Crisis de vivienda en la España de los descampados
La intervención pública debe impulsar la transformación de terrenos vacantes, pero también añadir al mercado libre una oferta asequible
Los precios medios de la vivienda superan desde 2023 los máximos de la burbuja inmobiliaria, haciéndola inasequible para millones de ciudadanos. Los que no son propietarios de una vivienda previa que vender ya no pueden comprar una y acuden a un mercado del alquiler estrecho, poco profesionalizado —con un 90% de propietarios particulares— y con frecuencia precar...
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Los precios medios de la vivienda superan desde 2023 los máximos de la burbuja inmobiliaria, haciéndola inasequible para millones de ciudadanos. Los que no son propietarios de una vivienda previa que vender ya no pueden comprar una y acuden a un mercado del alquiler estrecho, poco profesionalizado —con un 90% de propietarios particulares— y con frecuencia precario en el que tratar de compartir pisos y costes. Esta expansión del alquiler, cuyo parque se ha incrementado desde 2015 en 1,3 millones de unidades, ha absorbido el excedente legado por la crisis, pero ni ha impulsado la edificación ni la oferta pública protegida, a pesar de las señales de escasez de oferta y la alarma social.
Paradójicamente, esta situación convive con una sobreabundancia de suelos que fueron clasificados como urbanizables en los primeros planes municipales del siglo XXI, todavía vigentes en su mayor parte, pero cuyo desarrollo no avanza o está bloqueado por distintas razones. Es la España de los descampados, esos terrenos vacantes, abandonados en plena ciudad consolidada, reconvertidos ocasionalmente en aparcamientos o ferias, a cuyo paisaje nos hemos acostumbrado. Pocos son solares finalistas y dominan los suelos con desarrollo, reparcelación y urbanización sin completar. Un vistazo en Google Maps da cuenta de ellos.
El planeamiento vigente les otorga una capacidad para edificar de 6,8 millones de viviendas en total, según las estimaciones del Ministerio de Vivienda. Su ejecución, que debía hacerse en el nivel local y autorizarse en muchos casos en el autonómico, supondría ampliar en nada menos que un 25% el parque existente hoy. Estos suelos vacantes se distribuyen geográficamente de forma heterogénea. Salvo en algunas ciudades —como Barcelona, que ha agotado ya el suelo de esta clase—, son significativos en toda España, como se puede observar en la infografía que acompaña a estas líneas. Hay que contemplarlo como el yacimiento de la oferta futura.
Definir medidas para dinamizar el retorno de estos suelos al mercado exige entender qué razones, caso por caso, explican este excedente en cada municipio. En primer lugar, es probable que las disposiciones de muchos planes hayan quedado obsoletas, ya no tengan apoyo político municipal, simplemente sean ilegales o que el plan esté sujeto a paralización judicial. En segundo lugar, hay factores idiosincráticos a atender, entre ellos los ambientales, de los que se derivan recursos o litigios. Es relevante por ello que el Parlamento apruebe el proyecto de reforma de la ley del suelo, que flexibiliza y mejora las garantías jurídicas de los planes. La tercera razón es económica y más relevante a efectos de actuación: estos activos han sido objeto de frecuente rotación y de saneamiento después de la crisis financiera, pero es claro que no han vuelto al mercado como estaba previsto.
Profundicemos en ello. Los promotores tienden a ser unánimes respecto a la dificultad de encontrar suelos coherentes con repercusiones asequibles. Los bancos ya no financian burbujas. Regulados y supervisados más estrictamente tras la crisis bancaria, exigen ventas significativas sobre plano. Los promotores no encuentran suelos que impliquen un coste de repercusión asequible para la media y orientan la edificación a la gama alta de sus potenciales compradores. Cabe pensar que una mezcla de abandono de la gestión de suelos y de sobrevaloración en libros pueden explicar la sobreabundancia de suelos vacantes dos décadas después.
¿Qué hacer para que estos terrenos vuelvan al mercado a precios viables? La clave está en generar los incentivos para que propietarios privados, promotores y autoridades urbanísticas desarrollen el planeamiento que permita terminar su transformación en solares finalistas, listos para conseguir licencia y financiación. Muchos propietarios de suelo se enfrentarán al dilema de elegir entre la parálisis que ha dominado estos 20 años y reducir precios para que se finalice su desarrollo, obtengan licencia y regresen al mercado.
Creo que la intervención pública debe impulsar esta transformación de suelos, pero también añadir al mercado libre una oferta asequible. Más allá del esfuerzo del Gobierno central, que está ya movilizando sus propios activos con un plan de 184.000 viviendas —con la operación Campamento como hito más reciente—, la voluntad política de gobiernos autonómicos y ayuntamientos es crucial, dado su mandato constitucional. Hay que recordar que en los ochenta levantaban 100.000 viviendas protegidas, cifras que hoy parecen imposibles por contraste con las 7.500 erigidas de 2015 a 2023.
Existe un consenso general sobre la necesidad de crear parques de vivienda protegida para su explotación como alquileres con contratos a largo plazo. ¿Cómo crear una oferta —de promoción pública o privada— a precios asequibles cuando el mercado libre los supera con creces? Todos los ayuntamientos disponen de la llave: las leyes del suelo establecen la obligatoriedad de ceder gratuitamente en cada promoción, al menos, el 10% del aprovechamiento para vivienda protegida y otros usos de interés social. Además, establecen que un mínimo del 40% de las nuevas urbanizaciones debe reservarse para este mismo objetivo. Obviamente, la escasa creación de vivienda protegida cuando más necesaria hubiera sido muestra que los gobiernos locales y autonómicos han dedicado los instrumentos que les proporciona la regulación a otros fines. Tiempo es de que esto cambie.