¿Doce meses de indemnización por echar al inquilino? Los abogados anticipan gateras
Excusas familiares, incumplimientos ficticios o daños inflados son algunas de las tretas que pueden usar los propietarios para evitar pagar
Cada vez que la legislación cierra una puerta aparece la tentación de abrir una ventana. Tras el desahucio de Maricarmen y las protestas en la Puerta del Sol, el Gobierno ha impulsado dos decretos para tapar coladeros en el mercado del alquiler. La medida estrella obliga al propietario a indemnizar con hasta doce mensualidades al inquilino si no renueva sin causa justificada. Las normas también amplían las prórrogas forzosas de los contratos y refuerzan la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones.
Siempre que el Ejecutivo ha intentado poner coto a los abusos de alquiler, el mercado de propietarios ha encontrado las fórmulas para desactivar los escudos legales. Un grupo de abogados, consultados por CincoDías a la luz de los anuncios del Gobierno, identifican gateras que pueden convertir las medidas estrella en papel mojado sin un armazón legal sólido – siempre que la votación, que tiene lugar este viernes, salga adelante; por ahora el apoyo está en el aire –.
Estas son las gateras que identifican los expertos para la picaresca.
Familiares
Una posible vía para desactivar la protección del inquilino consiste en alegar que el propietario necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar. Es una circunstancia totalmente lícita cuando la necesidad es real, pero podría utilizarse como excusa para expulsar al arrendatario y no pagar compensación. “Un hijo no puede convertirse en un salvoconducto para echar al inquilino”, señala Ignacio Palomar, director de Servilegal Abogados. “Si se invoca una necesidad familiar, tiene que existir de verdad; no basta con escribirla en un burofax”, advierte.
El propietario tendrá que acreditar una causa justificada para recuperar la vivienda sin indemnizar al inquilino. El decreto de vivienda contempla algunas causas como, por ejemplo, que el inquilino no habite efectivamente la casa durante más de seis meses al año sin causa justificada o que disponga de otra residencia apta en el mismo municipio. También existen algunos indicios pueden destapar la triquiñuela: que el piso vuelva a anunciarse en el mercado del alquiler o que viva una persona totalmente ajena a su núcleo familiar. “Ninguno debe valorarse aisladamente, pero juntos pueden desmontar una explicación aparente”, apunta Palomar.
Causa de vulnerabilidad
La norma contempla la vulnerabilidad del propietario. El arrendador podrá evitar la indemnización si acredita una situación vulnerable y concurre alguna circunstancia que, en el caso concreto, haga prevalecer sus intereses sobre los del inquilino. La norma no concreta qué situaciones permiten aplicar esta excepción, por lo que su casuística puede ser muy amplia. Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y urbanismo, anticipa una elevada litigiosidad. Si la norma se convalida, “se producirá un colapso en los tribunales por la litigiosidad que generará esta normativa confusa y carente del más elemental rigor técnico”, declara.
Impagos
Alegar infracciones por parte del inquilino para forzar su salida es otro campo de batalla. Por ejemplo, impagos, obras no consentidas o posibles subarriendos no comunicados. “Cualquier incumplimiento por parte del arrendatario, por mínimo que sea, intentará usarse como excusa para no pagar esa indemnización”, señala Gonzalo Poveda, abogado especializado en derecho inmobiliario, de la construcción y procesal en Bufete MasyCalvet. Estas indemnizaciones pueden rondar los 12.000 euros si la renta mensual ronda los mil euros.
Abandono voluntario
Otra treta puede consistir en conseguir que el inquilino firme su propio desistimiento, explica Cristina Argelich, profesora de derecho civil, acreditada a Profesor Titular, de la Universidad Complutense de Madrid. Si es el arrendado el que se va voluntariamente, la obligación de pagar la indemnización desaparece.
Argelich cuestiona el encaje jurídico de la indemnización de doce meses. “La indemnización solo procede por incumplimiento de un contrato, por lo que es directamente una previsión contraria a derecho”, señala. La experta lo define como “un error conceptual”, pues las partes deben ser libres para desistir de un contrato si termina un plazo, sin que ello suponga una carga excesiva para la otra parte. Cuestión distinta es que exista un incumplimiento del contrato, “entonces sí procede resolución e indemnización”, explica.
Desperfectos
Otra trampa para desactivar la indemnización de 12 meses puede ser alegar que existen desperfectos, daños en la vivienda o rentas sin pagar. “Cualquier tipo de daño, por mínimo que sea, será cuantificado para compensar la indemnización”, apunta Gonzalo Poveda. Por eso recomienda que el contrato incorpore un inventario detallado con fotografías del estado de la vivienda. Si esto no se hace, el propietario siempre podrá alegar estos desperfectos para aminorar la indemnización.
Fianzas infladas
La fianza podría convertirse en otro colchón para intentar compensar el coste de la indemnización. Si bien ley de Arrendamientos Urbanos limita la fianza a un mes de renta y las garantías adicionales —a un máximo de dos meses— en contratos de arrendamiento de vivienda habitual de hasta cinco o siete años. Así que no el posible. “Tan solo alcanza para cubrir un cuarto de la indemnización legal prevista”, calcula Fuentes-Lojo. No obstante, Gonzalo Poveda advierte del riesgo de que aparezcan avales o depósitos “disfrazados”, como cobros extra por los muebles o por instalaciones nuevas.
Contratos temporales
Otra triquiñuela, que ya se detecta en el mercado, consiste en presentar como temporal un alquiler que, en realidad, cubre una necesidad permanente. “Poner ‘11 meses’ en la portada no convierte una necesidad permanente de vivienda en una estancia temporal”, expresa Palomar. Un desplazamiento laboral o unos estudios pueden justificar una estancia temporal, ejemplifica Palomar. “Si el control se limita a comprobar que el contrato contiene la palabra ‘temporada’, el fraude tendrá una plantilla descargable”, concluye. La gatera puede consistir en alegar causas falsas de temporalidad. Así, puede darse el caso de que los arrendadores fuercen a los inquilinos a presentar documentos falsos como condición para acceder a la vivienda, aprovechándose de que es un mercado muy tensionado y con oferta escasa.