El mercado del alquiler tiene un déficit de 800.000 viviendas
Existe una vivienda en alquiler por cada cinco candidatos a ocuparla. Supone que faltan 800.000 pisos en arrendamiento para atender la demanda. El director general de Patrimonio de Vallehermoso pide medidas fiscales que animen a empresas y particulares a sacar al mercado pisos en renta.
Habrá que esperar a que el próximo censo de población (se realiza cada 10 años y toca ahora elaborarlo) dé a conocer el número de viviendas que se destinan a alquiler. No existe ninguna encuesta fiable. A falta de datos con algún rigor, analistas y promotores acostumbran a situar el número de viviendas en renta en torno al 15% del parque de viviendas principales y en el 10,4% respecto del total de viviendas, según el censo de 1991. Para el resto de países de la Unión Europea los pisos en arrendamiento suponen entre el 30% y más del 50% de las viviendas principales, según el país de que se trate.
El director general de Patrimonio de Vallehermoso, Fernando Rodríguez-Avial, a quien corresponden algunas de estas estimaciones, alude a la falta de datos sobre el mercado del alquiler. Hecha esta consideración, estima en 800.000 -"del orden de esta cifra, matiza"- las viviendas necesarias para atender la demanda existente. "Para cada piso en alquiler hay cinco candidatos", resume.
Fernando Rodríguez-Avial participó el pasado miércoles en el VIII Encuentro Inmobiliario Inmo'2001, organizado en Madrid por el Instituto de Fomento Empresarial con el patrocinio de Inmobiliaria Colonial y la colaboración de Cinco Días. Rodríguez-Avial estima que el 90% de la vivienda en alquiler pertenece a particulares.
"Entre todas las inmobiliarias podríamos sacar anualmente al mercado entre 7.000 y 8.000 viviendas en arrendamiento", explicó. "Si a las inmobiliarias se sumaran los fondos de inversión inmobiliaria, las Administraciones públicas, patronatos u otras entidades, la cifra se podría elevar a 50.000. Por eso, los particulares tendrán que seguir poniendo una gran parte de la vivienda en alquiler", advirtió.
El censo de 1991 constató que el 99% de las viviendas en alquiler tenían una renta mensual inferior a 50.000 pesetas. Eran contratos derivados de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos. Con la nueva ley de 1994 los contratos de renta antigua han ido extinguiéndose. Parte de estas viviendas se ha vendido a sus inquilinos. Supone que esos porcentajes de vivienda en alquiler indicados anteriormente seguramente se han reducido. La renta mensual media de un piso de un dormitorio está hoy en 80.000 pesetas, alcanza 100.000 pesetas para uno de dos dormitorios y se sitúa entre 130.000 y 140.000 pesetas para un piso de tres. En vivienda de protección oficial las rentas están entre 50.000 y 70.000 pesetas al mes.
Traducido a rentabilidades, supone una rentabilidad media de entre el 4% y y el 4,5% en vivienda libre. "No es una rentabilidad alta y está derivada del enorme crecimiento del precio de la vivienda", opina Rodríguez-Avial, que advierte que la rentabilidad obtenida por el arrendamiento puede completarse con las plusvalías resultantes de la venta de la vivienda 10 o 15 años después de su compra. En vivienda de protección pública, en cambio, se obtienen rentabilidades de entre el 7% y el 7,5%, "acordes con las de cualquier otro negocio inmobiliario".
La baja rentabilidad que genera el alquiler y la fuerte inmovilización económica que supone estarían detrás de la escasa oferta. También desanima al inversor el lento funcionamiento de la Administración de Justicia cuando hay que recurrir a un desahucio. Un desahucio puede suponer entre año y medio y dos años hasta recuperar la vivienda.
Medidas
El director general de Patrimonio de Vallehermoso considera que no se están tomando medidas efectivas para desarrollar el mercado del alquiler. "Parece que el Gobierno tiene intención de hacer algo, pero hasta ahora no hay ninguna medida concreta", puntualiza. Rodríguez-Avial se atreve a proponer, entre otras, medidas como la generalización de la vivienda protegida en alquiler, el desarrollo de los fondos de inversión inmobiliaria, la agilización del desahucio y medidas fiscales (tributación de un 1%, frente al 35% actual).
"Las medidas fiscales -indica- deben alcanzar a sociedades y particulares. Porque invertir la preponderancia de los particulares a corto plazo es imposible".