La comunidad de vecinos podrá dejar sin piscina a los morosos y exigirles más intereses

Se podrá privar temporalmente el uso de zonas y servicios no indispensables

La mora acarreará un interés superior al límite legal sin necesidad de aviso

Comunidad de vecinos en Jaca (Huesca).
Comunidad de vecinos en Jaca (Huesca). GETTY

Las comunidades de vecinos podrán privar temporalmente a los propietarios morosos del uso de las instalaciones comunes que no se consideren indispensables, tales como las piscinas, gimnasios o jardines. Así lo establece la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, publicada recientemente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El grueso de la normativa gira en torno a las ayudas y deducciones fiscales diseñadas para incentivar las intervenciones. Sin embargo, también se recogen pequeñas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que dan a las comunidades mayor personalidad jurídica y la capacidad de actuar contra la morosidad.

Entre los principales cambios, explica Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, “se dota a las comunidades de capacidad sancionadora para que puedan actuar contra el moroso privándole del uso de instalaciones y elementos comunes no indispensables, normalmente destinados al ocio y al recreo”.

Según detalla la normativa, esta privación temporal no podrá ser ni “abusiva” ni “desproporcionada”. Tampoco podrá afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Es decir, explica Fuentes-Lojo, en el grupo de vetos podrán entrar previsiblemente las piscinas, parques y jardines comunes, pero no otros elementos como el ascensor.

La normativa, a su vez, permite a la comunidad de propietarios acordar otras medidas disuasorias frente a la morosidad, “tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal”, detalla el texto. Así, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo. No será necesario, como sucede ahora, un requerimiento previo, recalca Fuentes-Lojo. Hasta ahora, estos intereses que reclaman las comunidades suelen estar sujetos a reguladores y organismos oficiales.

Con todo, recoge el BOE, tanto la privación de elementos comunes como el establecimiento de intereses económicos no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y deberán recogerse en los estatutos.

En opinión de Fuentes-Lojo el texto es “polémico” porque se le otorga a la comunidad una capacidad sancionadora que no le corresponde. “Es arriesgado desde la seguridad jurídica porque puede comportar abusos de poder”. Entre las dudas, el abogado apunta a que la redacción no deja claro qué mayoría de vecinos es necesaria para la adopción de acuerdos de esta naturaleza. Tampoco se conoce hasta cuánto pueden ascender los intereses. “Todavía nos falta jurisprudencia al respecto”.

En la misma línea se sitúa Rafael del Olmo Garrudo, miembro de la Comisión de Legislación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. “La reforma va en la línea de lo que los administradores reclamamos para luchar contra la morosidad, pero falta concreción”. En su caso, una de las mayores dudas será establecer qué se considera un servicio común esencial. Pone como ejemplo el caso de alguien que, por motivos médicos, tenga que hacer uso de instalaciones deportivas o de la piscina. El texto también deja en el aire cuándo estos cambios podrán incluirse en los estatutos, para los que hace falta unanimidad. “Es obvio que el moroso no va a votar contra sus intereses”. Por eso, añade, parece que se deja la puerta abierta a que estos detalles puedan aparecer únicamente en los estatutos de origen, redactados por el promotor. De nuevo, el experto alude a la jurisprudencia que vaya apareciendo en los próximos meses.

Personalidad jurídica

Los cambios normativos que recoge la ley publicada en el BOE también incluyen determinadas modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios para otorgarles mayor personalidad jurídica y, en consecuencia, más facilidad para poder desenvolverse a la hora de acometer obras de rehabilitación y solicitar la financiación necesaria.

En concreto, según detalla el texto, se establece un régimen de mayoría simple para decidir si se acometen las obras de rehabilitación energética que en buena parte sufragarán los fondos europeos, así como para la solicitud de ayudas y de financiación para su desarrollo.

Este cambio normativo únicamente será aplicable a las intervenciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común. Por eso, también se establece que el coste de esas actuaciones, o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida, tendrá la consideración de gastos generales.

La razón tras esta modificación, igual que sucede con las actuaciones contra la morosidad, se encuentra en el impulso que desde el Gobierno se le quiere dar a la rehabilitación residencial que pretende modernizar el parque de viviendas español. Por un lado, explica Fuentes-Lojo, se persigue dotar a las comunidades de más facilidades a la hora de acceder al crédito. Por otro, se penaliza con más fuerza la morosidad para evitar que la demora en los pagos pueda torpedear el gran proyecto rehabilitador.

El plan pactado entre el Ejecutivo y la Comisión Europea establece tres tipos de deducciones y ayudas, dos pensadas para las viviendas particulares y otra diseñada directamente para las intervenciones en edificios residenciales al completo.

Las que atañen a las viviendas podrán beneficiarse de una deducción de hasta el 40%, con ayudas de hasta 7.500 euros al año, siempre en función del ahorro energético logrado. En el caso de los edificios al completo se llega a una deducción del 60% y un máximo de 15.000 euros en ayudas.

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