La anulación del registro estatal de los alquileres de corta duración abre la puerta a reclamaciones de los propietarios
Una jornada del Consejo General del Notariado abre un debate quién debe asumir el coste económico
El fin del registro único de alquileres de corta duración, después de que el Tribunal Supremo anulara parcialmente el Real Decreto 1312/2024, abre el debate sobre si el Estado debe pagar las consecuencias económicas de una norma que nunca debió desplegarse tal y como se hizo. Ese fue el hilo argumental de una jornada organizada por el Consejo General del Notariado (CGN), celebrada hoy en Madrid y cuya inauguración corrió a cargo de su presidenta, Concepción Pilar Barrio del Olmo.
En la jornada, los panelistas —entre los que se encontraba el ponente de la sentencia Diego Córdoba Castroverde, magistrado de la Sala Tercera del Tribunal Supremo— coincidieron en calificar al malogrado Registro Único de Arrendamientos (NRUA) como un “dislate” que ha cargado sobre los arrendadores gastos de inscripción, obligaciones informativas, trámites registrales y, en muchos casos, pérdida de ingresos por la imposibilidad de anunciar sus viviendas en plataformas mientras se resolvían calificaciones o se asignaban números.
El catedrático de Derecho Administrativo Juan Fernando Fernández Torres situó el problema en la creciente presión sobre la vivienda y en la respuesta regulatoria a los alquileres de corta duración, pero advirtió de la complejidad de una materia en la que confluyen normativa europea, estatal, autonómica y local. A su juicio, el real decreto estatal se apoyó en una justificación europeísta que no exigía, en realidad, un procedimiento único de registro, y terminó generando dudas sobre su encaje competencial y sobre la propia arquitectura registral. Su intervención sirvió de hilo conductor para todo lo que vino después: el problema no era solo el contenido de la norma, sino también la forma elegida para imponerlo.
El magistrado Córdoba Castroverde, por su parte, explicó que la sentencia se centró en la ausencia de título competencial suficiente del Estado para regular la materia, porque el procedimiento diseñado no era un simple instrumento de coordinación, sino un auténtico registro administrativo con efectos jurídicos relevantes. También subrayó que la norma invadía terrenos ya ocupados por competencias autonómicas en vivienda y turismo, y que el debate del Supremo terminó decantándose por esa falta de cobertura constitucional.
Raquel Hurtado Soto, letrada del Consejo de Estado, coincidió con ese diagnóstico y recordó que el Consejo de Estado había advertido al Gobierno sobre la falta de competencia, la insuficiencia de rango para imponer nuevas obligaciones a arrendadores y plataformas, y las fricciones del procedimiento único de registro con los registros autonómicos ya existentes. También señaló que “el dictamen propuso alternativas, como una fórmula de coordinación de datos apoyada en los mecanismos ya existentes” en lugar de una centralización rígida que acababa generando más problemas que soluciones: En definitiva, como señaló el dictamen del Consejo de Estado, “la preocupación por la vivienda era legítima, pero la técnica normativa elegida no lo era tanto”.
La reclamación en la práctica
La vía procedimental pasa por una reclamación de responsabilidad patrimonial ante la Administración competente, en principio el Estado, en el plazo de un año desde la anulación de la norma o desde que se consolidó el daño. El escrito debe detallar los hechos, cuantificar la indemnización pretendida y acompañar toda la documentación posible: facturas registrales, comunicaciones de exclusión de plataformas, reservas canceladas, comparativa de ingresos con ejercicios anteriores y cualquier resolución administrativa ligada al registro único. El procedimiento, sometido a informe del Consejo de Estado en los supuestos más complejos, culminaría con resolución ministerial o acuerdo del Consejo de Ministros, y en caso de silencio o desestimación, el propietario podría acudir a la vía contencioso-administrativa.
El abogado Javier Valentín Peñate defendió que el Reglamento europeo originario podía ser una buena idea, pero que el Gobierno español “se pasó de frenada” al convertir una herramienta de coordinación de datos en una suerte de licencia o autorización encubierta. Denunció además el coste económico de un sistema que, según explicó, había generado “centenares de miles de registros y un gasto significativo para los afectados”.
Para los propietarios, a los que representaba Silvia Blasco Benito, presidenta FEVITUR / APTURCV la presidenta de conceptos indemnizables giran en torno a tres grandes partidas: los gastos asumidos para obtener el número de registro (tasas, honorarios, gestiones registrales), los desembolsos ligados al cumplimiento de obligaciones informativas periódicas, y el lucro cesante derivado de los periodos en que la vivienda no pudo comercializarse en plataformas por falta de número válido o por calificación desfavorable. Blasco elevó a” 500 millones de euros” las posibles reclamaciones por pérdidas originadas por cancelación de reservas, paralización de anuncios o cierre temporal de actividad, aunque advierten de que la prueba del lucro cesante exigirá una reconstrucción fina de la facturación previa y de las expectativas razonables de ocupación.
La clausura volvió a recaer en Concepción Pilar Barrio del Olmo, cerrando una sesión en la que la conclusión compartida fue que el problema de la vivienda exige políticas públicas más sólidas y mejor diseñadas: cuando la técnica jurídica se fuerza para resolver un problema político, el resultado suele ser justo el contrario del buscado.