Poca oferta, mucha demanda: la escasez de vivienda se enquista
El mercado arrastra un déficit de más de 700.000 casas en una década y una subida de precios del 13 % solo en el último año, aunque la inversión bate récords en España
El sector inmobiliario español cierra 2025 atrapado en una cruda paradoja: llega capital a manos llenas, la demanda se dispara, pero la oferta es claramente insuficiente para darle respuesta. El déficit habitacional no ha dejado de crecer, agravando el gran problema de acceso a la vivienda que arrastra el país y que amenaza con enquistarse.
Según datos de la consultora CBRE, la inversión en activos inmobiliarios alcanzó los 12.900 millones de euros en los nueve primeros meses del año, un 44 % más que en el mismo periodo de 2024, lo que sitúa ese ejercicio como el tercero más alto de la serie histórica solo por detrás de 2022 y 2018. Y todo parece indicar que va a ir a más. CBRE prevé que la inversión se acelere en el último trimestre, situando el volumen total por encima de 16.800 millones, frente a los 14.000 millones de euros alcanzados en 2024.
Sin embargo, ese capital no siempre se traduce en nuevas casas asequibles para las familias españolas porque una parte muy relevante se concentra en activos terciarios –oficinas, logística, hoteles o living en sus distintas versiones de alquiler–. Este incremento del capital llega además en un momento de fuerte reactivación de la demanda que se debe, recoge CaixaBank Research, a la mejora de las condiciones hipotecarias, al alza demográfica y al aumento del poder adquisitivo de los hogares.
Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo del Grupo Gesvalt, señala que “de cara al último cuatrimestre de 2025 se espera que el nivel de compraventa total de viviendas suba entre un 6% y un 8% en términos interanuales”. Aunque, añade, “de cara a 2026, estimamos que el nivel de compraventas tienda a estabilizarse, y se mantenga en niveles muy similares a 2025”.
Para hacer frente a esta demanda creciente, Miriam Goicoechea, head of research para Iberia de CBRE, cree que el ejercicio próximo habrá una ligera mejora en los niveles de oferta, tendencia que ya se ha empezado a vislumbrar: durante el primer semestre del año han aumentado los visados de obra nueva un 11%, hasta las 70.000 unidades. No obstante, advierte de que seguirá siendo insuficiente para cubrir la creación de hogares en España, tensionando aún más el mercado y los precios.
El Banco de España pone cifras a este decalaje: unas 700.000 viviendas en la última década. Un embudo que, además, agrava la subida de precios.
Valoraciones disparadas
El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) subió un 12,7% interanual en el segundo trimestre de 2025, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La cotización de las edificaciones nuevas aumentó un 12,1%, mientras que las de segunda mano lo hizo un 12,8%. Estas cifras se sitúan muy por encima de la media europea: de acuerdo con Eurostat, los precios de la vivienda en España crecen 2,15 veces más rápido que en el conjunto de la Unión Europea.
El esfuerzo para acceder a la vivienda no deja de elevarse. En la última década, el alquiler se ha encarecido un 72% en España, muy por encima de la media europea (58%), según el Consejo Europeo. Barcelona y Madrid figuran entre las tres ciudades de la UE donde las familias destinan más salario a la renta, un 74%, solo por detrás de Lisboa, con un 116%.
¿Por qué los precios en venta y alquiler residenciales mantienen una tendencia alcista, con niveles que no se veían desde 2007? La presidenta de Asprima, Carolina Roca, opina que hay un cóctel de factores. “Llevamos más de 15 años infraproduciendo vivienda, especialmente en grandes áreas urbanas”. “Que hoy sea de media 20.000 euros más caro comprar una casa que hace un año refleja la combinación de costes crecientes –el suelo, los materiales, la financiación, las exigencias regulatorias– y una escasez estructural de nuevas promociones.”
Desde Asprima consideran que este ritmo de encarecimiento no es sostenible, pero, añaden, “sin una política decidida de impulso a la producción de vivienda, el ajuste no vendrá por una bajada, sino por un mayor acceso restringido, lo cual agrava el problema social y económico”. Roca apostilla: “El déficit no se debe a falta de interés inversor, sino a un marco que dificulta transformar esa inversión en oferta efectiva de inmuebles: escasez de suelo finalista, lentitud administrativa, inseguridad jurídica y falta de colaboración público-privada. En otras palabras, hay capital dispuesto a invertir, pero no suficiente producto ni condiciones adecuadas para hacerlo en vivienda asequible”.
Uno de los grandes escollos para aliviar la tensión del mercado sigue siendo la regulación. Mientras Cataluña aplica límites al alquiler en zonas tensionadas, otras comunidades como Madrid, rechazan la Ley de Vivienda. A ello se suma la parálisis de la reforma de la Ley del Suelo del Gobierno, retirada ya dos veces por falta de consenso político.
Con todo este trasfondo resurge la temida pregunta: ¿se está de nuevo ante el riesgo de una burbuja inmobiliaria como la de 2007? Para el Banco de España la respuesta es no. La entidad aduce que, pese a la subida de los precios, las tensiones en zonas costeras y la presión añadida del alquiler turístico, no se dan las mismas circunstancias porque la demanda es más solvente y la financiación más estricta. Pero avisa: “Tenemos los instrumentos para atajarla si es necesario”.
Nuevas tendencias
- El sector living, que concentra el 29% de la inversión, impulsa nuevos formatos como el coliving (viviendas compartidas), el senior living (para mayores con servicios) y el flexliving (alojamientos de media estancia).
- La división de domicilios grandes en pisos más pequeños y la conversión de locales y oficinas en viviendas se han consolidado como tendencias en el mercado residencial, cambiando el paisaje en las ciudades.
- Según Tinsa, mejorar la calificación energética de una vivienda –de la G, la más baja, a la A, la más eficiente– aumenta el valor en torno a un 1,3%. El salto de C a B eleva el precio hasta un 3,3%, con mayor impacto en el norte de España.
- Gracias a las herramientas digitales y a la inteligencia artificial, los usuarios pueden ver inmuebles de forma virtual, realizar tasaciones e incluso calcular hipotecas, lo que está impulsando la compraventa, sobre todo internacional.
