Valor a examen

Merlin despeja el camino hacia el crecimiento

El mercado respalda el giro de estrategia de la socimi, que pone el foco en los centros de datos y logística, y confía en su capacidad de afrontar la inflación con subidas en sus rentas del alquiler. Para el 85% de los analistas es una oportunidad de compra

Sede de Merlin Properties, en Madrid.
Sede de Merlin Properties, en Madrid.

Merlin Properties vuelve a dar alegrías a sus accionistas. Tras llegar a perder el 7% en el año, cierra abril con una ganancia acumulada en 2022 del 7%. El mercado toma así una posición más favorable sobre la compañía, que llegó a ser una de las más castigadas en la pandemia (bajó el 58% entre febrero y marzo de 2020), y que aún no ha recuperado el nivel previo.

La socimi ha iniciado “una nueva era” y en el “entorno actual es una clara oportunidad de inversión”, opina Javier Díaz, de Renta 4. El analista ha elevado el precio objetivo hasta 13,60 euros tras la celebración del día del inversor la pasada semana. “Merlin cierra una etapa más intensiva en operaciones corporativas y rotación de activos e inicia una nueva fase centrada en el crecimiento orgánico y el desarrollo de activos propios”, apunta Díaz.

La empresa dirigida por Ismael Clemente ha realizado una desinversión de la histórica cartera de oficinas de BBVA por 1.987 millones de euros (que servirá para reducir la deuda neta un 31%) y enfoca su crecimiento en centros de datos y logística, a los que destinará 942 millones en cinco años y donde espera lograr una rentabilidad sobre coste del 9,8%.

“Ha proporcionado detalles que nos han resultaron bastante creíbles, sin que hubiese nada que contradijese su acertada estrategia de concentración en menos tipos de activos”, explica Guillermo Barrio, de Intermoney. El experto comenta que, “desde principios del ejercicio, el valor presenta una revalorización por encima del sector europeo y similar a la experimentada por las socimis de centros comerciales; pero creemos que refleja cómo aprecia el mercado su actual estrategia, algo que esperamos continúe tras las últimas noticias”, añade Barrio, que acaba de elevar el precio objetivo a 13 euros y ha reiterado el consejo de sobreponderar.

La reciente presentación a inversores ha reforzado la visión positiva del mercado sobre la compañía. Las recomendaciones de compra suponen el 85% sobre el total, según el consenso de Bloomberg, y el precio objetivo medio está situado en 11,91 euros, lo que deja un recorrido al alza a la acción del 13%.

La inflación es otro de los factores que juega a favor de Merlin Properties. “Invierte en activos reales, por lo tanto, un repunte de inflación es siempre beneficioso en el corto plazo para este tipo de empresas. Merlin puede actualizar las rentas por inflación, por lo que en un principio tiene capacidad para repercutir parte del incremento de precios que soporta”, dice Tito Guillermo López, de Singular Bank.

De cara a los resultados del primer trimestre de 2022, que está previsto publique el próximo 13 de mayo, Guillermo Barrio espera un repunte de los ingresos del 10%, hasta los 139 millones, gracias a la inflación y al crecimiento de activos en servicio, y un aumento de doble dígito del ebitda este año y en 2023, además de por el efecto positivo de los precios, por “la ausencia en la práctica de los costes derivados de la pandemia y el incremento tanto en ocupación, principalmente en oficinas, como en capacidad puesta en servicio, con mayor importancia en logística en este caso”.

Merlin también parece protegida en un escenario de estanflación que los expertos comienzan a temer ante la crisis energética tensionada por la guerra en Ucrania y la escalada de costes. “La mayor exposición a logística y centros de datos debería contrarrestar la estanflación, el impacto en la caída del valor de los activos retail y de oficinas”, comenta Bank of America. El banco se mantiene neutral con la compañía y ha elevado su valoración a 11,80 euros.

También Bankinter opta por ser neutral y advierte de que “no podemos olvidar que a día de hoy las oficinas y los centros comerciales representan un 77% de la cartera de Merlin, cuya capacidad de subida de rentas es muy limitada en un entorno de menor demanda”. En Bestinver acaban de rebajar el valor a mantener, aunque le ven aún un potencial del 11%.

Mayor retribución para el accionista

Dividendo. La venta de oficinas de Merlin a BBVA (que en realidad se trata de una recompra por parte de la entidad financiera) tiene beneficios para los accionistas. La inmobiliaria repartirá un dividendo extraordinario de 315 millones (0,67 euros por acción) que se sumará a los 0,40 euros previstos con anterioridad con cargo a los resultados de 2022. Por tanto, la retribución ascenderá 1,07 euros por título. El dividendo extraordinario podrá ejecutarse hasta junio de 2023, ya que la operación debe tener antes el visto bueno de Competencia. Con la cotización actual, la rentabilidad por dividendo de Merlin supera el 6%.

Tamaño. La venta de oficinas a BBVA implica, por otro lado, una reducción de tamaño que la sitúa como la segunda más grande, por detrás de Colonial. El valor de las propiedades de Merlin ha pasado de los 13.041 millones de euros a cierre de 2021 a 11.268 millones. La cartera de Colonial asciende a 12.436 millones. En cuanto a capitalización, las dos están muy a la par: Merlin tiene una valoración en Bolsa de 4.900 millones y Colonial, de 4.300 millones.

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