La compra de casas al contado aleja el riesgo de otra burbuja

Los expertos subrayan que el número de ventas debe superar al de hipotecas contratadas, lo contrario de lo que ocurría en el anterior boom Bancos y clientes son más prudentes a la hora de conceder y pedir crédito

"El mercado inmobiliario avanza imparable hacia su normalización, que no es lo mismo que hablar de plena recuperación”. Así llevan manifestándose en los últimos meses expertos de las consultoras, los promotores o del sector de la tasación. Y, sin embargo, cada vez que se publican estadísticas sobre la evolución de los precios, el volumen de transacciones o la contratación de hipotecas y los datos muestran revalorizaciones significativas (las ventas han registrado ya avances de dos dígitos varios meses), reaparecen los fantasmas.

Los analistas advierten que en la mayoría de los casos se trata de repuntes en apariencia muy abultados porque se parte de cifras muy bajas. Cuando lo que chirría es que un mes una estadística hable de incrementos y al mes siguiente arroje descensos en el mismo indicador, entonces recuerdan que en un mercado como el inmobiliario, muy marcado entre otros factores por el calendario, son comunes los llamados dientes de sierra.

Pero, sin duda, el asunto más sensible es el referido a la evolución de los precios de las casas. El estudio trimestral sobre el índice de precios de vivienda (IPV) que elabora el INE hizo saltar las alarmas al conocerse que en el primer trimestre de este año la vivienda se había revalorizado de promedio un 6,3%, lo que constataba una evidente aceleración respecto a los valores del año anterior, cuando se había movido en el entorno del 4,5%. Además, que la media estuviera ya en ese 6,3% quería decir que existían territorios próximos al 10%.

Hace apenas unos días se publicó el dato del segundo trimestre que vino a tranquilizar los ánimos con un incremento anual del 3,9%, más acorde con la realidad del mercado y con una tasa de inflación todavía en negativo.

Desde empresas como Sociedad de Tasación, Fotocasa o Planner Exhibitions, organizadora del SIMA, una de las principales ferias inmobiliarias, insisten en aclarar que existen muchas variables que impiden que se pueda estar gestando una nueva burbuja.

En primer lugar, recuerdan que aunque la coyuntura económica en general y laboral en particular haya mejorado respecto a los dos últimos años, los bajos salarios y el elevado desempleo juvenil dificultan el primer acceso a la vivienda, un segmento de la demanda que fue decisivo en el anterior boom.

• Saldo hipotecario

El otro factor clave, como ya ocurrió en el anterior ciclo alcista, será la financiación. Los directores generales de Sociedad de Tasación y Planner Exhibitions, Juan Fernández-Aceytuno y Eloy Bohúa, respectivamente, coinciden en que tanto la banca como los compradores de vivienda se han vuelto más prudentes. “Creo que puede decirse que hemos aprendido algunas lecciones del pasado”, admite Fernández-Aceytuno.

Por este motivo, estos expertos aseguran que mientras el saldo vivo total hipotecario continúe reduciéndose (pese a que ya crece la concesión de nuevo crédito a buen ritmo) y el número de compraventas de casas supere al de hipotecas contratadas, “puede decirse que se aleja el fantasma de una nueva burbuja”, explican desde la tasadora.

Y es que eso de que se vendan más casas que hipotecas se contratan que parece tan lógico a priori, ya que siempre se han comprado inmuebles al contado, no fue así en el pasado, según demuestran las series estadísticas históricas del INE. La relativa a las transacciones arranca en 2007, cuando el boom daba sus últimos coletazos. Aquel año se vendieron un total de 775.300 casas. Y sorprendentemente, ese mismo año se contrataron 1,23 millones de hipotecas, 463.590 créditos más que viviendas vendidas, el récord de toda la serie.

La explicación a este desfase es que entonces aún eran demasiado frecuentes las ventas consideradas especulativas, en muy corto espacio de tiempo, por las que un mismo inmueble podía cambiar de propietario en apenas unos meses y la operación se financiaba con crédito hipotecario. Además, se pagaban mediante hipotecas gastos en consumo, como viajes o coches, algo que hoy por hoy ha desaparecido.

Ese gap fue disminuyendo progresivamente hasta que en 2012 ambas estadísticas se cruzaron y comenzaron a venderse más pisos que hipotecas, gracias al protagonismo que han retomado las compras al contado. Los datos así lo corroboran. Ese año se vendieron 318.534 casas y se contrataron 273.873 préstamos hipotecarios, 44.661 menos. Una diferencia que ha ido aumentando hasta tocar máximos en 2014 cuando se suscribireron 114.528 hipotecas menos que viviendas fueron vendidas.

En lo que llevamos de año, con datos de julio y junio de una variable y otra, la diferencia se mantiene en 94.072 viviendas vendidas más. De hecho, los notarios, en su último estudio, subrayan que en julio pasado, apenas el 44,8% de las casas que se compraron lo hicieron con hipoteca, el resto, más de la mitad, no requirió financiación.