La alta rentabilidad anima a los inversores a poner los pisos en venta
La oferta de vivienda nueva empieza a recoger pisos recién acabados puestos a la venta por inversores que los compraron sobre plano hace un par de años. En este transcurso de tiempo le han sacado a su inversión un beneficio del 25%. Y aunque los expertos pronostican una subida media del 6% en 2001, prefieren la facilidad que supone vender hoy a arriesgar una venta complicada más adelante. Y que el último duro se lo lleve otro.
Los carteles de se vende piso empiezan a salpicar balcones y portales. Se ven en viviendas de segunda mano, pero también en algunas promociones recién terminadas. Incluso en medios especializados se pueden encontrar anuncios en los que particulares han puesto a la venta viviendas todavía pendientes de la entrega de llaves.
En el caso de pisos de segunda mano, la venta vendría de propietarios que en pleno auge inmobiliario decidieron cambiarse a un piso de nueva construcción. Lo compraron sobre plano (prácticamente no existía oferta llave en mano) y, al serles entregado ahora por la promotora, venden el que venía siendo su piso habitual.
Pero en los pisos recién construidos o a punto de terminarse que han sido puestos en venta se trata fundamentalmente de particulares que consideran llegado el momento de mover su capital porque piensan que, en vivienda, ya han obtenido el máximo provecho.
Los particulares que hoy ponen en el mercado un piso recién construido, la mayoría de ellos lo adquirió también sobre plano hace un par de años. En ese primer trimestre de 1999 una vivienda nueva de 100 metros cuadrados costaba de media 12.600.000 pesetas (media nacional, según el Ministerio de Fomento). El inversor pudo optar también por destinar los 12.600.000 pesetas a adquirir un paquete de acciones en Bolsa o a comprar deuda del Estado.
Dos años después, en diciembre de 2000, la vivienda había subido un 25%; es decir, la casa que se compró sobre plano valía a su entrega 15.700.000 pesetas. Si de esta cantidad restamos 1.100.000 de impuestos, el inversor le ha sacado un beneficio neto del 16% (dos millones de pesetas en el supuesto de que invirtiera 12.600.000 pesetas). Si los 12.600.000 pesetas los puso en en Bolsa, la ganancia ha sido de 760.000 pesetas (un 6%), y si los destinó a deuda del Estado, el beneficio obtenido ha sido de un 14% y alcanza 1.800.000 pesetas.
¿Por qué algunos inversores empiezan ya a vender si las estimaciones de entidades como BBVA o Sociedad de Tasación son de que los precios de la vivienda subirán un 6% de media en 2001? De ese 6% de crecimiento esperado este año en los precios de la vivienda, la mitad es inflación, con lo que el beneficio real a obtener este año se quedaría en el 3%. Y un 3% de interés se puede obtener fácilmente en inversiones alternativas.
Cultura financiera
Para Ignacio San Martín, del Servicio de Estudios de BBVA, los particulares que empiezan a sacar hoy vivienda al mercado son inversores con cierta educación financiera. "Prevén que el ciclo ya no da más de sí y que es el momento óptimo para la venta. Pueden pensar que aunque de aquí a fin de año todavía hay ganancias potenciales, ante la facilidad de vender ahora o la posible dificultad de hacerlo más adelante, ven justificado vender hoy. Vender rápido y bien vale dinero".
Estima San Martín que "las posibilidades de elegir vivienda se van a ampliar, porque habrá una mayor oferta", pero advierte también que "la demanda no va a caer mucho. Los tipos de interés van a volver a la senda descendente (el mibor está ya por debajo del 5%) y esta bajada de tipos mejorará la capacidad de endeudamiento".
Ignacio San Martín aprovecha el análisis para ir más allá. "Cuando tengamos dos ciclos completos de subida y bajada de tipos, se comprobará que el hipotecario es un mercado sin grandes oscilaciones. Esta madurez quitará miedo al endeudamiento hipotecario, que empezará a utilizarse como colchón".