La cara remodelación de Citi señala el dilema de las oficinas ‘prime’
Con los alquileres estancados y los edificios más vacíos, los caseros deben plantearse si les compensa reformar
Si hay una víctima global del sector inmobiliario comercial en la era pospandémica, son las oficinas antiguas. Si no, que se lo pregunten a Citigroup, que se va a gastar finalmente 1.000 millones de libras (1.200 millones de euros) en remodelar su rascacielos de Canary Wharf, en Londres, solo un poco más que los 1.200 millones (1.400 millones) que gastó en comprar todo el edificio en 2019. La pregunta más importante es para propietarios de activos como Canary Wharf Group, que ya se enfrentan a un estancamiento de los alquileres y mayores tasas de vacantes.
Tras el cambio al trabajo desde casa durante la pandemia, centros como Canary Wharf y La Défense, en París, han tenido que lidiar con una menor afluencia. Pero su parque de oficinas también está envejeciendo: al menos cuatro de los rascacielos de Canary Wharf tienen más de dos décadas. En Londres, el West End se considera más deseable en comparación con Docklands, donde está Canary Wharf. Entre 2019 y 2024, los alquileres de las oficinas del West End aumentaron un 41%, mientras que los de Docklands se estancaron, según un análisis de Moody’s.
Del mismo modo, en París, los alquileres en la zona más apreciada de Centre West subieron un 25%, mientras que los de La Défense solo aumentaron un 9%. La agencia de calificación prevé una creciente bifurcación entre las oficinas superprime, que pueden ofrecer alquileres y valoraciones elevados, y los activos que parecen cada vez más manidos.
Citi puso en marcha la reforma de su edificio de 42 plantas en 2022, cuando se informó de que el coste superaría los 100 millones (120 millones). El banco dijo el día 16, según el Financial Times, que esa cifra era inexacta y que nunca había sido confirmada públicamente. La entidad había considerado la posibilidad de demoler y reconstruir la torre, pero optó por renovarla porque la reutilización de la estructura existente se consideraba más sostenible. Alega que estaba sometido a un “enorme escrutinio” por parte de reguladores y clientes.
Para ello era necesario reducirlo a su mínima expresión, justo mientras los costes laborales se disparaban. El banco va a pagar más de 700 libras (830 euros) por metro cuadrado por la remodelación, mucho más que si hubiera derribado el edificio.
Esto pone en el punto de mira a propietarios de oficinas como Canary Wharf Group (CWG). Es el propietario de la mayor parte del distrito de negocios, cuyo valor bruto asciende a 6.700 millones (7.900 millones). En junio del año pasado, CWG ya tenía un apalancamiento de más de la mitad del valor bruto de sus activos. No es un gran problema mientras sus acaudalados propietarios –el grupo canadiense de capital riesgo Brookfield y la Autoridad de Inversiones de Qatar (QIA)– estén dispuestos a inyectar nuevos fondos. Pero eso hace más difícil justificar una inversión importante para mejorar el patrimonio.
El camino más fácil es no perseguir el estatus superprime. Pero inquilinos clave como HSBC ya se están marchando. Esto ha llevado a QIA, propietaria directa de la torre de HSBC, a optar por una remodelación radical del edificio. El año pasado, CWG acordó contribuir con 150 millones (180 millones) a la remodelación de la sede europea de Morgan Stanley como parte del acuerdo que mantuvo al banco en Docklands.
Según Mark Stansfield, analista de CoStar, la tasa de desocupación del 18% en el núcleo de Docklands ya supera con creces la media londinense, y parece que alcanzará el 20% este año. Optar por dejar que la zona sea cada vez menos prime constituye un riesgo.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías