¿Qué es una hipoteca verde y qué beneficios tiene? Los préstamos que financian casas eficientes
Los intereses de los créditos verdes bajan menos que los del mercado hipotecario general, lo que no convence a los consumidores para optar por este tipo de financiación, según un estudio de Asufin
Los hogares españoles suspenden en eficiencia energética. Los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) muestran que el 80% de las viviendas del país tienen una baja calificación en rendimiento energético. Y aunque las hipotecas y préstamos verdes— diseñados para fomentar la sostenibilidad energética de las viviendas —pueden impulsar esa transformación, este producto financiero no despega. Una de las razones es que los tipos de interés de las hipotecas verdes se están abaratando con más lentitud que los del mercado general: mientras que el euríbor ha bajado el 0,91% (desde agosto de 2023 al mismo mes de 2024), los tipos de interés de las hipotecas verdes solo han disminuido un 0,41% (del 5,15% en septiembre de 2023 al 4,74% actual). La discrepancia desincentiva a los consumidores, que no ven un beneficio económico claro al optar por este tipo de hipotecas, lo que frena la adopción de la deuda verde y, por tanto, no incentiva la compra de viviendas con criterios de sostenibilidad.
Esa es una de las conclusiones a las que ha llegado el V Estudio de Finanzas Verdes, realizado por la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), que también muestra que los beneficios de las hipotecas verdes están fuera del radar de los ciudadanos. Por eso mismo, la percepción de los consumidores sobre los costos asociados no es muy distinta a la que perciben con una hipoteca común y corriente. El investigador que ha realizado el informe, Antonio Gallardo Sánchez, explica que “los beneficios que dan los bancos son muy escasos y a veces no hay diferencias reales con respecto a otros productos de mercado.” Menciona, incluso, que algunas hipotecas tradicionales resultan ser más ventajosas que las verdes, lo que añade una capa de complejidad a la decisión de los consumidores. “Esta apreciación de falta de valor añadido desincentiva a los compradores potenciales de optar por las hipotecas verdes”, razona.
“Los bancos consideran que no es un mercado con amplia demanda y que las diferencias de coste actualmente se cubren, principalmente, con subvenciones o reducciones fiscales”, destaca el autor del estudio. “No existe una percepción de un factor diferencial ni fundamental que justifique contratar estos productos”, detalla, lo que sugiere que el atractivo del factor verde puede ser “más una cuestión de marketing que de una realidad tangible.”
Por un lado, existe el problema de que no todas las viviendas tienen la consideración de ser energéticamente eficientes como para ser financiadas con una hipoteca verde. La solicitud de financiación con este tipo de préstamo tiene que pasar un primer filtro para que el inmueble ser considere con cierto grado de eficiencia energética. Los criterios más altos son el A y el B, y van hasta la G. Luego, se aplican bonificaciones (BBVA ofrece una bonificación del 1% sobre el tipo de interés nominal si la vivienda alcanza eficiencias A o B). Pero una casa así exige ser muy nueva y, por lo tanto, es más cara; hay que pedir más dinero, lo que encarece la hipoteca, lo que reduce el público con acceso a este tipo de créditos.
Asufin propone que las hipotecas verdes financien por más del 80% para hacerlas más atractivas para el cliente bancario
También existe una diferencia notable en la política de incentivos entre los distintos tipos de productos financieros. Mientras que los préstamos para vehículos eléctricos tienen incentivos más amplios y robustos, con tipos de interés más bajos, las hipotecas verdes no siguen la misma tendencia. “Es llamativo cómo se siguen dos políticas muy distintas”, comenta. “Es probable que los bancos estén más enfocados en promover productos con beneficios fiscales inmediatos y tangibles. Falta la pieza que termine de explicar el tablero: la posición honesta y transparente de las entidades financieras respecto de este tipo crédito”, finaliza.
Una posible solución que fomente la adquisición de más hipotecas con criterios de sostenibilidad podría pasar, argumenta Gallardo, por ofrecer una mayor financiación inicial que cubra la compra de la vivienda y las reformas necesarias para mejorar la eficiencia energética. “Las hipotecas verdes, además de dar mejores condiciones o algo similar, podrían financiar hasta el 85%, incluso el 90% del total de la hipoteca”, dice. Esta medida haría que los préstamos para vivienda verde sean más atractivos para los consumidores, lo que facilitaría la transición energética de los hogares españoles, que con la entrada en vigor de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios de la Unión Europea, deberán reducir su consumo energético al menos en un 16% hasta 2030, y como mínimo un 20% hasta 2033.
La hipoteca verde fija, variable y mixta
Los españoles tienen claras las prioridades al comprar una vivienda sostenible. En primer lugar, valoran las deducciones fiscales, con un 38,4% de los encuestados, considerándolas el factor más importante al comprar este tipo de inmuebles. Le siguen las mejores condiciones hipotecarias (30,1%) y una menor carga en impuestos a la compra (26,2%). Solo el 5,3% de los españoles dicen no necesitar de ninguna clase de incentivos para invertir en una vivienda energéticamente eficiente.
En el segmento de hipotecas verdes a tipo fijo, destaca la entrada este año de un nuevo operador, CaixaBank, que ofrece la Hipoteca Eficiente Bonificada al 4,21%. El tipo medio en este segmento ha disminuido moderadamente en comparación con 2023, pasando del 4,63% al 4,18%, lo que representa una reducción del 0,45%.
La oferta en hipotecas a tipo variable se ha ampliado, pasando de 9 a 13 productos financieros. Entidades como Banco Mediolanum han cambiado la oferta a tipo mixto, mientras que operadores como Abanca han llegado al mercado. En general, se observa un aumento en la cantidad de productos ofrecidos por diversas entidades. Lo más relevante en este segmento de hipotecas verdes es la rápida transferencia de la bajada de tipos, con una TAE media del 4,86%, un 0,77% menos que en 2023.
El segmento de las hipotecas verdes mixtas es el que presenta los cambios más llamativos. Si en 2023 Banco Santander irrumpió con su oferta, este año se han sumado dos operadores más: Triodos Bank y Banco Mediolanum, con lo que la oferta alcanza los siete productos en total. A pesar del entorno actual de bajada de tipos, el coste de estas hipotecas no ha disminuido, manteniéndose en un 5,19% en 2024, ligeramente superior al 5,18% del año anterior.