Sale a la venta la mayor cartera hotelera en el mercado: 240 millones por nueve hoteles Silken
Los fondos Pygmalion y CBRE IM dejan fuera de la operación otros dos activos en Florencia, adquiridos en 2021 y que cuentan con la marca Hilton
Una nueva operación de calado se está gestando en el sector hotelero. Seis años después de que adquirieran nueve hoteles propiedad del grupo constructor Urvasco, en plena suspensión de pagos en 2018, y gestionados por la cadena Silken, el fondo británico Pygmalion y la gestora de activos inmobiliarios CBRE Investment Management (CBRE IM) han sacado al mercado esa cartera, valorada en 240 millones de euros, lo que la sitúa como la más importante que está a la venta en la actualidad. Para este proceso, los dos socios han elegido a la consultora CBRE como firma asesora.
Este movimiento corporativo llega tras un 2023 marcado por la compra de dos carteras hoteleras gigantes en España: los diecisiete hoteles adquiridos por el fondo soberano de Abu Dabi por 600 millones de euros y la compra del 35% de la cartera de HIP (Blackstone) por el fondo soberano de Singapur (GIC) en una transacción valorada en más de 1.000 millones de euros.
La transacción que quieren cerrar Pygmalion Capital Advisers y CBRE GIP incluye los nueve hoteles de la marca Silken adquiridos por los dos socios en 2018 (Al Andalus Palace de Sevilla, Amara Plaza de San Sebastián, Indautxu de Bilbao, Juan de Austria de Valladolid, Puerta Madrid de Madrid, Alfonso X de Ciudad Real, Coliseum de Santander, Río de Santander y Atlántida de Tenerife), y que fueron reformados antes de la pandemia con una inversión de 20 millones, confirman fuentes del sector inmobiliario consultadas por Cinco Días.
Pygmalion deja fuera de la venta, en principio, dos hoteles de su cartera situados en Italia. El fondo británico hizo pública en abril de 2021 la compra de dos establecimientos de la cadena estadounidense Hilton en Florencia, que sumaban 333 habitaciones entre ambos. En ese caso los adquirió a través de un fondo oportunista para hacerse con activos de empresas que hubiesen sufrido por la pandemia de Covid-19.
Lo que no ha trascendido es si el cambio de propiedad supondría un cambio en el operador de los hoteles. Fuentes cercanas a la hotelera corroboran que Silken cuenta con un contrato de alquiler de 15 años ampliable otros cinco años y que los activos han sufrido una importante revalorización en los seis años transcurridos desde el cambio de propiedad, con fuertes crecimientos de la cifra de negocio. Buena prueba de ello es que la compañía amortizó anticipadamente en julio el préstamo de 18 millones que obtuvo a través del Fondo de Recapitalización de Empresas Afectadas por la Covid-19 (Fonrec), gracias a un fuerte crecimiento de la facturación (120 millones de euros en 2023, un 21% más que en 2019). Esta firma hotelera gestiona alrededor de 40 hoteles en España.
En cualquier caso, el proceso de venta de esta cartera es una muestra inequívoca de que este tipo de activos turísticos siguen protagonizando operaciones tras varios años de volúmenes récord de inversión. Por el momento, los inversores, sobre todo extranjeros, no han perdido el apetito por hacerse con estas propiedades tras un 2023 en el que la compraventa de hoteles en España repuntó con fuerza hasta los 4.160 millones de euros, el segundo mejor registro de la serie histórica, solo por detrás de 2018, con 4.800 millones, según datos de Cushman & Wakefield. A su vez, en el primer semestre de 2024 se transaccionaron 56 hoteles en España con un valor de 1.627 millones, lo que representó un incremento del 3% respecto a la misma cifra de 2023, según el informe Market Beat de la misma consultora inmobiliaria.
Pygmalion es un fondo poco conocido en España. Fue creado en 2017 Christophe Beauvilain, un exdirectivo de Goldman Sachs, con la intención de destinar a inversiones oportunistas en hoteles los dos fondos que hasta ahora ha levantado.
En el mercado de inversión también se encuentra actualmente en venta el hotel Sol Falcó Meliá en Menorca, por un precio entre 40 y 50 millones, del que se desprende la sociedad cotizada Atom, controlada por Bankinter. El dueño del Miguel Angel, el británico-iraquí Nadhmi Auchi, también ha sondeado la venta del inmueble por 200 millones y acaba de refinanciar el hotel de cinco estrellas ubicado en Madrid con el fondo Ben Oldman.
La compra de la cartera por parte de CBRE IM, en una joint venture con Pygmalion, supuso la entrada de este gigante inmobiliario de Nueva York en el sector turístico en España. Este fondo, que tiene como responsables del mercado español a Antonio Simontalero y Antonio Roncero, es uno de los grandes inversores en inmobiliario en el país.
Actualmente, CBRE IM también es uno de los mayores caseros de vivienda en alquiler mediante su plataforma Nestar, en una alianza con la gestora española Azora, en una inversión de 800 millones en 2018. Adicionalmente, controla la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Healthcare Activos, de residencias de la tercera edad y otros activos ligados a la salud, con un portfolio superior a los 900 millones. Igualmente es habitual su presencia como propietario de grandes almacenes logísticos. Recientemente adquirió una nave en Pinto y otros dos almacenes en Camarma de Esteruelas (Madrid) e Illescas (Toledo). El pasado año se hizo también con viviendas para alquiler desarrolladas por la promotora Culmia.
CBRE IM también ha desarrollado proyectos de oficinas, como el edificio del arquitecto Norman Foster donde se ubica actualmente una sucursal de CaixaBank (antigua sede de Barclays) en la plaza de Colón de Madrid, y que vendió en 2020 al fondo GPF por 100 millones. Igualmente, junto a sus socios AXA y Greystar, traspasó hace dos años la mayor cartera de residencias en España, las de Resa, en una operación que superó los 800 millones.
A nivel global, CBRE IM gestiona activos inmobiliarios por valor de 144.000 millones de dólares (132.420 millones de euros, a cambio actual) y opera en 20 países.