La judicialización de las hipotecas
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La sede de Caja Rural de Teruel, a la izquierda, y un detalle de la sentencia de la Audiencia Provincial que avala su cláusula suelo.

Así es la única cláusula suelo que el Supremo ha dado por buena

La Caja Rural de Teruel aportó mensajes sobre el cliente pidiendo una rebaja del suelo

Las cláusulas suelo legítimas y amparadas por la justicia existen. Pese a la larga lista de varapalos judiciales recibidos por la banca debido a la opaca comercialización de estas condiciones hipotecarias, que limitan el abaratamiento de las cuotas del que puede disfrutar el firmante de una hipoteca a tipo variable pese a la caída del euríbor, estas condiciones son válidas siempre que sean transparentes. Hasta ahora, sin embargo, ninguna cláusula suelo había resistido el examen de la máxima instancia judicial española.

El miércoles, sin embargo, el Tribunal Supremo desestimó el recurso de unos clientes de Caja Rural de Teruel, que pretendían la nulidad de su cláusula suelo, al considerar que esta “cumplía los requisitos de transparencia”. La decisión del Alto Tribunal, la primera de este signo tras años tumbando las condiciones hipotecarias de varias entidades, da esperanzas al sector financiero. Las sentencias previas, a las que ha accedido este diario, revelan, eso sí, que es un caso muy particular.

El criterio judicial para considerar cuándo una cláusula suelo no es suficientemente transparente y debe ser declarada nula, por abusiva, lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia de mayo de 2013, que afectaba a BBVA, Cajamar y Novagalicia (hoy Abanca).

¿Qué cláusulas son nulas?

El Tribunal Supremo considera nulas por falta de transparencia las cláusulas suelo que:

- Den apariencia de que la hipoteca es de interés variable y de que siempre que baje el euríbor se abaratará la cuota.

- No aclaren que el suelo es parte central y definitoria del contrato.

- Presenten el suelo como contraprestación a una cláusula techo.

- Esten ubicadas entre una “abrumadora cantidad de datos” que “enmascaren” la cláusula.

- No incluyan simulaciones de cómo afectará a la cuota que pagará el cliente la variación del euríbor.

- No adviertan sobre su coste comparado al de otros productos.

El Supremo declaró nulas todas las cláusulas analizadas por seis razones: se daba la apariencia de que la hipoteca estaba puramente ligada a un interés variable y de que siempre que bajase el euríbor se abarataría la cuota del cliente; no se aclaraba que el suelo es “un elemento definitorio” del contrato; se daba la idea de que el suelo es una contraprestación por una cláusula techo; “su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor”; por la ausencia de escenarios diversos que muestren el impacto en la cuota de diferentes variaciones del euríbor y por la inexistencia de una advertencia clara sobre el coste comparativo de otros productos de la entidad. No es necesario que concurran todas las razones para anular una cláusula, aclaró el Tribunal.

La cláusula suelo avalada por el Supremo el miércoles reza así: “el tipo aplicable al devengo de los intereses ordinario de acuerdo con lo establecido en los párrafos anteriores no podrá ser, en ningún caso superior al 8% nominal anual, ni inferior al 3% nominal anual”.

Antes que el Supremo, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Teruel, en fallo del 24 de febrero de 2014, y la Audiencia Provincial de Teruel, el 27 de mayo de 2014, ya fallaron a favor de la caja rural.

En el caso de esta última sentencia, que es la que ha refrendado ahora el Supremo, la Audiencia Provincial argumentó que la cláusula suelo juzgada “no se enmascara en el contrato diluyendo la atención del contratante entre otras, sino que se muestra como una cláusula principal del contrato que expresa con meridiana claridad el contenido” y, de hecho, “aparece resaltado en negrilla”.

Más allá de la claridad de su redacción, y este es un factor diferencial clave en este caso, los tribunales han apreciado “elementos probatorios que revelan que el establecimiento de dicha cláusula fue negociado individualmente”.

“Hasta el punto”, subraya la Audiencia Provincial, de que como resultado de esta negociación la entidad terminó aplicando “un suelo inferior al tipo usual aplicado” por norma general en el resto de hipotecas. Una mejora de las condiciones que se logró a petición del cliente, tal y como quedó demostrado por la declaración del empleado de la caja rural que negoció la hipoteca y por la aportación documental de mensajes entre este y su superior territorial solicitando autorización para rebajar el suelo habitual del 4% al 3% porque el cliente había encontrado una cláusula suelo menor en la competencia. “El problema que tenemos es el mínimo”, reza uno de los mensajes aportados, que refiere que Caixa de Pensiones le ofrecía un suelo del 2,25% frente al 4% que ofertaba la caja rural.

“Esta Sala no alberga duda alguna” de que los firmantes de la hipoteca “conocían con precisión” las consecuencias de incluir una cláusula suelo, pues esta había sido objeto de la negociación, sentenció la Audiencia Provincial de Teruel, a la que el Supremo ha dado la razón.

Una caja rural que da esperanzas a la gran banca

Hasta esta semana, podía parecer que el pulso judicial que muchas entidades mantienen con sus clientes por las cláusulas suelo hipotecarias era solo una forma de ganar tiempo, muy valioso para graduar el impacto y provisionarlo, interponiendo recursos en las diferentes instancias hasta que los casos llegan al Tribunal Supremo, que indefectiblemente venía anulándolas. Pero la situación ha cambiado con el fallo a favor de Caja Rural de Teruel. Pese a lo específico de la causa y el escaso peso de la entidad en el sector financiero, que se juega unos 5.000 millones de euros, el aval de la máxima instancia judicial española a una sola cláusula suelo demuestra que una parte de ellas se comercializaron debidamente y son perfectamente legítimas. Un hecho que da esperanzas a entidades como Sabadell o Unicaja que defienden la claridad y validez de sus cláusulas suelo y se han negado a retirarlas de sus hipotecas, como hicieron competidores como CaixaBank o Bankia pese a que de momento no han sido condenadas por el Supremo, como sí le pasó a BBVA, Cajamar, Novagalicia (hoy Abanca) o Popular. Por primera vez, la banca podrá usar un fallo del Supremo para defender sus cláusulas. Aunque la exigencia es alta. En este caso, la justicia avala la de la caja rural porque está claramente explicada, a un tamaño de letra similar al del resto del contrato, en negrita y sin esconder entre otras. Además, según los testimonios, se mostraron al cliente simulaciones del efecto del euríbor y, como elemento clave, se aportaron pruebas documentales de que hubo una negociación específica sobre esta cláusula. Así pues, la banca deberá poner empeño y desempolvar su correspondencia para ir salvando algunas de sus cláusulas suelo, pero ahora tiene esperanza.

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