Las inmobiliarias apuran el final del ciclo

Los resultados del sector hasta septiembre muestran fortaleza, sobre todo en promociones. Los analistas, sin embargo, recomiendan cautela

El sector inmobiliario se ha convertido en un refugio bursátil en los últimos meses, gracias a la consistencia de los resultados de las compañías que lo forman. El denominado boom inmobiliario no ha hecho sino impulsar el beneficio de estas compañías, en un momento, además, en el que muchos inversores han optado por invertir en inmuebles ante la turbulencia que viven activos menos tangibles. Ello ha repercutido, sin duda, en la cotización de las compañías, cuyas revalorizaciones a lo largo de este año son en algunos casos verdaderamente sorprendentes. Metrovacesa, Vallehermoso, Colonial y Urbis acumulan ganancias que rondan e incluso superan el 20%.

Esta semana, cuatro de las cinco inmobiliarias cotizadas han presentado sus resultados hasta septiembre, con crecimientos de beneficio consistentes, principalmente debido a la fortaleza de la demanda de viviendas y a la escalada de precios de las mismas. A ello está contribuyendo el bajo nivel de los tipos de interés oficiales, que ha impulsado la concesión de créditos para la vivienda.

Entre enero y septiembre de 2002 Vallehermoso ha arrojado un beneficio neto de 189,78 millones de euros, lo que supone un 62,5% más que lo registrado en el mismo periodo del pasado ejercicio. Este crecimiento ha venido de la mano tanto de las promociones (venta de viviendas) como de los alquileres. El crecimiento de las ventas de ambas divisiones ha sido del 22,5% y del 22,7%, respectivamente.

La segunda inmobiliaria española, Metrovacesa, obtuvo hasta septiembre un beneficio neto de 88,70 millones de euros, un 34,9% más que en el mismo periodo de 2001. En el capítulo de alquileres, la compañía ha registrado un incremento del 5,34%, mientras que las ventas de suelo y promociones de residencias han crecido un 31,75%, como consecuencia de las ventas de suelo residencial.

Otras dos compañías del sector han presentado resultados esta semana, Urbis e Inmobiliaria Colonial. La primera de ellas registró en los primeros nueve meses del año un beneficio neto de 56 millones de euros, un 18% más. Las ventas de pisos han aumentado un 16%, mientras que los alquileres lo han hecho un 4%. Colonial, por su parte, ha registrado un aumento del beneficio del 11%, gracias principalmente al aumento de las rentas que la compañía aplica a los inquilinos de sus inmuebles.

A pesar de que estos resultados muestran en muchos casos la fortaleza del negocio inmobiliario, no faltan voces que advierten de que la burbuja de los últimos años tiene visos de estallar, al menos en lo que se refiere al crecimiento de los precios. Con respecto a los resultados de Colonial, los analistas de Ibersecurities recuerdan que los márgenes comerciales por promociones se han reducido desde el 34,6% en 2001 hasta el 33,6% en 2002, lo que demuestra, a su juicio, que la presión de los precios de venta se está empezando a apreciar en sus resultados. 'Además, las menores ventas de suelo con menor margen que en 2001 es un dato adicional que confirma que los precios de las viviendas han tocado techo', explican.

Parecida opinión mantienen los analistas de Safei, para quienes las cifras arrojadas por Urbis y Colonial están dentro de lo esperado, si bien comienzan a mostrar cierto deterioro. 'Esto viene a confirmar nuestras dudas acerca de la inversión en inmobiliarias a estas alturas del ciclo'. Basta echar una ojeada a los informes de las casas de valores para percatarse de la cautela con que se han acogido algunos de los resultados de las inmobiliarias. Las recomendaciones de compra son escasas; prevalecen las de mantener e incluso vender.

Fuertes revalorizaciones

Las revalorizaciones que las compañías inmobiliarias se han anotado en Bolsa este año son destacables. Vallehermoso gana un 25,75%; Metrovacesa, un 26%; Urbis, un 20,69%; Colonial, un 20,85%, y Bami, un 3,63%. 'Ahora es el momento de vender inmobiliarias', comentaba esta semana un analista a la agencia Bloomberg. 'Si una inmobiliaria española ha arrojado buenos resultados, uno debería aprovechar el rebote de la acción y salirse después'.

Obviamente, las compañías no comparten esta opinión. Según ha manifestado Urbis en el documento de presentación de resultados, el incremento que el grupo ha registrado en la venta de viviendas confirma que el mercado se mantiene fuerte, 'contradiciendo muchas predicciones'. La compañía estima que la desaceleración será leve y prevé cerrar el ejercicio con un crecimiento del beneficio neto del 15%, cifra similar a las previsiones de Bami. Urbis recuerda en su presentación que sus perspectivas de crecimiento contrastan con su cotización, que calcula que presenta descuentos del 50% sobre el valor patrimonial de la empresa. 'En nuestra opinión, el mercado bursátil está reflejando, desde 1999, más la posibilidad de contracción del sector que el valor intrínseco y perspectivas de la compañía', añade.