Las ilusiones inmobiliarias pinchan
La crisis bancaria pone de manifiesto que el final de las subidas de tipos de interés está cerca y el sector puede frenar su corrección
Durante los últimos cinco años las inmobiliarias europeas han caído un 35% frente a una subida del Stoxx 600 de un 16% y es claro que, desde el 21 de abril de 2022, fecha en que el euríbor volvió a terreno positivo, el comportamiento ha sido muy divergente. El inmobiliario es un sector muy sensible a subidas de tipos tanto por la menor demanda ante tipos interés elevados como por las dudas que surgen en los procesos de refinanciación de deuda.
La crisis bancaria que estamos viviendo ha puesto de manifiesto que el final del proceso de subidas de tipos está a la vuelta de la esquina y que ni Estados Unidos podía aguantar mucho tiempo con el bono a dos años en el 5%, en menos de una semana ha caído al 3,8%, ni Europa puede permitirse el lujo de tener mucho tiempo el euríbor en el 4% sin caer en una recesión profunda. Si los tipos dejan de subir quizás las inmobiliarias tengan un respiro en su caída, aunque el camino no será fácil ya que ahora la venta de activos forzados se va a acelerar para cumplir con las agencias de rating.
La realidad positiva es que ahora en muchos países el mercado inmobiliario cotizado en Bolsa tiene un valor implícito de los activos que muestra descuentos del 30/40% sobre los activos si los compráramos en la calle. Si quieren sacar la calculadora para saber el valor aproximado de su activo inmobiliario recuerden hacer un cálculo del hipotético alquiler al que la alquilarían al mes, multipliquen por 12 mensualidades y esa renta anual multiplíquenla por 20/25/30 veces, eso les dará un valor racional de su vivienda. 30 veces o más la renta anual será excepcional si tiene un activo único con demanda infinita en zona prime o inquilinos de lujo eternos. 20 o 25 veces es más para el resto de los mortales con viviendas en zonas normales y ese número no es más que la inversa del 4%-5% que son los tipos alternativos para comprarse otro tipo de activos que compiten con los ladrillos, tales como bonos de los Estados o la rentabilidad de la Bolsa.
En todos estos cálculos la deslocalización y la demografía ha hecho que la polarización de valoraciones inmobiliarias cada vez sea más exagerada con lo que quizá el inversor no debe tener “ilusiones inmobiliarias” fuera del Barrio Salamanca en Madrid o de Belgravia en Londres.
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