Las tres montañas de Colonial
La propuesta de eliminar la fiscalidad de las socimis provoca desconfianza del inversor internacional
La montaña rusa que lleva Colonial es digna de ser plasmada en el gráfico de la semana, donde se pueden ver tres subidas del 30% y tres bajadas de más del 20%, y todo ello solo en un año y poco más, haciendo que la volatilidad del valor se sitúe en el 23,7 frente el 12,4 del Stoxx 600. La pasada semana, en ese ejercicio de estar en el poder sustentado por muchos invitados y en la necesidad de agradarles, se ha presentado la propuesta de eliminar el régimen fiscal de las socimis, como si ese fuera el problema angular de la vivienda en España, pero es más fuerte el poder del titular que otra cosa. Para acabar pronto con este tema, este tipo de actuaciones lo único que provoca es desconfianza del inversor internacional para invertir en España y la tentación de que los que tienen talento se instalen fuera de España cambiando su sede con la rapidez que se permite por el hecho de ser europeos. Creo que es un error y que no saldrá adelante, ya que alguno de los variados socios del Gobierno con distintas ideologías se negará a no ser que se le recompense por otro lado.
El impacto fiscal en Colonial es bajo, por el hecho de que los dividendos que vienen de Francia no se ven afectados por la norma y porque aún hay acumuladas bases imponibles negativas. Volviendo al análisis fundamental, podríamos decir que desde octubre de 2023 el euríbor ha bajado desde el 4,16% al 2,5%, con lo que esto tendría que haber tenido un positivo impacto de percepción en Colonial, pero no ha sido así. Y digo de percepción porque Colonial tenía cubierto el riesgo de tipos de interés.
Las dos primeras montañas han venido determinadas por las expectativas de tipos que se han movido al alza y a la baja. La tercera montaña se inicia en otra expectativa de tipos a la baja en la que ya pesan más argumentos como la situación política de Francia, la entrada de Criteria Caixa y una cierta percepción de pérdida de independencia, y en el último tramo, los rumores desde octubre del cambio de régimen fiscal.
Ahora estamos otra vez en la bajada de la montaña llegando al valle, que no sé si estará en la zona de 5,2 euros por acción o en 4,8 euros. Lo único que puedo hacer en estos niveles son unos números que son claros y que hablan por sí solos, alimentando el margen de seguridad sin saber la caída hasta donde puede llegar. Colonial a los precios actuales de 5,33 euros, vale en Bolsa 3.343 millones de euros, lo que supone un descuento sobre la valoración de activos de un 45%. Si a lo que vale en Bolsa le sumamos la deuda de 4.300 millones sale un valor de compañía de 7.643 millones, que dividido, por ejemplo, entre las 17 propiedades de París (zona prime) -que suman 464.085 metros cuadros- supone valorar el metro cuadrado en la zona de los Campos Elíseos en 16.469 euros el metro cuadrado. Se trata de un precio razonable teniendo en cuenta las últimas transacciones en París hechas por otras compañías en 2024, donde se ha vendido 10 Rue de Bassano por 27.429 euros el metro cuadrado; 21-23 Rue de la Ville por 23.810 euros el metro cuadrado; 14-16 Rue Halevy por 21.429 euros el metro cuadrado, o 119-121 Boulevard Haussmann por 20.321, edificio que se encuentra en la misma calle que otro de Colonial, que se sitúa en el número 106. Y, por si alguien tiene duda, a finales de 2023 se vendió el número 150 de Champs-Elysees por 55.556 euros el metro cuadrado y el 101 de Champs Elysees por 34.000.
Por tanto, a los precios actuales la valoración de Colonial son los activos de París a precios normales, con lo que te quedas gratis, después de pagar la deuda y luego la factura fiscal, con 31 edificios con 700.939 metros cuadrados en zona prime en Madrid, y 22 edificios en Barcelona con un total de 390.035 metros cuadrados. Son números que ponen de manifiesto la valoración de Colonial, a la que se acusa de bajo crecimiento, pero no se le premia por el lujo de sus edificios parisinos tales como Louvre Saint-Honore, Washington Plaza, las galerías de Champs-Elysees 82-88 o en la misma calle los números 90 y 92.
Si el Gobierno tensa la cuerda, que la tense, pero lo normal será que al igual que Colonial cambió la sede de Barcelona a Madrid, que la cambie ahora a París. Y eso para España, o lo que queda de ella, es malo. El tema de la vivienda se arregla de otras maneras y no cambiando el régimen de las socimis, no hay relación de causalidad.
De vez en cuando hay que alabar también a las buenas compañías españolas que tienen activos de calidad a nivel global. Si Latinoamérica ha comprado el barrio de Salamanca a los precios que asombrados vemos todos los días, no les quiero decir si Colonial pone a la venta su portfolio la cantidad de inversores mundiales, especialmente árabes y africanos por cuestión de idiomas, que se quedarían con ellos a precios superiores a su tasación. París bien vale una misa.