Hacia nuevos horizontes: los vientos que moverán el mercado inmobiliario
La historia nos enseña que las transformaciones son inevitables y que la capacidad para anticiparlas marcará la diferencia
La transformación es una constante en la historia: las estructuras sociales, los modos de producción y la forma de relacionarse entre humanos no han dejado de evolucionar. Y nuestra época no es una excepción. Si echamos la vista atrás veremos que nuestras sociedades son ahora significativamente diferentes a cómo eran a comienzos del siglo.
Y el sector inmobiliario, cuyas dinámicas son un reflejo de los cambios y de su impacto en la economía y en la forma en que los humanos interactuamos, no ha sido una excepción y también ha vivido un proceso de transformación a lo largo de los últimos años.
Al observar con detenimiento la evolución de las colectividades humanas –si bien en el último lustro muchos cambios han sido acelerados en parte por fenómenos de hondo calado como la pandemia sanitaria– veremos que muchas de las transformaciones que hoy advertimos tanto en la sociedad como en el mercado inmobiliario se han ido produciendo de manera gradual.
Precisamente la naturaleza progresiva de los cambios hace que en ocasiones sea complicado percibirlos y anticiparse a ellos. Sin embargo, para navegar la transformación es necesario comprender dónde nace y a dónde se dirige el viento que la impulsa.
Por tanto, me permito anticipar cinco tendencias que –si no media la participación de cisnes negros en los próximos años– marcarán en buena medida el mercado inmobiliario para, al menos, los próximos años.
La primera de las tendencias es la flexibilidad: vivimos ciclos económicos cada vez más cortos y, en ocasiones, más volátiles. Las empresas tienen que tomar decisiones en un entorno en constante evolución en el que las razones que motivaban una inversión o una mudanza de sede corporativa pueden quedarse obsoletas en un breve lapso. Inversores, propietarios e inquilinos han de habituarse a un nuevo modo de operar en el que contratos ajustables y servicios personalizados permitan una mayor agilidad operativa y una optimización de recursos.
El segundo aspecto al que prestar atención es la sostenibilidad. Los costes energéticos representan el mayor gasto operativo de los inmuebles de oficinas. A lo largo de 2025 la demanda de electricidad aumentará a su ritmo más rápido en dos décadas de acuerdo con la Agencia Internacional de la Energía. Para ahorrar costes y hacer más eficientes los activos, la solución pasa necesariamente por la renovación: según nuestras estimaciones, la modernización de un inmueble de oficinas puede suponer ahorros energéticos de hasta un 40%.
Esto enlaza directamente con la necesaria actualización del stock inmobiliario. Sólo en España calculamos que existen 10,8 millones de metros cuadrados en activos de oficinas obsoletos, bien porque carecen de certificaciones energéticas o porque su configuración no responde a las demandas de flexibilidad y agilidad de los potenciales inquilinos.
Este fenómeno, sin embargo, abre una enorme oportunidad de creación de valor: sería necesaria una inversión de 13.500 millones de euros solo en España para adecuar los inmuebles de oficinas, una cifra que sería aún mayor si consideramos otro tipo de activos. No debemos olvidar, además, que parte del stock de oficinas que ha quedado fuera del mercado será, por lógica de oferta y demanda, redirigido hacia otros mercados como el residencial mediante su cambio de uso.
Si hablamos de modernización y actualización de activos, la Inteligencia Artificial, con un enorme potencial transformador, emerge como la tercera tendencia. De acuerdo con los datos que recopilamos en la edición de 2024 de nuestra encuesta corporativa sobre el futuro del trabajo ‘Future of Work’, las empresas del sector inmobiliario consideran que para 2030 el 70% de sus actividades se apoyarán de un modo u otro en la inteligencia artificial. En línea con esta visión, el 63% de los directivos consideran que la integración de la tecnología y de la IA son aspectos cruciales que determinan cómo el sector inmobiliario les ayuda en su creación de valor a través de su actividad económica.
El cuarto aspecto al que los actores del sector inmobiliario deben prestar atención es a la generación de experiencias diferenciales. La multitud de opciones de consumo genera una especie de paradoja de elección. Frente a esto, aquellos espacios que ofrezcan experiencias realmente diferenciales se convertirán en destinos de elección que garantizarán el retorno de la inversión en términos de rentas y afluencias.
De acuerdo con datos de JLL, el 65% de los consumidores están dispuestos a pagar una prima por experiencias de alta calidad en su entorno laboral, residencial o de consumo. Sin embargo, no hay una experiencia única que encaje en las preferencias de todos los consumidores, puesto que sus gustos cambian según su edad y hábitos.
Precisamente es la evolución demográfica y los cambios sociológicos de la sociedad española la última de las cinco tendencias que marcarán el sector inmobiliario durante los próximos años. El modelo tradicional de hogar está en transformación. De aquí a 2039, 7,7 millones de hogares estarán formados por una sola persona, el 33,5% del total. Esto abre la puerta a nuevas transformaciones, principalmente en el mercado residencial: los espacios deberán repensarse y optimizarse para familias de menor tamaño; los nuevos activos a desarrollar deberán incidir en la generación de comunidades y, enlazando con el punto anterior, de experiencias. Nuevas tipologías de activos más cómodos para hogares unipersonales como el flexliving o el coliving empezarán un periodo de estabilización y consolidación.
En definitiva, el mercado inmobiliario debe evolucionar al mismo tiempo que lo hace la sociedad. La historia nos enseña que las transformaciones son inevitables y que la capacidad para anticiparlas y adaptarse marcará la diferencia entre quienes lideran el cambio y quienes lo padecen.
Enrique Losantos es consejero delegado de JLL España.