palabra burbuja al hablar de España y el Reino Unido. Pero si se trata de Bolsa sólo cuentan EE UU, y sobre este tema hay menos consenso. Las ventas de viviendas en EE UU registran cotas históricas. Más de siete millones en los últimos 12 meses. La fortaleza de la vivienda, alimentada por los bajos tipos de interés a largo plazo, ha sostenido el consumo, tal y como reconoce Alan Greenspan, que espera un enfriamiento del sector. Pero los tipos a largo plazo están a niveles de 1958, y pocos creen que sigan animando el mercado de la vivienda.

'No creo que haya una burbuja inmobiliaria en EE UU', señala Avelino Hernández, de Sabadell Banca Privada. Los precios de la vivienda residencial han aumentado un 5% anual durante los últimos años, sólo unos puntos por encima de la inflación. Nada que ver con las cifras del orden del 15% registradas en España.

'Es más bien un problema de volumen de endeudamiento. Las familias no están ahogadas porque los tipos hipotecarios están en mínimos. Pero este equilibrio es susceptible de romperse si suben los tipos o si aumenta el desempleo. Sin duda, hay riesgo', concluye Hernández.

Doble fondo

En esta misma línea, Félix González, director de gestión de activos de Beta Capital, apunta que, hoy por hoy, otros factores son más importantes. 'Pero si hay una segunda vuelta de tuerca en la crisis económica, un doble fondo, entonces el sector inmobiliario sí sufriría, y eso a su vez agudizaría la crisis'.

'Dudo que en Estados Unidos la gente compre casas por motivos puramente especulativos', señala González. La presión demográfica y los bajos tipos de interés justifican el aumento de precios. Tampoco Greenspan o Standard & Poor's consideran que exista una burbuja inmobiliaria, un proceso capaz de desestabilizar la economía.

Ahora bien, el alto endeudamiento familiar que lleva aparejado el boom inmobiliario es susceptible de agravar, que no de provocar, la crisis económica. 'El peor escenario es un aumento de los tipos de interés a largo plazo combinado con un incremento del desempleo', explica Rodrigo Pinheiro, jefe de estrategia de Espírito Santo. 'Pero nosotros esperamos, más bien, que el crecimiento del mercado inmobiliario se pare'. En este sentido, todos los expertos consultados señalan el desempleo como el factor clave a la hora de desestabilizar el mercado inmobiliario.

Andrés Vázquez, economista de Safei, quita hierro al asunto: 'No pienso que haya una burbuja inmobiliaria. En cuanto al endeudamiento familiar de Estados Unidos, aunque la deuda sea excesiva en comparación con los ingresos, el patrimonio acumulado por las familias es todavía muy alto, pues llevan invirtiendo capitales en Bolsa desde hace 15 años'.

El presidente de la Reserva de San Luis, William Poole, añadió un nuevo elemento al debate esta semana al destacar el papel de las compañías hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac. Ambas compañías, respaldadas por el Gobierno, conceden y compran hipotecas, por un lado, y venden deuda para financiarlas, por otro. Son el segundo emisor de deuda de Estados Unidos después del Tesoro. Un deterioro de su solvencia, ligado a una mayor tasa de impago hipotecario, tendría pésimas consecuencias para el sistema financiero.

En cuanto a las bajadas de precios en el mercado de oficinas, los expertos se muestran tranquilizadores. Este segmento es muy cíclico, y la tendencia bajista en precios es consecuencia -y no causa- del enfriamiento económico internacional.