Un juez considera consumidor a una inmobiliaria y anula la cláusula suelo de su hipoteca

El juzgado tiene en cuenta que los apartamentos eran para el disfrute vacacional del administrador

En el 90 % de los casos las sentencias dictadas por los tribunales anulan por abusivas las cláusulas suelo, siempre que el hipotecado sea un ciudadano. En principio, este beneficio no alcanza a las empresas, salvo que el juez considere que la compañía asumió un rol de consumidor al firmar la hipoteca. Una situación muy poco frecuente, lo que hace más extraordinaria la reciente sentencia de un juzgado de Alcobendas. La resolución (cuyo texto puede consultar aquí) anula la cláusula suelo de la hipoteca de una empresa del ramo inmobiliario porque la operación se llevó a cabo sin ánimo de lucro, para financiar la compra de unos apartamentos vacacionales para el administrador de la compañía.

El juez trata a la entidad en su sentencia como consumidora porque no aprecia ánimo de lucro en la compra de los inmuebles, ya que estaban destinados para las vacaciones de familiares y amigos. De esta manera, y tras examinar la cláusula suelo que contenía la hipoteca, el magistrado la consideró abusiva, anulándola del contrato.

La especial protección de la normativa europea y nacional a estos efectos se otorga solo a los consumidores, por lo que es fundamental la calificación como tal del cliente del banco que firma un préstamo. En este caso, las cláusulas incluidas en las hipotecas deben superar un control de transparencia más exigente. Si no superan este listón son declaradas abusivas y, por tanto, nulas o no puestas.

Apartamentos para vacaciones

El juzgado tiene en cuenta que aunque el objeto social de la entidad era precisamente la compraventa y alquiler de bienes inmuebles, el préstamo solicitado fue destinado para la compra de diversos apartamentos y plazas de garaje en un lugar turístico, no para su venta, sino para el disfrute en vacaciones de la familia y amigos del administrador de la empresa.

Para acreditarlo, la mercantil aportó al procedimiento recibos de consumo y suministros que probaban que el consumo y por tanto la ocupación de las viviendas se producía en temporadas de esquí y vacacionales.

El juez admite estas pruebas y concluye que la operación se llevó a cabo ánimo de lucro, por lo que la empresa podía ser considerada consumidora. De esta forma, el análisis de la cláusula controvertida debía superar el control antiabusos que incluye la comprobación de su transparencia e incorporación al contrato.

Abrumadora cantidad de datos financieros

Aunque la redacción de la cláusula controvertida era clara y directa, pues se señalaba expresamente que el interés aplicable no podría nunca ser inferior al 2,75 por ciento, no superó, según el juzgado el control de transparencia.

La sentencia explica que el cliente, en este caso la empresa, creía que contrataba un préstamo con interés variable al alza y a la baja, cuando en realidad no era así, lo que distorsionó el acuerdo económico entre las partes.

Por otra parte, la cláusula se encontraba inserta dentro de una "abrumadora" cantidad de datos financieros, diluyendo la atención del consumidor y propiciando una falta de información suficiente sobre el verdadero tipo de interés que se estaba firmando.

El juez también aprecia una carencia de información suscrita por el banco sobre la aplicación y consecuencias económicas de la cláusula, a lo que hay que añadir su tratamiento secundario, en relación con otros puntos del contrato.

Todo ello lleva al juzgado a declarar que es abusiva, y por ello el banco debe devolver lo indebidamente cobrado en su aplicación, y además recalcular y rehacer los cuadros de amortización del préstamo.

Criterio del Supremo

Las personas físicas con consideradas consumidoras cuando actúan al margen de su actividad empresarial o profesional, aunque tengan ánimo de lucro. En cuanto a las personas jurídicas, y según la legislación aplicable, será necesario siempre que este ánimo de lucro esté ausente.

La jurisprudencia del Tribunal Europeo ha delimitado el concepto de consumidor en numerosas ocasiones, indicando que será necesario examinar en cada caso la posición de la persona con respecto a la finalidad del contrato y siempre interpretándolas de forma restrictiva.

Sí ha dejado claro ciertos puntos, como que el concepto de "consumidor" se define por oposición al de "operador económico", que es independiente de los conocimientos y de la información que tenga la persona, y que solo a los contratos firmados fuera de cualquier actividad profesional puede aplicarse el régimen específico para la protección del consumidor.