Las últimas medidas aprobadas por el Gobierno con impacto en el sector inmobiliario

Actuar únicamente en el marco de los incrementos en las rentas como medida paliativa de los efectos de la inflación es insuficiente

 Promoción de viviendas en alquiler en Madrid
Promoción de viviendas en alquiler en Madrid

La semana pasada entró en vigor el nuevo paquete de medidas aprobado por el Consejo de Ministros en su reunión del día 27 para paliar los efectos de la inflación y la situación actual derivada, entre otros motivos, de la guerra de Ucrania.

En lo que al mercado inmobiliario se refiere, la principal novedad de dicho paquete de medidas, sustanciado en el nuevo Real Decreto-ley (ómnibus) 20/2022, de 27 de diciembre (RD-L 20/2022), sería la de la prórroga forzosa de seis meses en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda para el supuesto de que la finalización del plazo de dichos contratos (o, en su caso, del plazo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) se produjera antes del 30 de junio de 2023.

Esta posibilidad de prórroga arrendaticia (como buena parte de las medidas adoptadas tanto en este Real Decreto-ley como en el que le precede del pasado mes de marzo) es continuadora de las medidas adoptadas en el marco de la pandemia de la Covid-19. No en vano, la redacción del artículo 71 del RD-L 20/2022 es idéntica a la plasmada en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la Covid-19, excepción hecha de los términos previstos en la nueva norma sobre el tope máximo al incremento en la actualización de la renta, al que más adelante me referiré.

No obstante, cabría preguntarse si los motivos que justificaron en su momento la adopción de esta medida pueden considerarse aplicables en el momento actual. Y ello porque la justificación de la prórroga arrendaticia durante la pandemia venía en buena medida dada por el contexto del momento, con confinamientos forzosos y otras medidas restrictivas que hacían lógico pensar que era importante asegurar la solución habitacional a arrendatarios cuyos contratos de arrendamiento pudieran expirar durante ese período.

La situación actual, por el contrario, dista mucho del escenario pandémico por razones obvias. Por tanto, la aplicación de mecanismos pensados para situaciones extraordinarias debe hacerse con precisión quirúrgica para evitar posibles efectos negativos en el mercado.

Por lo demás, el RD-L 20/2022 prorroga la aplicación del tope del 2% al incremento en la actualización de la renta arrendaticia para arrendamientos de vivienda durante todo el año 2023. Sobre este tope al incremento en la actualización de la renta considero oportuno hacer algunos apuntes que, si bien no son novedosos (por cuanto el RD-L 20/2022 se limita a prorrogar en sus mismos términos esta medida ya aprobada en marzo), creo que merece la pena reiterar.

Por una parte, y si bien no es posible desconocer el impacto del actual escenario inflacionista en las rentas arrendaticias (con grandes subidas derivadas de la aplicación de un IPC que refleja el incremento desbocado de los precios), tampoco podemos obviar que tal impacto ni mucho menos se limita a dichas rentas, sino que se trata de un fenómeno general que afecta con crudeza a todos los ámbitos de la economía. Actuar únicamente en el marco de los incrementos en las rentas como medida paliativa de los efectos de la inflación en el mercado inmobiliario es claramente insuficiente y puede generar una contracción en la oferta.

Por otra parte, insiste el RD-L 20/2022 en la diferenciación entre gran tenedor y pequeño arrendador, resultando tal diferenciación completamente vacía de contenido legal y con una aplicación práctica muy limitada: en un escenario de desacuerdo con el arrendatario, en ambos casos aplicará la referida limitación máxima del 2%. El único matiz es que, mientras que el pequeño arrendador podrá acordar lo que considere con el arrendatario en cuanto al incremento de renta a aplicar, el gran tenedor tiene limitada tal capacidad de acuerdo a un máximo incremento del 2%.

Por lo demás, el RD-L 20/2022 se limita a prorrogar hasta el 31 de diciembre de 2023 las medidas ya vigentes en materia de suspensión de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y a ampliar el plazo para presentar la solicitud para el derecho de compensación a los arrendadores y propietarios afectados por dicha suspensión. De nuevo y aun a riesgo de ser reiterativo, se presenta el dilema de si medidas planteadas para tiempos extraordinarios como los vividos durante la pandemia pueden ser aplicables en momentos sin duda complejos pero incomparables con la época que por la Covid-19 nos tocó vivir.

En suma, pues, las medidas adoptadas en virtud del RD -L 20/2022 pueden considerarse como continuistas de las políticas seguidas desde los inicios de la pandemia. El tiempo dirá si estas medidas (y su continuidad a base de prórrogas puntuales) son eficaces o si, por el contrario, tienen un impacto negativo en el mercado del alquiler residencial.

Ángel Maestro Martí, legal director del departamento de Inmobiliario de DLA Piper España

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