El paradigma español: cuando los cerdos vuelan
La verdadera pregunta es cuánto durará esta alineación de astros o si es una situación coyuntural
Durante los tres últimos lustros, la percepción del mercado inmobiliario español entre los inversores internacionales estuvo condicionada por dudas estructurales que nos impedían maximizar todo nuestro potencial. Nunca estuvimos entre los países más interesantes o atractivos o, incluso, más confiables para invertir. Recuerdo, hace ya más de 10 años, que, hablando con los responsables de algunos de los fondos soberanos más importantes del mundo, me decían que España no estaba en el listado de los países en los que podían invertir. No es que no se lo plantearan, es que ni siquiera se lo permitían. Literalmente no figurábamos en sus mapas. La crisis financiera global y la irrelevancia internacional nos convirtieron en un país de segunda, desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria internacional. Era la época de los PIGS. Ese acrónimo que tanto daño y que con tanta falta de buen gusto nos impusieron a los portugueses, italianos, griegos y españoles en Europa.
Hoy, ese sentimiento ha cambiado radicalmente, y España se ha convertido en una especie de oasis de certezas y oportunidades, en medio de un mar de incertidumbres. En un continente atrapado entre la atonía económica, la incertidumbre geopolítica y el ninguneo global, el marasmo europeísta y el envejecimiento demográfico, España se ha convertido –casi sin darnos cuenta de cómo empezó– en una rara avis: un país cuya población crece, atrae talento, recibe capital, ofrece seguridad física y un estilo de vida que es un referente mundial.
Y los datos hablan por sí solos. España acaba de cerrar el tercer mejor ejercicio de su historia en inversión inmobiliaria, con 15.000 millones de euros transaccionados, con la vuelta del capital Core: el que busca certeza, solidez a cambio de retornos sostenibles. Y también con déficits estructurales en muchos nichos de negocio que hemos sabido convertir en oportunidades de inversión muy atractivas. Y las previsiones para 2026 también son optimistas, esperamos un aumento de la inversión del entorno del 15%.
Mientras Alemania coquetea con el estancamiento –se prevé un crecimiento plano de su producto interior bruto (PIB)– y Francia no despega –su PIB creció un 0,9% en 2025– España lidera el crecimiento económico en Europa con proyecciones de incremento del PIB que oscilan entre el 2,5% y el 3% a cierre de año. No se trata solo de una cifra llamativa; es una anomalía positiva en un entorno macroeconómico deprimido. Crecer casi tres veces más que los pares europeos no es casualidad, es una ventaja competitiva que el capital global recompensa.
Pero el dinero no solo busca rentabilidad, también busca seguridad. En un mundo marcado por conflictos armados, tensiones energéticas y reconfiguraciones geopolíticas, la ubicación importa. Y España también disfruta en este ámbito de una importante ventaja competitiva: la lejanía física de los focos globales de inestabilidad. Mientras países como Polonia o Alemania conviven con la proximidad del conflicto, España ofrece distancia, estabilidad y una percepción de refugio geográfico.
A esa estabilidad se suma un factor que muchos países europeos envidian: la demografía. España crece en más de 500.000 habitantes netos cada año. En un continente que envejece y que parece entrar en un invierno demográfico, este dato es casi revolucionario. El crecimiento de población impulsado por inmigración con talento, formación y, en muchos casos, poder adquisitivo es una buena noticia para el mercado. Más residentes implica que la economía española se reactiva desde dentro: mayor base potencial de consumidores que demandan nuevas soluciones habitacionales, acceso a servicios, posibilidades de consumo, etc. Esto genera una demanda estructural de soluciones inmobiliarias que apoyen la economía real, y que abre de par en par la puerta a la creación de valor.
Ese atractivo demográfico no surge de la nada. España ofrece algo que otros países han ido perdiendo, una calidad de vida respaldada por unas infraestructuras y un sistema sanitario de primer nivel. Vivir bien ya no es un lujo aspiracional, es un argumento económico. Para el talento global –y para los inversores que lo siguen– España se ha convertido en un destino lógico. El liderazgo educativo de España refuerza aún más este posicionamiento. España es, desde hace años, el destino número uno del programa Erasmus. Miles de estudiantes europeos eligen cada curso ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Salamanca o Sevilla. ¿El resultado? Una demanda constante, previsible y masiva de alojamiento para estudiantes –para el curso 2029-2030 la demanda alcanzaría un déficit de 335.000 personas y que requerirá una inversión potencial de entre 15.000 y 24.000 millones de euros–. En un mercado inmobiliario que valora cada vez más la estabilidad de ingresos, este flujo anual actúa como un ancla de demanda difícil de igualar en otros países.
Y si hablamos de demanda, es imposible ignorar la gran joya de la corona. El turismo. España es la segunda potencia turística mundial y todo apunta a que hemos alcanzado los 97 millones de visitantes en 2025. Este tsunami de visitantes ha provocado un boom espectacular en el sector hotelero –3.750 millones de euros de inversión en 2025, un 45% más que el año anterior–, pero también en el residencial, el alquiler vacacional, la restauración y los servicios.
Lo verdaderamente interesante es que todo este crecimiento se produce con precios todavía atractivos y competitivos. En términos comparativos, los valores por metro cuadrado en prácticamente todos los segmentos del inmobiliario en España siguen siendo inferiores a los de Inglaterra, Francia o Alemania, con rentabilidades similares. Esta combinación –precios relativamente más baratos y con potencial de crecimiento– es exactamente lo que busca el inversor sofisticado, el que entra cuando el ciclo aún tiene recorrido de valor y visibilidad en la captura los retornos futuros.
Por último, un argumento clave en tiempos de inflación persistente: el inmobiliario español como activo refugio. Frente a la erosión del poder adquisitivo, el ladrillo ha demostrado ser una clase de activo defensivo, capaz de generar rentabilidades reales por encima del incremento de los precios. En un contexto donde la liquidez pierde valor y la renta fija sufre, el activo real vuelve a ganar protagonismo. Y España ofrece, además, un mercado profundo, líquido y con fundamentos sólidos.
La conclusión es clara, aunque incómoda para algunos prejuicios del pasado: España ya no es un país secundario; es, desde el punto de vista de destino inversor inmobiliario, destino prioritario. Un país que crece cuando otros se frenan, que atrae población cuando otros la pierden y que ofrece rentabilidades atractivas. El capital nacional lo ha entendido y el internacional parece seguir sus pasos. La pregunta ya no es por qué invertir en España. La verdadera pregunta es cuánto durará esta alineación de astros y si es un nuevo paradigma o una situación coyuntural. El mercado apuesta a que nos hemos hecho mayores.