Los inversores diseñan fórmulas para rentabilizar los hoteles ante la crisis
Los inversores españoles y extranjeros están buscando nuevas medidas que les proporcionen una mayor rentabilidad en sus operaciones hoteleras. La situación de incertidumbre de cara a una probable guerra contra Irak y la crisis que azota a la industria turística desde el 11 de septiembre de 2001 han empujado a los propietarios de establecimientos a diseñar fórmulas diferentes de las habituales (alquiler y gestión) para asegurarse un mínimo de garantías en el negocio turístico. Según Jordi Frigola, director de inversión de Jones Lang LaSalle Hotels, 'los hoteles alquilados por un periodo de hasta 30 años ofrecen un ingreso inseguro y nada esperanzador en estas situaciones inciertas'. Por esta razón están surgiendo modelos híbridos, como el alquiler variable, que se encuentran entre el arrendamiento y la gestión, y que incluyen cambios en la relación entre el dueño y quien explota el hotel.
El propietario, explica Frigola, 'alquila el establecimiento al gestor hotelero por un plazo de hasta 20 años, como viene siendo habitual, pero con la novedad de que el inversor se llevará un porcentaje de las ventas que obtenga el gestor'. Además, acuerda con este último un mínimo de ingresos en el caso de situaciones económicas desfavorables. A juicio de Frigola, 'los gestores hoteleros también saldrán favorecidos de estas operaciones porque pagarán una renta inferior y podrán hacer frente a sus gastos con mayor comodidad'.
Un ejemplo de este sistema, que comienza a contar con más adeptos entre los inversores europeos, es la reciente compra del hotel Le Meridien de Barcelona realizada por el fondo alemán Deka a una filial del banco Nomura. Con esta operación, que se ha valorado en casi 84 millones de euros, Le Meridien se ha comprometido a seguir llevando la gestión del hotel, pero ha acordado con el nuevo propietario alemán el pago de un porcentaje de las ventas obtenidas y la garantía de compartir beneficios.
Por su parte, compañías como Metrovacesa o Vallehermoso también buscan modelos que les permitan aumentar la rentabilidad.
Pese a la popularidad del contrato de alquiler, el acuerdo de gestión seguirá siendo utilizado por inversores hoteleros especializados.