La responsabilidad del Estado por la normativa sobre alquileres

Las empresas y particulares afectados por los sucesivos decretos sobre el alquiler tienen derecho a solicitar una compensación

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma acordó la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas no esenciales. Esta medida se ha ido prorrogando hasta la declaración del nuevo estado de alarma establecido en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

La protección de la vida y la salud de las personas son prioritarias, al tratarse de un derecho fundamental consagrado por el artículo 2 del Convenio de Roma de 1950 y por el artícu­lo 15 de nuestra Constitución. Ello justificaría las medidas adoptadas por el Estado en aras del bien común y, por tanto, las cargas (en particular las económicas generadas como consecuencia de la crisis sanitaria, que deben ser asumidas por todos los ciudadanos y no solo una parte), ya que somos todos los beneficiarios de dichas medidas.

Por consiguiente, la responsabilidad de paliar los perjuicios económicos provocados por estas medidas, en particular, a los pequeños comerciantes y autónomos de los sectores de hostelería, espectáculos, gimnasios y todos aquellos que han visto afectada su normal actividad, corresponde al Estado, como representante del conjunto de los ciudadanos, que es quien debe compensar a los afectados por las medidas adoptadas en beneficio de todos, de forma que se repartan entre toda la ciudadanía (encarnada en el Estado) las consecuencias negativas de la situación que nos hemos visto obligados a afrontar.

Sin embargo, en lugar de que el Estado haya asumido su responsabilidad, se han dictado normas (en particular, el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, y el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre) que trasladan el problema a los arrendadores de los inmuebles y, en especial, a los llamados “grandes tenedores” (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), aunque no tengan culpa de la crisis sanitaria.

De esta forma, estas normas estarían vulnerando el derecho a la propiedad privada, establecido en los artículos 348 del Código Civil y 33 de la Constitución, que es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, de manera que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización.

Y este sería el fundamento para determinar la responsabilidad patrimonial del Estado y, por consiguiente, su obligación de indemnizar a los afectados, al haber un nexo causal entre el hecho (promulgación de actos legislativos de naturaleza no expropiatoria de derechos que no tengan el deber jurídico de soportar) y el resultado dañoso (consecuencias económicas asumidas indebidamente por los arrendadores debido a lo establecido en estas normas).

Esta posibilidad parece augurada en la introducción del propio Real Decreto Ley 35/2020, que se pone la venda antes de la herida, al asegurar que estas medidas no lesionan los derechos constitucionales de la propiedad privada y la libre empresa, pero, a continuación, cita la Sentencia del Tribunal Constitucional 89/1994, que establece que las medidas que se adopten no pueden implicar el vaciamiento del contenido económico de la renta acordada y no suponer una pérdida esencial de la utilidad económica del bien arrendado.

En el caso de encontrarse en este supuesto, sería conveniente iniciar el procedimiento correspondiente lo antes posible, para evitar que la responsabilidad patrimonial del Estado pudiera prescribir transcurrido el plazo de un año desde que se produjo el hecho que motive la indemnización o se manifieste su efecto lesivo.

Javier López es socio de Ecija.