Las grandes empresas venden sus inmuebles
Corporaciones bancarias, grupos industriales y de servicios se disponen a sacar al mercado inmuebles por un valor superior al billón de pesetas. Los expertos advierten que sólo es el comienzo.
Las grandes corporaciones han empezado a mover su patrimonio inmobiliario como vía de refinanciación y de ahorro de costes. Telefónica, Iberdrola, SCH, Ebro Puleva o Iveco-Pegaso son algunos de los protagonistas de una desinversión masiva en inmuebles que alcanzará su punto álgido en los dos próximos años. Sólo con la desinversión patrimonial anunciada por los cinco grupos empresariales citados se configura una cartera con un valor de mercado que supera largamente el billón de pesetas (6.010 millones de euros).
Telefónica planea obtener entre 3.000 y 5.000 millones de euros (entre 500.000 y 832.000 millones de pesetas) con la venta de inmuebles. En Madrid, pondrá en el mercado 200.000 metros cuadrados de su cartera inmobiliaria. Iberdrola acaba de anunciar un programa de desinversiones que incluye 66.000 metros cuadrados en edificios singulares, 124.080 metros cuadrados de solares urbanos y 50.600 metros cuadrados de locales, además de varias decenas de millones de metros cuadrados de terrenos rústicos. SCH cifra en más de 100.000 millones de pesetas (601 millones de euros) su desinversión inmobiliaria inmediata.
El BBVA ha sido más madrugador. En los nueve primeros meses del año vendió inmuebles por valor de 67.000 millones de pesetas (402,7 millones de euros) y espera tener cerradas antes del próximo 31 de diciembre operaciones por un importe de 45.000 millones de pesetas (270,4 millones de euros). Iveco-Pegaso, en fin, ha constituido una compañía inmobiliaria -Urbanitas- para la venta en Madrid de 500.000 metros cuadrados de suelo.
Los expertos coinciden en calificar estas ventas como una creación de valor por parte de las compañías, de rentabilización del patrimonio inmobiliario. "Las corporaciones españolas siguen un camino que los grandes grupos estadounidenses ya han recorrido", apunta Adolfo Ramírez-Escudero, director general adjunto de CB Richard Ellis. En Europa también ha sido emprendido por grupos como BT, Deutsche Telekom o France Télécom. "Los inmuebles suponen entre un 30% y un 40% del activo de una compañía y entre el 10% y el 15% de los costes de la cuenta de resultados. Y las compañías entienden que hay un recurso más, los inmuebles, que les permiten mantener las inversiones en el negocio propio o financiar planes de expansión", opina Ramírez-Escudero.
"Los mercados financieros valoran muy positivamente estos procesos de rentabilización de activos inmobiliarios", opina Mikel Echavarren , de la división de Servicios Inmobiliarios de Andersen. Echavarren advierte que las corporaciones industriales o financieras suelen obviar el hecho de que una parte importante de los recursos de sus accionistas se invierten en un mercado en el que los accionistas no quieren invertir: el inmobiliario. "Si quisieran invertir en el mercado inmobiliario" -continúa-, "probablemente lo harían en las inmobiliarias cotizadas, en fondos de inversión inmobiliaria o, directamente, en inmuebles. La decisión de estos accionistas de invertir en una corporación financiera, industrial o de servicios responde, precisamente, a un proceso de análisis de rentabilidad y de riesgos que les ha llevado a no invertir en otros negocios de mayor volatilidad, como el inmobiliario".
Para Vanessa Gevers, consultora senior de Capital Market de Jones Lang LaSalle, son ventas que responden a motivos estratégicos: "Hay compañías que tienen disperso su patrimonio y optan por concentrar el personal en una única sede, reforzando de paso su imagen corporativa". Y añade que "la venta de edificios se produce también por la acumulación de patrimonio como consecuencia de las fusiones". El recorrido de los antiguos Banco de Bilbao, Banco de Vizcaya y Argentaria, hasta llegar al BBVA o el del Santander y hasta dar en SCH explica el porqué estos dos bancos figuran entre los más activos en venta de patrimonio.
Próximas operaciones
"Vamos a seguir viendo este tipo de operaciones", advierte Vanessa Gevers. "Las compañías quieren concentrarse en su negocio, en el que el inmobiliario no es prioritario. Además, generar plusvalías y trasladarlo a la cuenta de resultados siempre es interesante", subraya.
Rafael Merry del Val, director de Knight Frank, considera igualmente que la mayoría de estas ventas son una consecuencia natural que deriva de las fusiones de los últimos años. "El BBVA, por ejemplo, está vendiendo tres sedes; porque ¿qué sentido tiene contar con tres sedes sociales?", señala. Merry del Val coincide en que "este proceso de venta de inmuebles se acelerará en los dos próximos años".