'La acción alcanzará en dos años el precio que hemos pagado'

Al jerezano Joaquín Rivero le va la marcha. Empresarialmente, se entiende. A los 23 años ya creó una empresa de materiales de construcción, antes de 1997 ya había promovido más de 25.000 viviendas y en cinco años ha multiplicado el tamaño de la inmobiliaria Bami. La compra de Metrovacesa es el nuevo hito.

La historia del pez chico que se come al grande se repite en el caso de Bami. Recién acabada la digestión de la compra de Zabálburu, una empresa que era cuatro veces mayor, el nuevo gran salto es la toma del control de Metrovacesa con la adquisición al BBVA del 23,9% del capital (14,92 millones de acciones) por 545,4 millones de euros. Joaquín Rivero espera que la cotización de Metrovacesa alcance en un par de años los 36,55 euros por acción que ha pagado Bami por el paquete de control.

Pregunta. ¿Ha pagado Bami un precio demasiado alto por las acciones de Metrovacesa?

Respuesta. Nosotros nos dedicamos al negocio inmobiliario y valoramos los bienes por la vía inmobiliaria. Richard Ellis ha hecho hace unos meses una valoración de la compañía y ha dado por encima de lo que nosotros hemos pagado. Eso en lo que se refiere al patrimonio. Después es verdad que hay una empresa que funciona y que se cotiza en el mercado en función de lo que los inversores quieran y de sus beneficios. Nosotros hemos pagado un PER [veces que el precio contiene el beneficio] de 14 veces con los beneficios de este año. Así que si hemos pagado por debajo del valor del patrimonio y a un PER de 14, entiendo que el precio no es alto. Otra cuestión es que el mercado tenga infravalorada la acción de Metrovacesa como las tiene todas excepto calentura.

'¡Qué más hubiéramos querido que hacer una opa para todos con una prima del 20%! Pero los accionistas aprobaron un blindaje y las cosas son como son' 'Vamos a saber entrar en Metrovacesa y decir quién es profesional y quién no. Si los hay que no alcanzan el nivel, pues lo sentimos' '¡Qué más hubiéramos querido que hacer una opa para todos con una prima del 20%! Pero los accionistas aprobaron un blindaje y las cosas son como son' 'Vamos a saber entrar en Metrovacesa y decir quién es profesional y quién no. Si los hay que no alcanzan el nivel, pues lo sentimos'

P. ¿Había otras ofertas? ¿Se ha hecho una subasta?

R. No ha habido propiamente una subasta porque una subasta yo la entiendo como abierta, con posibilidad de mejorar la oferta en función de las otras pujas. Aquí el BBVA nos ha dicho: 'Piénseselo y dígame lo que paga por escrito y firmado'. Nosotros intentamos entrar en una negociación directa con ellos, pero nos advirtieron que había otras entidades interesadas y que querían hacer un proceso objetivo y dárselo al que más ofreciese.

P. ¿Cuántas ofertas entraron en la fase final?

R. Cuatro, según creo.

P. ¿Ha puesto el BBVA alguna condición más de cara al futuro aparte del precio?

R. No, lo que había era un papel en el que reflejar que a invitación del BBVA la empresa tal estaba interesada en comprar a tanto la acción. Y no decía otras cosas.

P. ¿Por qué entonces con sólo algo más del 1% se quedan dos consejeros del BBVA?

R. No se queda con dos consejeros por esa participación, sino porque nosotros en principio hemos dicho que el presidente y el consejero delegado al menos inicialmente tienen que seguir.

P. ¿Y después?

R. Después pasará lo que tenga que pasar.

P. Si el precio que han pagado, según ustedes, no es caro y la acción está en Bolsa a un precio muy inferior, ¿no temen que llegue alguien y lance una opa para hacerse con el control?

R. Lo primero que habría que decir es que ésta es una empresa que tiene un blindaje: el que compre más del 25% sólo vota por el 25%. Si no, nosotros habríamos ido a una opa y no a lo que hemos hecho.

P. ¿Tienen los minoritarios razones para sentirse defraudados con la operación?

R. Se habla mucho de eso, pero no es lo mismo alguien que invirtió medio millón o un millón de pesetas que alguien que ha estado dirigiendo la empresa durante decenas de años, que la ha financiado, que ha vivido épocas mejores, peores, regulares, que ha hecho que la empresa siga para adelante superando las crisis. Me parece que el BBVA tiene un cierto derecho a tener un sobreprecio cuando se quiere salir.

P. Pero de ese modo se deja de lado a los pequeños accionistas.

R. En la junta general se ha aprobado que haya un blindaje. Los accionistas aprobaron en su día en junta general que hubiera un blindaje y han estado conformes y encantados de que el BBVA dirija la empresa porque eso le ha dado mucha solvencia y mucha tranquilidad y eso a lo mejor compensa ganar un poco menos. Ahora, cuando llega la hora, no gusta el blindaje... Las normas están ahí. Que cambien la legislación. ¡Qué más hubiéramos querido nosotros que lanzar una opa para todos a un 15% o 20% más de lo que está la acción en el mercado y con eso lograr el control! Pero las cosas no podemos verlas como deberían ser, sino como son. El pagar más prima de control no es porque a nosotros nos guste, sino porque las cosas son como son. Si lanzas una opa sobre el 75% y votas igual que el 25%, eso te obliga a pagar un porcentaje como prima de control, cosa que pasa en cualquier país y en algunos hasta se desglosa qué se paga por las acciones y qué como prima de control. Aquí no hemos visto cuánto se paga por cada cosa, pero esta implícito.

P. De cara al futuro, ¿tienen motivos los pequeños accionistas para estar intranquilos con el cambio de control? ¿Pueden pensar que serán ellos los que acaben pagando la factura de la prima de control?

R. Entiendo que no. Nosotros aportamos a la compañía frescura y dinamismo, y somos capaces de multiplicar los beneficios. Estamos pagando más, pero entiendo que con lo que suba la acción en un par de años, el precio que hemos pagado nosotros lo van a tener los demás. Estoy absolutamente seguro, porque si no es así el PER estaría absurdamente bajo. Si duplicamos en un par de años los resultados, en ese momento la compañía valdrá el doble. Si no sube, se quedaría en un PER de siete veces. Nosotros vamos a tomar ese compromiso.

P. Será un objetivo, pero no un compromiso.

R. El compromiso es que demos los resultados suficientes para que todo el mundo se beneficie.

P. La primera reacción del mercado ha sido de castigo a la operación.

R. Eso es normal. Lo esperábamos. Si analizas el recorrido que ha hecho la acción se observa que ante los rumores de que va a pasar algo, de que va a haber movimientos en el sector, el inversor se acerca de una forma especulativa para alcanzar un rendimiento más alto. En la medida en que se dice que ese rendimiento no existe es evidente que todo el que ha entrado con motivos especulativos, se va. En todas las operaciones ocurre eso. Pero eso dura una semana. Después de eso vuelve adonde tiene que volver, porque al final la compañía gana lo que gana y da el dividendo que da.

P. ¿Cómo esperan financiar la compra?

R. El diseño es similar al que hicimos en Zabálburu. La mitad la financiaríamos otra vez con una ampliación de capital, y la otra mitad, con un préstamo a largo plazo. Aquélla fue una operación de 50.000 millones de pesetas que se financió con un crédito sindicado. Se amplió el capital 25.000 millones, la operación se cubrió en un momento difícil de mercado sin demasiados problemas. Faltó algo de demanda para los minoritarios, pero eran momentos duros. La acción bajó un poquito, pero luego se recuperó. En todo caso, si se analiza la acción desde que entramos el nuevo equipo gestor, la revalorización es de más del 150%. Volvemos a ofrecer eso con un horizonte de medio plazo.

P. Pero la situación del mercado no ha mejorado. ¿Volverán a realizar la ampliación de capital como una oferta pública de suscripción (OPS)?

R. Para la ampliación de capital estamos contactando con firmas internacionales para estudiar cuál es la mejor vía de hacerla. Antes éramos más pequeños y teníamos menos posibilidades. Ahora queremos dar un salto porque creemos que con esta operación podemos hacerlo y llegar a otra clase de inversores de primer orden. Pero, en principio, la idea es repetir la fórmula de OPS.

P. ¿Ha digerido del todo ya Bami la compra de Zabálburu como para embarcarse en esta operación?

R. Sí, del importe de la compra de Zabálburu hemos pagado la mitad con la ampliación de capital, un 25% en efectivo y otro 25% lo hemos refinanciado a largo plazo, y antes de los plazos inicialmente previstos.

P. El endeudamiento de Bami supera sus fondos propios y aun así se va a endeudar más.

R. Tenemos un apalancamiento de 1,18 veces los fondos propios, pero en el mercado de capitales los demás tienen mayor endeudamiento que nosotros: somos los segundos con endeudamiento más bajo tras Colonial. Vallehermoso y la propia Metrovacesa tienen más endeudamiento.

P. ¿Se suprimirá también el dividendo como tras la compra de Zabálburu?

R. En esta ocasión no queremos repetir el esquema de parar un año el dividendo porque entendemos que no nos ha dado muy buen resultado hacerlo. Ni en Metrovacesa, que en este sentido no se ve afectada y que tiene un accionariado acostumbrado a recibir un dividendo muy alto, ni en Bami, a pesar del esfuerzo financiero.

P. ¿Tienen ya decidido fusionar Bami con Metrovacesa?

R. Estamos en contacto con unos accionistas con los que hay que hablar. Hay uno que tiene el 16% y otro que tiene el 8%. En Zabálburu éramos los dueños de la compañía, pero aquí no. Allí podíamos decir tranquilamente y con seguridad que nos íbamos a fusionar. ¿Lo puedo decir hoy? No. ¿Los voy a convencer? Espero que sí. ¿Y si no los convenzo? Pues consolidaremos nuestra participación por puesta en equivalencia ganando un dinero todos los años y tratando desde el consejo de mejorar. Si me dejan, entiendo que mejoraré más. Si puedo mejorar rápidamente la gestión de la sociedad, pues los accionistas lo reconocerán y querrán que nos fusionemos. Hay una complementariedad y unas sinergias importantes entre las dos compañías. Metrovacesa tiene un 70% de los ingresos por rentas y el 30% por promoción; nosotros tenemos el 70% por promoción, y el 30% por renta. Si se suman ambas, tendríamos el 60% de renta y el 40% de promoción. Además, Bami está metido en una serie de actividades como residencias de tercera edad, residencia de estudiantes, hoteles... que también complementan y permiten potenciar. Pero si los accionistas nos dicen que no lo ven igual y la mayoría señala en la junta general que no quiere la fusión, pues no habrá fusión. ¿Yo qué voy a hacer? ¿Enfadarme?

P. ¿Qué efecto tiene la adquisición sobre los resultados de Bami?

R. Hemos partido de la base de que el 23,9% de Metrovacesa puesto en equivalencia en nuestras cuentas nos lleva a un 40% más de resultado de Bami después de pagar los intereses y de amortizar el fondo de comercio. Así que no nos va mal, aunque no haya fusión, pero queremos que nos vaya mejor y nuestra ilusión es poder llegar a una integración, pero por ahora no pasa de ser un objetivo.

P. ¿Estaba Bami interesado en Vallehermoso?

R. Bami tuvo dos conversaciones exploratorias sobre Vallehermoso hace entre tres y cinco meses. Y Bami recibió del BSCH una contestación diciendo: 'No vendemos, y si vendemos es porque alguien viene y nos paga muchísimo más de lo que vale'. En esas conversaciones exploratorias entendimos que el precio que se barajaba era desproporcionado y no vimos que tuviéramos algo que hacer. En el último mes antes de la venta a Sacyr no hubo ninguna conversación de Bami con Vallehermoso. No volvimos a encontrarnos hasta después de esa operación, que se cerró a un precio que no era tan alto como el que nos habían dicho a nosotros.

P. Al precio en que se ha hecho, ¿le hubiera interesado a Bami?

R. Prefiero no contestar a eso.

P. ¿Espera más movimientos en el sector?

R. Filo está ya en la órbita de ING; Vallehermoso ha pasado a la órbita de Sacyr; Metrovacesa está con nosotros y los dos fondos, así que en estos momentos entre las cotizadas está libre Urbis, lo cual tampoco quiere decir nada.

P. Pero Banesto entiende que Urbis le aporta más indirectamente que vendiéndola.

R. Eso mismo nos dijeron con Vallehermoso.

Pregunta. La empresa se queda ahora sin el respaldo del BBVA. ¿No puede eso generar cierta intranquilidad en Metrovacesa?

Respuesta. Yo me figuro que hay un porcentaje de personas que se desmoralizan, otro que considera que el banco daba mayor estabilidad aunque se ganase un poco menos. Pero nosotros también sabemos dónde hay accionistas que quieren empezar a apostar por una situación distinta.

P. Y dentro de la empresa, ¿no temen que haya cierta desmoralización o nerviosismo?

R. También sabemos que hay personas que se pueden sentir fuera de la órbita del banco y que pueden empezar a pensar que fuera de esa órbita se está peor. Entiendo que vamos a saber entrar allí y empezaremos a decir quién es profesional, quién no lo es, quién es bueno y quién no. El que es bueno y profesional ganará más y si hay personas que no alcanzan el nivel o que no entendemos que vayan a ayudar a la compañía a seguir hacia adelante, a crecer y a continuar subiendo, pues lo sentimos.

P. Prevén duplicar los beneficios, pero no es lo mismo que sea liquidando activos que mejorando operativamente.

R. No estamos hablando de liquidar activos. Tenemos varios caminos para mejorar el beneficio. Creemos que hay mucho que mejorar. Ha habido un proceso de fusión entre BBV y Argentaria y han hecho entrar nuevas cosas que no se han terminado de ajustar. En Metrovacesa hay cosas que modificar en cantidad. Entendemos que está cargada de gastos, que no es eficiente en la proporción de gastos por ingresos que tiene y creemos que ahí podemos tener mucho recorrido.

Además, esta compañía tiene una antigüedad promedio de sus edificios de 22 años, frente a los nueve de Vallehermoso, por poner un ejemplo. No parece lógico que se tenga eternamente el edificio de la Plaza de España sólo porque es una imagen, aunque luego no tenga suelo flotante, ni instalaciones tecnológicas, ni nada, porque al final genera menos rentabilidad que un edificio en el extrarradio en que se cobre a mucho menos el metro. Pero no estamos hablando de liquidar activos: no liquidaremos activos sin meter otros nuevos. No vamos a disminuir la cifra de inversión total, pero sí a renovar.