El esfuerzo para comprar un piso cae a los niveles de hace un año

El recorte del precio del dinero emprendido en mayo por el Banco Central Europeo y su traslado a los tipos hipotecarios por las entidades financieras han conseguido que el porcentaje del salario anual necesario para comprar una vivienda baje al 41,9%. El persistente crecimiento del precio de la vivienda a tasas interanuales del 15% explica que el cambio de tendencia en el esfuerzo de compra, que alcanzaba el 43,3% en el segundo trimestre de año, no haya sido posible hasta el tercer trimestre, en el que el BCE decidió dos nuevos recortes consecutivos del precio del dinero.

La bajada de tipos por el Banco Central Europeo por un total de 150 puntos básicos (un 1,50%) en lo que va de año empieza a incidir positivamente en la accesibilidad a la vivienda; es decir, a reducir ligeramente la parte de la renta anual que una familia debe destinar a la compra de un piso.

El que tres de los cuatro recortes se hayan producido en el segundo semestre de 2001 (en mayo hubo una primera rebaja del 0,25%) ha hecho que su efecto en la accesibilidad a la vivienda empezara a percibirse sólo a partir de septiembre. La mejora en la accesibilidad se acentuó en noviembre con la rebaja de tipos de un 0,50% aprobada el pasado día 8, que dejó el precio del dinero en el 3,25%.

Una familia española media que quisiera comprar una vivienda a comienzos de año se encontraba con el escenario siguiente: un salario anual de 2,8 millones de pesetas (salario medio de la industria y los servicios); un precio medio de la vivienda por metro cuadrado de 165.414 pesetas y un tipo de interés hipotecario del 6,15%.

Comprar un piso de 90 metros cuadrados en enero suponía hacer frente a 14,9 millones de pesetas, financiándose el 80% con un préstamo hipotecario a 15 años. Implicaba dedicar el 43% de la renta anual a pagar el piso (el 35,2% si se consideran las desgravaciones fiscales por compra de primera vivienda) y asumir que la compra equivalía a destinar todo el salario íntegro de los 5,3 años siguientes a pagar la casa.

El segundo trimestre se produjo el primer recorte del precio del dinero por el BCE en 2001. La rebaja de tipos no impidió un empeoramiento en la accesibilidad a la vivienda. El esfuerzo para comprar un piso pasó a suponer en el segundo trimestre el 43,3% de la renta anual de las familias. La bajada de 25 puntos básicos (0,25%) del precio del dinero decidida por el BCE en mayo se trasladó a los tipos hipotecarios, que cayeron al 5,80%. Pero el crecimiento del precio de la vivienda, del 15,5% entre junio de 2000 y junio de 2001, no sólo anuló cualquier efecto del recorte de tipos, sino que exigió ese mayor esfuerzo de compra. El piso de 90 metros cuadrados pasó a costar en junio 15,43 millones, medio millón largo de pesetas más que en enero.

Consecuencias

Ha sido a partir de septiembre, según Ignacio San Martín, del servicio de estudios de BBVA, cuando el recorte de tipos por el BCE ha empezado a mejorar, si bien muy ligeramente, la accesibilidad a la vivienda. Entre julio y septiembre últimos, el BCE llevó a cabo sucesivamente sus segundo y tercer recortes de tipos del año, (un 0,25% en agosto y un 0,50% en septiembre), lo que rebajó hasta el 5% los tipos hipotecarios.

El precio de la vivienda seguía, sin embargo, en septiembre a un fuerte ritmo de crecimiento interanual, del 14%. El piso de 90 metros cuadrados costaba el 30 de septiembre pasado 15,8 millones de pesetas (400.000 pesetas más que en junio). Pero el recorte de los tipos hipotecarios había conseguido rebajar el esfuerzo de compra 1,4 puntos respecto al segundo trimestre, dejándolo en el 41,9% de la renta anual.

A mes y medio de que acabe 2001, con cierta expectativa de que el BCE pueda dar un nuevo recorte del 0,25% al precio del dinero antes de que finalice el año y con unas previsiones de crecimiento interanual del precio de la vivienda a 31 de diciembre del 14%, el comprador de un piso en los primeros días de enero de 2002 se encontraría con la siguiente situación: un salario anual medio de 2.930.900 pesetas, superior en un 3,5% al de 2001; un precio de la vivienda por metro cuadrado de 180.000 pesetas, y un tipo de interés hipotecario del 4,25%, que ya ha asumido los sucesivos recortes por el BCE del precio del dinero (el traslado de la rebaja del precio del dinero a los tipos hipotecarios no es mimético).

El piso de 90 metros cuadrados costaría a primeros de enero próximo, de acuerdo con este escenario, 16,2 millones de pesetas (1,2 millones de pesetas más que un año antes), pero el esfuerzo para pagarlo supondrá el 40,6% de la renta familiar (el 31,9% si se consideran las exenciones fiscales), gracias al traslado del recorte del dinero a los tipos hipotecarios por las entidades de crédito.

Un indicador que empeora

La bajada de tipos ha conseguido por fin compensar en parte el efecto negativo que los fuertes crecimientos del precio de la vivienda está teniendo en la posibilidad de adquirir un piso por la mayoría de las familias. Pero queda otro indicador relevante que no mejora: el de la relación precio/renta.

A principios del año, la compra de una vivienda equivalía a destinar a su pago la renta familiar de los 5,3 años siguientes. Una familia con un único sueldo que decida comprar un piso en enero de 2002 habrá contraído una deuda equivalente al salario de los 5,6 años siguientes. La explicación es sencilla: mientras las rentas salariales crecen a una media anual del 3,5%, el precio de la vivienda aumenta a tasas de entre el 14% y el 15%.

La capacidad de financiación de las familias mejora dos millones de pesetas

Los descensos de los tipos de interés están mejorando la capacidad de financiación de las familias a medida que avanza el año. Cada punto de bajada en los tipos hipotecarios aumenta la capacidad de endeudamiento de los compradores de vivienda en más de un millón de pesetas.

El pasado mes de enero, estima Ignacio San Martín, una familia media con una única fuente de ingresos salarial podía acceder a una vivienda de 13,4 millones de pesetas. El tipo de interés nominal del conjunto de las entidades de crédito era a principios de 2001 del 6,25%.

El traslado a los tipos hipotecarios de los recortes del precio del dinero llevó a los primeros al 5% en el tercer trimestre. Su traducción en la capacidad de endeudamiento de los que pensaban comprar una vivienda fue que podían adquirir un piso de 15 millones de pesetas.

La previsión de que el año pueda cerrarse con unos tipos hipotecarios situados en el 4,25% permitiría a una familia media acceder a una vivienda el próximo diciembre de 16,1 millones de pesetas.

Hay que precisar, sin embargo, que la mejora de la capacidad de financiación no implica una mejora en la accesibilidad ala vivienda.

Los aumentos de los precios de los inmuebles anulan casi siempre, dadas sus altas tasas de crecimiento, el aumento en la capacidad de financiación que produce el traslado a los tipos hipotecarios de la bajada del precio del dinero.