De la playa al campo: dónde comprar una segunda vivienda y sacar rentabilidades de hasta el 10%
El encarecimiento de los inmuebles vacacionales merma las posibilidades de comprar en zonas costeras. Benicarló, El Ejido, Anquera, Mazarrón o Gandía ofrecen oportunidades relativamente asequibles
Llegan los días de calor y con ellos regresa el deseo de cada verano de hacerse con una vivienda cerca del mar. Sin embargo, en los últimos años, la búsqueda de apartamentos costeros por debajo de los 140.000 euros se está convirtiendo en una tarea cada vez más difícil —por no decir imposible— de lograr. La ferviente demanda de vivienda (especialmente en estas zonas), sumada a la escasez de inmuebles y a la falta de suelo para la edificación, ha dejado prácticamente sin posibilidades a quienes buscan adquirir una primera o segunda vivienda en las regiones litorales del país a un precio más o menos asequible. A pesar de todo, hay opciones disponibles si los interesados se fijan en municipios alejados de los principales núcleos urbanos costeros u optan por viviendas que necesitan de una reforma para ser habitables. O incluso deciden cambiar el paisaje marino por una vivienda en el ámbito rural. Además, de que con los precios actuales, la rentabilidad de la compra de una segunda residencia como inversión puede llegar a superar el 10%.
En el primer trimestre de este año, la vivienda en los municipios costeros, considerando primera y segunda residencia, subió un 5,7% interanual, hasta los 1.740 euros el metro cuadrado, frente al 3,3% de subida media de la vivienda en España. Si solo se tiene en cuenta la vivienda vacacional, la subida del precio fue algo menor, un 3,9% interanual, hasta los 2.650 euros por metro cuadrado, según el último análisis estadístico de Tinsa. Esta misma entidad divide el litoral español en 51 zonas. En un 54% de ellas, el precio de segunda residencia es superior al de la primera y se sitúa entre el 5% y el 300% por encima. De esta forma, se ha ido borrando el rastro de los pocos chollos que quedaban, especialmente los que se encuentran en primera línea de playa. “Se pueden encontrar mejores precios si no te importa conducir unos minutos hacia áreas más interiores”, explica Alfredo Millá, director de la comercializadora tecnológica de viviendas de segunda residencia Sonneil.
Millá señala a las regiones de Almería, la Costa Cálida (Murcia) o incluso el sur de la Costa Blanca (Alicante) como potenciales ubicaciones donde encontrar vivienda costera a precios más asequibles. Aunque eso sí, la mayoría con el cartel de reventa “porque hoy en día es imposible levantar pisos nuevos con precios similares a los inmuebles ya construidos”. Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia amplía este mapa y apunta que también hay muy buenas oportunidades en Benicarló (Castellón), El Ejido (Almería) o Antequera (Málaga). El promedio del precio por metro cuadrado de estas últimas opciones ronda los 1.090 euros, mientras que la media en toda España, según Statista, se sitúa en 1.865 euros.
María Mato, directora de estudios de la plataforma Fotocasa, apunta a varias zonas donde el precio podría estar ligeramente por debajo o rondando los 100.000 euros, como son las zonas de Ferrol (La Coruña) y Burriana (Comunidad Valenciana). Sin embargo, también aclara que el grueso de los pisos que pueden ser una oportunidad se encuentra entre los 120.000 y 140.000 euros, con un tamaño promedio de 80 metros cuadrados. Con este rango de precios, en el mapa de las costas españolas se pueden encontrar opciones en zonas como Mazarrón (Murcia), Oliva (Valencia), Tortosa (Tarragona) y Algeciras (Cádiz). Aunque advierte que el 90% de estas viviendas deben ser reformadas, lo que puede incrementar el precio hasta en unos 60.000 euros, puesto que la mayoría son inmuebles con más de dos décadas de antigüedad, según Mato.
Renunciar a vivir en primera línea de mar o incluso optar por zonas rurales puede ser la solución
La subida de precios refleja la nueva realidad del parqué español, encarecido año tras año debido a la creciente demanda de vivienda en el país y la insuficiente oferta como respuesta. “Una demanda que se ve acrecentada en el arco mediterráneo y los archipiélagos por la pujanza de los compradores internacionales de alta capacidad patrimonial”, explica Francisco Iñareta, portavoz del portal de compra y venta Idealista. Ni las constantes subidas de tipos de interés —y del precio al que prestan el dinero los grandes bancos—, que han incrementado el importe de la hipoteca en los últimos años, han conseguido frenar el hambre por la vivienda en España. “Ahora, con la reciente reducción de tipos por parte del Banco Central Europeo, es posible que se active una bolsa de demanda que se retiró por el encarecimiento de la financiación”, agrega Iñareta, “lo que metería una mayor presión a unos mercados ya de por sí tensionados”.
Al problema del encarecimiento también le persigue la falta de licencias de nueva construcción, que se han quedado muy por detrás de la demanda nacional. El Instituto Nacional de Estadística estima que este año el sector necesitará responder con unas 180.000 viviendas para cubrir la creación anual de hogares. Sin embargo, en el 2023 apenas se inició la construcción de 98.040 inmuebles, es decir, que hay una brecha cercana a las 80.000 casas por construir. Los prolongados procesos burocráticos, sumados a un recelo por invertir en obra nueva, así como la limitada financiación de las promotoras locales, están poniendo el freno a la expansión del parqué y agravando el gran problema de la vivienda en España, que en las zonas de playa se cronifica.
Los visados residenciales en los municipios costeros se redujeron un 22,9% en 2023, lo que ha mermado la nueva construcción en costa hasta el 25% desde el 30%, según Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, quien explica que el stock utilizable heredado de la burbuja ya ha sido absorbido, lo que agudiza el problema la escasez de oferta y presiona al alza a los precios. “Aunque los municipios costeros crezcan hacia el interior, la zona de playa siempre va a ser demandada debido a su ubicación y al buen clima”, matiza por su lado Millá.
Aumenta la inversión extranjera
El fin de la pandemia no solo reanimó la demanda de compradores nacionales, sino que también ha despertado el apetito de los compradores extranjeros. Los expertos coinciden en que la calidad de vida de la Península y el buen clima en ciertas zonas de España son las condiciones que están atrayendo el interés del inversor extranjero. Aunque algunos, como Ferrer-Bonsoms también apuntan a que la alta rentabilidad de regiones concretas es lo que está haciendo que cada vez más compradores foráneos pongan el ojo en España a la hora de invertir en un inmueble.
Los datos del Colegio de Registradores revelan que durante el primer trimestre de 2024, el porcentaje de compra de viviendas por extranjeros fue del 14,21%. Si bien la cifra es menor a la del cierre de 2021, se mantienen aún en el rango más alto de la serie histórica, por encima del 12% del primer trimestre de 2020. “El alto rendimiento que ofrecen los inmuebles o el papel del turismo en nuestro país provoca que la demanda extranjera de lujo fije su interés en el parque residencial e, incluso, en activos singulares como hoteles o el retail de grandes dimensiones, como son los centros comerciales”, agrega Ferrer-Bonsoms.
Se dispara la rentabilidad
Mato expone que en los últimos cinco años la rentabilidad en el sector inmobiliario de compra para alquilar ha escalado de manera significativa. Si antes del covid se situaba en un 4,8%, ahora se ubica cerca del 7%, un dato parecido al que arroja Idealista, que sitúa la rentabilidad bruta de la vivienda en España en un 7,5% en junio de este año. Si bien el dato varía dependiendo de la zona, desde Fotocasa exponen que los municipios donde comprar vivienda para arrendar es más rentable son Mazarrón (Murcia) con un 11,37% de retorno anual, Gandía (Valencia) con un 10,81% y Laredo (Cantabria) con un 9,62%. Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa añade que en Alicante también se puede exprimir el jugo de poner en alquiler un inmueble, sobre todo teniendo en cuenta que los precios parten de un importe muy bajo y que además “se puede jugar con el contrato en temporada vacacional”.
Por otro lado, las posibilidades de alquiler también se quedan lejos del alcance de la mayoría de los bolsillos: una semana en zonas costeras cuesta este año un 9,95% más que al anterior, lo que supone desembolsar una media de 1.160 euros, de acuerdo con un estudio de Tecnitasa. No obstante, la oferta en primera línea de playa es muy amplia: desde los 3.300 euros por semana en Portocolom (Baleares) a los 500 euros en Moncófar o Vinaroz, en Castellón.
Apetito de naturaleza
Las oportunidades no solo se encuentran en zonas cercanas al mar, sino que también se pueden hallar en el interior peninsular. Carmelo Antón, director de Rústicos Singulares, una inmobiliaria especializada en vivienda en este tipo de zonas, comenta que el interés por adquirir una casa en zonas rodeadas por la naturaleza también se ha disparado desde que terminó la pandemia y que dependiendo del tipo de entorno, los precios fluctúan bastante, aunque señala que en comparación a los inmuebles en zonas costeras, hay más vivienda rural disponible.
Para encontrar algo por menos de 100.000 euros, apunta Antón, hay que mirar en el sur de la Península. Explica que en las zonas más afectadas por los aumentos generalizados de las temperaturas los precios son más bajos. El empresario cita como ejemplo viviendas rurales en La Sagra (Toledo), Ciudad Real y Badajoz. “En algunas de estas ubicaciones puedes llegar a encontrar pisos por 50.000 euros para entrar a vivir, pero hay que tener en cuenta que son lugares secos y que carecen de un entorno natural vistoso”. Si el rango de precio se amplía a los 120.000 euros, hay ofertas en el interior de Galicia, en Palencia o Zamora. Antón también desglosa que el perfil de comprador es de gente que ya tiene pagada una primera vivienda y que busca este tipo de espacios para pasar los meses más calurosos. “El covid creó un deseo por la naturaleza sin precedentes”, recalca.
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