Blackstone venderá sus más de 8.300 viviendas de alquiler de Testa a particulares
Esta socimi es la mayor en España de arrendamiento residencial, con un valor de 2.555 millones
Blackstone apuesta por sacarle todo el jugo a su negocio residencial de alquiler en España. El fondo estadounidense, que acaba de traspasar la cartera de Fidere por 1.050 millones de euros, está llevando a cabo la venta una a una de las casas que mantiene en Testa Residencial, la mayor sociedad de este tipo de negocio en España. La socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Testa cuenta con más de 8.300 viviendas, valoradas en cerca de 2.555 millones a cierre del ejercicio de 2025.
El fondo de Nueva York decidió a principios de año que su estrategia de desinversión para Testa pasase por lo que se conoce en el sector como privatización, la venta una a una de las viviendas. Aunque Testa ya se ha ido desprendiendo de casas de esta forma en los últimos años, su accionista ha apostado por acelerar esta estrategia. Mediante esta fórmula de privatización maximiza el valor de estas transacciones, frente a un proceso ordenado de venta de toda la cartera, que podría recibir ofertas a la baja, indican fuentes conocedoras de la estrategia del fondo.
Blackstone se hizo con Testa en 2018, tras comprar la inmobiliaria a sus anteriores propietarios Merlin Properties, Santander, Acciona y BBVA. La empresa cuenta con la figura fiscal de socimi, que tiene la ventaja de no tributar por el impuesto de sociedades a cambio de obligaciones como cotizar -en este caso en BME Growth- y de repartir al menos el 80% del dividendo a sus accionistas -que sí tienen la obligación de tributar por esos ingresos-.
Testa llegó a contar con más de 10.600 viviendas, pero ha ido vendiendo casas en edificios y ubicaciones que se consideraban no estratégicas. Así, a finales de 2025 disponía de los citados 8.354 pisos. En 2025 ya se desprendió de activos por 196 millones. Además, es propietaria de 225 locales comerciales.
Con la nueva estrategia, Testa venderá en el mercado minorista la mayor parte de las viviendas que se queden libres. Primero, la inmobiliaria ofrecerá a cada inquilino la posibilidad de comprar la casa en la que viven cuando vayan venciendo sus contratos de alquiler. Si esa transacción no se produce, saldrá a la venta en el mercado minorista. Por ejemplo, actualmente la empresa tiene anunciados en Idealista 227 inmuebles en 16 provincias.
A día de hoy, Madrid es la región con más peso en la cartera de Testa, ya que supone el 49% del volumen de sus activos. Le siguen Islas Baleares (7%), Canarias (7%), Comunidad Valenciana (6%), Cataluña (4%) y Galicia (3%).
La venta de los inmuebles de Testa no significa que Blackstone esté de salida del inmobiliario en España. El fondo sigue siendo uno de los grandes propietarios del país, en intereses como la inmobiliaria hotelera HIP, en el proyecto Quasar (créditos fallidos procedentes del Popular), Anticipa y Aliseda, además de en logística y en el sector de oficinas.
Por plazos, Blackstone no tiene prisa por salir de Testa, indican las fuentes. Los traspasos de viviendas se podrían alargar durante varios años. Incluso podría compatibilizar las ventas minoritas con algún proceso de traspaso de algún bloque en conjunto si lo cree necesario para agilizar las desinversiones.
La ‘privatización’
Diferentes grandes inversores han decidido en los últimos meses afrontar esta estrategia de privatización en la que maximizan las plusvalías por las transacciones teniendo en cuenta la alta demanda por la compra de vivienda y la subida de precios de los últimos años, además de una razón más regulatoria, ya que consideran en algunas ocasiones un entorno normativo demasiado cambiante respecto al alquiler en España. Tal como publicó este diario en abril, se espera que salgan del mercado del alquiler entre 35.000 y 40.000 casas de estos grandes inversores, con datos proporcionados por BNP Paribas Real Estate.
Un ejemplo es la propia cartera de Blackstone en Fidere. A finales de abril traspasó esas casas a Brookfield, que ha decidido venderlas una a una. Además de la de Fidere, últimamente se han conocido diversas grandes transacciones en esta actividad de la vivienda en alquiler, en las que el mercado espera que se privaticen en algunos casos, como la desinversión de Ares en Avalon, donde entra el fondo canadiense Hoop; Q-Living ha traspasado a Carlyle; Greystar y Vía Célere buscan también compradores para su portfolio, al igual que Cerberus para su sociedad Macc.