Rehabilitación de vivienda: cómo optar a las ayudas e incentivos y beneficiarse del IVA reducido

Los economistas y arquitectos presentan su guía práctica

Las subvenciones directas están exentas de tributar en el IRPF

Rehabilitación de una vivienda en Toledo.
Rehabilitación de una vivienda en Toledo. EFE

Los años 2022 y 2023 están llamados a ser los que den un impulso definitivo a la rehabilitación residencial en España. El Plan de Recuperación que canaliza los fondos europeos reserva un importante pellizco, de 6.820 millones de euros, a la partida de vivienda, con especial énfasis en las intervenciones pensadas para mejorar la eficiencia energética. Precisamente por eso el Gobierno ha diseñado, con el beneplácito de la UE, un paquete de ayudas e incentivos fiscales pensado para animar a los contribuyentes a llevar a cabo estas obras.

En este contexto, el Consejo Superior de Arquitectos de España y el Consejo General de Economistas de España presentaron ayer la Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación de viviendas y edificios residenciales, donde se exponen los nuevos beneficios fiscales y su articulación con los principales impuestos que afectan a la actividad rehabilitadora: el IVA y el IRPF.

Tres deducciones

El plan establece tres tipos de deducciones y ayudas, dos pensadas para las viviendas particulares y otra diseñada directamente para las intervenciones en edificios residenciales al completo.

Así, por obras en la vivienda habitual que rebajen un 7% la demanda de calefacción y refrigeración, algo que puede lograrse instalando ventanas de altas prestaciones, se opta a una deducción del 20%, con un máximo de 5.000 euros por vivienda al año. La deducción se podrá realizar en el período impositivo en el que se expida el certificado energético, siempre antes del 1 de enero de 2023.

A continuación, las intervenciones que reduzcan el consumo de energía no renovable de la vivienda un 30% o mejoren la calificación energética a A o B podrán beneficiarse de una deducción del 40%, con un máximo de 7.500 euros al año. En este caso, la deducción de las cantidades satisfechas podrá realizarse desde el 6 de octubre de 2021 al 31 de diciembre de 2022 en el caso de la vivienda habitual o una casa alquilada. También en aquellas que estén ofertadas en el mercado del arrendamiento y se alquilen antes del último día del año 2023. Como en el caso anterior, vuelve a ser necesario un certificado energético que valide la intervención.

En el último gran supuesto se llega a una deducción del 60% y un máximo de 15.000 euros por actuaciones de rehabilitación energética en edificios residenciales donde caiga el consumo el 30% o se alcance la certificación A o B. En este caso, recuerda la guía, el momento de deducirse es en los ejercicios 2021, 2022 y 2023, en relación con las cantidades satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se hubiera expedido el certificado antes del 1 de enero de 2024.

Tal y como recalcan los economistas y arquitectos en el documento, “las tres deducciones son incompatibles entre sí respecto de la misma obra. Son compatibles la deducción del 60% por las cantidades invertidas en la rehabilitación de edificios con las deducciones del 20% o del 40% por actuaciones en la vivienda particular, siempre considerando que se trata de obras diferentes”.

IRPF e IVA

Los economistas y los arquitectos recuerdan que estas ayudas públicas están exentas de tributar en el IRPF y que, en caso de acometer este tipo de reformas sin solicitar la subvención, también pueden deducirse en la declaración de Hacienda el total de la inversión hasta el límite fiscal. Es la primera vez que este tipo de subvenciones quedan liberadas del impuesto sobre la renta, una decisión del legislador para propiciar la gran rehabilitación que debe acometer España.

Respecto al IVA, para optar al tipo reducido es necesario que el objeto principal de las obras sea la construcción de la edificación y que el coste exceda del 25% del precio de adquisición. La guía ofrece un ejemplo práctico: si el valor de un edificio es de un millón de euros se deberá dividir dicho importe entre la parte que corresponda a a la edificación –por ejemplo, 800.000 euros– y la que corresponda a suelo –el 20% restante–. En este supuesto, para optar al IVA del 10%, el coste de las obras tendría que ser superior al 25% de 800.000 euros, es decir, 200.000 euros.

El documento señala también que tributan al tipo reducido las ejecuciones de obras cuando los contratos se formalicen directamente entre el promotor y el contratista.

Por todo ello, el director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Francisco Javier Martín, aseguró que "nunca se han ofrecido ayudas con la intensidad que se va a producir en estos próximos años, ni las condiciones de la fiscalidad han sido tan favorables".

Casos prácticos

A modo de ejemplo, la guía presenta varios casos prácticos que permiten cuantificar el impacto de las ayudas. Uno de ellos parte de una actuación de rehabilitación integral en un edificio de 20 viviendas, así como en el interior de estas. El coste total de la obra ejecutada en el edificio asciende a 600.000 euros, con una subvención de 376.000 euros. Cada propietario, por ello, tiene que asumir un gasto de 30.000 euros. Sin embargo, entre las subvenciones directas y las deducciones totales por IRPF el propietario obtendría un total de 25.520 euros, por lo que el coste final de la obra ascendería únicamente a los 4.480 euros.

Otro caso es el relativo a una obra ejecutada en la vivienda habitual y que reduce la demanda de calefacción y refrigeración en un 10%. La cuantía de la actuación asciende en este caso a los 5.000 euros y se ha obtenido una subvención directa de 2.000 euros, a la que se suma una bonificación del 20% que supone un ahorro de 600 euros más. El coste real de la intervención, por ello, baja a los 2.400 euros.

El último ejemplo es el de una obra ejecutada en una vivienda arrendada, que supone la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración en un 10%. La cuantía de la actuación asciende a 9.000 euros y se ha obtenido una subvención de 3.000 euros. La deducción por las características y resultados de la intervención llega en este caso al 40% de los 6.000 euros restantes, es decir, otros 2.400 euros. Por todo ello, el coste final de la obra sería de 3.600 euros.

Situación de España

En el país, cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales son anteriores a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios, en 1980. Esto significa que, a grandes rasgos, los inmuebles carecen de prestaciones energéticas y térmicas, por lo que el consumo de calefacción es más elevado que en la media. La guía recuerda que, tras analizar la calidad de los edificios a partir de su calificación energética, se observa que más del 81% de los inmuebles existentes se sitúa en un nivel malo o muy malo en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5% en el caso del consumo energético. El plan, por ello, busca mejorar la calidad de los edificios para propiciar una rebaja del consumo y del gasto energético de las familias y, en consecuencia, una disminución de las emisiones.

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