Cláusulas que ponen freno a las rebajas
Algunas entidades establecen un techo y un suelo en el tipo de interés de los préstamos variables. Esta cláusula, que fija los límites de subida en el 12% y los de bajada en el entorno del 3,5%, puede impedir que los hipotecados se beneficien de los descensos de los índices.
Muchos hipotecados pueden encontrarse en la próxima revisión con una sorpresa. Pese a que su préstamo es a tipo variable y está ligado, por ejemplo, a la evolución del euribor, puede darse la paradoja de que, aunque este índice está casi en mínimos históricos, su cuota siga siendo la misma que la del año anterior. La respuesta a este comportamiento se esconde en una cláusula del contrato en la que se establece un mínimo en las bajadas, por ejemplo, en el 3,5%, aunque el resultado de sumar el diferencial al índice sea inferior a esta tasa.
Esta cláusula, conocida como umbral mínimo de fluctuación, no sólo establece un mínimo por debajo del cual no podrá estar el tipo que se aplica a la cuota (en el orden del 3,5%), sino también un máximo (del 12%), que tampoco podrá superar.
En la actualidad, entidades como BBVA (entre el 3,5% y el 12%), Caja España (entre el 3% y el 12%), Uno-e (3,5% y 12%) y Bancopopular-e (en el 3,5%, tras reducirlo esta semana desde el 3,75% y 12%) establecen estos límites. Bien es cierto que los préstamos de las entidades tradicionales no están cerca de estos límites, pero no sucede lo mismo con los préstamos contratados en la Red, donde, gracias a las atractivas condiciones que ofrecen, la cuota final (la que resulta de sumar al índice el diferencial) ya está por debajo de estos niveles. Teniendo en cuenta que el tipo de interés que aplican estas entidades es el euribor (el último publicado por el Banco de España se situó en el 2,872%) más un diferencial de entre 0,45 y 0,49 puntos, el tipo resultante estaría entre el 3,32% y el 3,36%. Todavía por debajo estará el tipo de los que revisen con el euribor de enero, que, según las previsiones, se situará en niveles del 2,70%.
Para los expertos, esta cláusula obedece a la necesidad de limitar la cuota final tanto en periodos de tipos alcistas como bajistas. 'Es una referencia con la que se pretende delimitar tanto las subidas como las bajadas', explica Concha Blanco, de Uno-e. 'No pensamos que los tipos bajen mucho más. En caso de que sucediera, nos plantearíamos reducir este mínimo', añade. 'Tenemos que poner un límite; si no, habría clientes que pedirían hipotecas para invertir en depósitos, teniendo en cuenta que ofrecemos rentabilidades por encima del 4%', sostiene Fernando Elvira, de Bancopopular-e.
En lo que todos coinciden es en que esta cláusula puede ser negociada por el cliente. Eso sí, una vez firmada la escritura, modificar esta condición supondría una novación, con los gastos de notario y registro que ello supone.
Además, algunas entidades se están planteando reducir e incluso eliminar este suelo, como Banco Sabadell (que hasta octubre establecía un techo del 12% y un suelo del 3,75%) dados los bajos niveles que están alcanzando los índices de referencia. SCH, que sólo establece un techo en el tipo prepara una campaña denominada Operación Túnel, que tiene como objetivo ofrecer una cobertura ante posibles máximos del euribor.