Apenas un 36% de los demandantes de vivienda podrán comprar si los tipos suben al 5,5%
Según Tecnocasa, desplazaría la oferta hacia el alquiler
Alrededor de un 36% de los potenciales compradores de vivienda tendría acceso a la compra con hipoteca en los precios actuales y en un escenario en el que los tipos de interés se situasen en al 5,5%, lo que desplazaría la demanda al mercado del alquiler, según Tecnocasa.
Es la principal conclusión del 'XXXVI Informe sobre el mercado de la vivienda', estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), cuya última edición fue presentada este martes.
El informe parte de un escenario con un precio medio de la vivienda de 196.072 euros, con una hipoteca de 156.858 euros (80%), una renta mediana por hogar de 30.097 euros y una renta mediana mensual por hogar de 2.508 euros, con cuatro situaciones de tipos de interés.
En la primera situación, con un tipo de interés al 2,5%, el porcentaje de potenciales compradores sería del 53,24%, pero con una subida de tipos al siguiente escenario, al 4,5%, los potenciales compradores bajarían al 42,06%. En la situación más extrema, el porcentaje de potenciales compradores sería del 35,99%, 17 puntos porcentuales menos.
Así, según el análisis, una parte "importante" de estos compradores que no tendrían acceso a la compra de vivienda optaría por el alquiler. Dada la escasa oferta de alquiler en las grandes ciudades, se podría ver "un aumento de la tensión en los precios", que ya ocurre en grandes ciudades como Barcelona (15,84 euros el metro cuadrado) y Madrid (14,55 euros).
Las ciudades con más impacto de los diferentes escenarios de subida de tipos son, según el informe, San Sebastián, Palma de Mallorca, Barcelona, Madrid, Málaga y Bilbao. Contrariamente, entre las ciudades con menos impacto destacan Lleida, Zamora, Ávila, Huelva, Cuenca y Soria.
El director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero, subrayó que "ahora la negociación del precio final de venta es más clara que hace unos meses y que a mayor tiempo a la venta, la rebaja necesaria en el inmueble es mucho mayor, pudiendo superar el 10% del precio de salida".
Cubero también apuntó que "muchos propietarios sobrevaloran sus viviendas al ponerlas en el mercado", con una sobrevaloración que alcanza el 16% en Madrid y el 18% en Barcelona. Esta sobrevaloración del inmueble en el contexto económico actual "no tiene sentido, y son estos inmuebles los primeros en sufrir una importante rebaja con el objetivo de estar en línea con la nueva realidad económica", explicó.
Hipotecas
Por otro lado, el informe desgranó los principales datos relativos a la concesión de hipotecas. En el segundo semestre de 2022, la hipoteca media en España se situó en 120.206 euros, un 1,6% más que hace un año. La ciudad de Barcelona, con una hipoteca media de 151.857 euros y una variación del 1,2%, es la población con la hipoteca más alta. En Madrid es de 130.895 euros (+1,1%), mientras que el importe más bajo está en Valladolid (64.109 euros).
El consejero delegado del Grupo Tecnocasa, Paolo Boarini, repasó los principales indicadores de riesgo de una hipoteca, cuya evolución durante el segundo semestre de 2022 muestra "estabilidad y está en línea con los estándares crediticios que los bancos aplican los últimos años".
De esta manera, la ratio préstamo a valor se sitúa en el segundo semestre de 2022 en el 71%, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el 33%.
Asimismo, otro dato que "está en línea con la actual política conservadora de los bancos" es que el 88% de los nuevos hipotecados cuenta con un contrato laboral indefinido y que el plazo de la hipoteca no supera los 28 años (27,8 años en el segundo semestre de 2022), lejos de los 35 años de 2007.
Además, se ha producido un cambio de tendencia de las hipotecas a tipo de interés fijo en los últimos meses. Mientras que, en enero de 2022, el 88,4% de los nuevos préstamos era a tipo de interés fijo, en diciembre este tipo de hipoteca sólo representaba el 51% del total. Por su parte, las hipotecas a tipo mixto (22,5%) y variable (26,5%) han ganado protagonismo.
En el segundo semestre de 2022, el tipo de interés medio aplicado a las hipotecas variables fue del 3,29% y del 2,51% para las hipotecas fijas. La cuota mensual según la tipología de hipoteca fue de 536 euros para una hipoteca variable y 509 euros para una hipoteca a tipo de interés fijo.