¿Puede suspenderse o aplazarse el pago del alquiler durante el estado de alarma?

La solución varía dependiendo si el espacio es una vivienda particular o un local de negocio

Entre el sinfín de dudas legales que está generando la crisis del coronavirus, una de las más recurrentes es qué va a ocurrir con los alquileres. ¿Puede aplazarse o suspenderse el pago de la renta de un local si éste ha cerrado? ¿Y de una vivienda particular si el inquilino ha sido despedido de su trabajo? La respuesta no es sencilla. Aunque el Consejo de Ministros ha afirmado que debatirá esta cuestión, lo cierto es que, entre la batería de medidas aprobadas hasta ahora por el Gobierno, ninguna ofrece una solución en este sentido.

No obstante, y como indica Mercedes Ruiz-Rico, socia de Auren Abogados, nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos en los que, por causa de la pandemia, el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta. Se trata de la cláusula rebus sic stantibus. Esta expresión latina, que se traduce como "estando así las cosas", permite modificar un contrato de alquiler para reducir el importe acordado, aplazar el pago o, incluso, suspenderlo.

Locales comerciales

Esta disposición, explica la letrada, se aplica principalmente a los contratos sobre locales de negocio. Para ello, deben cumplirse tres requisitos. Para empezar, que haya una alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes en el momento en el que se firmó el contrato. En segundo lugar, que, como consecuencia de esta variación, se produzca un "desequilibrio desproporcionado y exorbitante" entre las prestaciones acordadas por las partes. Y, por último, que lo que origine estos cambios sea una causa imprevisible. Condiciones que, según Ruiz-Rico, "se cumplen en este caso".

Esta decisión, no obstante, no puede tomarse de manera unilateral por una de las partes, "sino que precisa del acuerdo de tanto arrendador como arrendatario", matiza la abogada. Y agrega que es una solución a la que han recurrido muchos arrendatarios. "Muchos propietarios han aplazado o incluso suspendido los pagos a los locales que estas semanas han tenido que cerrar; estoy viendo mucha solidaridad", comenta.

En caso de no alcanzar un pacto, cualquiera de las partes podría acudir a un juez. Aunque históricamente los tribunales han sido cautos y restrictivos a la hora de dar por válida esta disposición, "la crisis del 2008 provocó una mayor flexibilización al aplicar la rebus sic stantibus", indica Marta Sanz, socia del departamento de inmobiliario y urbanismo de Ceca Magán.

Pero una crisis económica por sí sola no es suficiente para modificar el contrato, "sino que "dependerá de las circunstancias específicas de cada caso", advierte la letrada. Así, aquellos locales que hayan visto paralizada su actividad a raíz del coronavirus (una academia de idiomas o una tienda de ropa, por ejemplo) tendrían más margen para acogerse a esta cláusula, mientras que los que siguen operando con normalidad dificilmente podrán hacerlo.

Acudir a un juez no es a día de hoy la opción más aconsejable, ya que se encuentran ahora en servicios mínimos (solo atienden casos urgentes). En este sentido, Antonio García, asociado en la oficina madrileña de Dentons, recuerda que el Consejo General de la Abogacía Española ha animado a propietarios e inquilinos a acudir a la mediación "para no colapsar los juzgados una vez abran".

Viviendas de particulares

En el caso de las viviendas de particulares, la solución es más compleja. "Se encuentran en una especie de limbo jurídico", ilustra García. En estos supuestos, la cláusula rebus sin stantibus no sería de aplicación, "por lo que dependerá de la voluntad de los caseros". Aunque esta opción pueda parecer remota, lo cierto es que ya existen algunos acuerdos como los alcanzados por los gobiernos regionales de la Comunidad de Madrid, Cataluña o Murcia, que han acordado eximir del pago de alquiler a las familias inquilinas de viviendas sociales mientras esté implantado el estado de alarma.

¿Podría por tanto el arrendador exigir el pago de la renta aunque el arrendatario se encuentre en una situación de insolvencia? "Con la ley en la mano, el propietario podría echar al inquilino si  este no le paga", advierte García. Sin embargo, y para evitar estos supuestos, el pasado 18 de marzo, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) acordó suspender la presentación de demandas de desahucio.

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