Nueva regulación de la vivienda: buen diagnóstico, pero malas soluciones

El encuentro de Foro Futuro ha planteado la nueva regulación de la Vivienda

El anteproyecto de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, recientemente aprobado en el Consejo de Ministros y tramitado en las Cortes, identifica problemas razonables y objetivos que alcanzar alrededor del mercado inmobiliario en España. El problema, sin embargo, son los instrumentos elegidos para cambiar la situación. Sobran medidas intervencionistas como la limitación de los precios del alquiler en las llamadas zonas tensionadas y falta colaboración entre los sectores público y privado para alimentar una oferta de alquiler asequible y sostenida en el tiempo, uno de los grandes problemas que arrastra el país.

Esta es una de las conclusiones principales del encuentro de Foro Futuro, el observatorio de investigación económica organizado por CincoDías junto a Grupo Santander. El encuentro, celebrado este miércoles para analizar la nueva regulación de la vivienda, también se paró en otros puntos relacionados con el mercado del alquiler como la nueva limitación temporal al 2% de la actualización de los contratos al IPC, aprobada esta semana por el Gobierno para combatir la imparable escalada de la inflación a costa de la guerra en Ucrania.

El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), José García Montalvo, comenzó resaltando lo largo y farragoso de una ristra de conceptos recogidos en la norma que deja entrever las dos visiones contrapuestas que hay en el seno del Gobierno de coalición. Así, aunque la parte del articulado tiene una visión equilibrada, hay otros apartados pueriles y superficiales que hacen que el problema principal del sector en España, que es la falta de vivienda asequible en alquiler, pase desapercibido.

Uno de los aspectos positivos del texto, en opinión de García Montalvo, es la constatación de que una gran parte de los problemas vienen provocados por el hecho de que el sector público ha subvencionado viviendas y dado propiedad a inmuebles que luego se han vendido en el mercado libre. “Tenemos un parque público de vivienda muy bajo y eso es porque el sector público lo ha permitido. Por eso es importante la potencialidad de la colaboración público-privada que recoge el texto, así como conceptos como el de vivienda asequible incentivada o el hecho de que las viviendas protegidas no pierdan su calificación”. Todas estas palancas “van por la vía adecuada para combatir la falta de oferta de vivienda en alquiler, que es la causa fundamental de los problemas del mercado”.

El problema, prosiguió el catedrático, es “la estigmatización del propietario, que impregna parte de la regulación”, así como la “visión errónea de que el mercado del alquiler es monopolístico, algo que da una imagen desproporcionada de la realidad” y, en consecuencia, de las medidas que se proponen. La ley, añadió, se ha vendido “de forma grandilocuente, como si hasta ahora no hubiese normativas en torno a la vivienda”.

Con este diagnóstico sobre la mesa se proponen políticas conflictivas que rompen la “necesaria seguridad jurídica”, como la limitación de los precios de los alquileres, un punto de la norma que “además será limitado porque depende de cada comunidad autónoma y de muchos más condicionantes”. En este punto, García Montalvo recordó que “no existe evidencia empírica de que el control de rentas funcione ya que, de hecho, suele reducir la inversión y la oferta de vivienda en alquiler”.

Otras medidas de la ley, como son las bonificaciones fiscales en el IRPF de hasta el 90% a los propietarios que alquilen sus viviendas a precios rebajados, no son descabelladas, pero sí podrían haberse diseñado de una manera más ambiciosa con el objetivo de mejorar aún más la accesibilidad, en opinión de García Montalvo. Otras, como la penalización de las casas deshabitadas mediante recargos en el IBI, añadió, no tienen visos de ser muy prácticas.

La ley de vivienda, prosiguió Francisco Pérez, profesor emérito de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y director de Investigación del IVIE, “identifica problemas razonables, con objetivos bien concretados”. El problema, añadió, son los “instrumentos elegidos” para intentar suplir en el corto plazo toda una vida de descuido hacia las políticas de vivienda.

En su opinión, los problemas del mercado de hoy son muy distintos “a los que nos preocupaban hace una década”. El mercado está en cierta medida más equilibrado y los riesgos, más acotados. “Principalmente se ciñen al alquiler en ciertas zonas como Madrid, Barcelona y Baleares, y es ahí donde hay que actuar” mediante instrumentos que combinen el corto plazo con un horizonte más largo.

En el largo plazo, apuntaron Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Granada y director de Estudios Financieros de Funcas, y Alicia García Herrero, economista jefe para Asia Pacífico en Natixis e investigadora senior de Bruegel, la laboral es la mejor palanca para mejorar el mercado de la vivienda. A ella habría que añadirle la construcción paulatina de un parque de vivienda asequible fuerte, ya fuese de titularidad pública o fruto de la colaboración con el sector privado.

En el corto plazo, aconsejó Carbó, hay que huir de “tentaciones fáciles” como la intervención del mercado mediante límites a los precios del alquiler y optar por fórmulas combinadas que no desincentiven la oferta de vivienda, que duren en el tiempo, que afiancen la seguridad jurídica de los propietarios y de los inquilinos y que hagan más ágil al mercado en su conjunto, tanto a nivel de compraventa como de arrendamiento.

Nada de esto se ha hecho en el texto legislativo, insistió Fernando Fernández, profesor de Economía del IE University. El docente criticó el “marcado carácter político” de un texto que pretende fidelizar a un tipo de electorado más que resolver un problema que no se da. “No existe un problema de acceso a la vivienda de manera generalizada”, aseguró, sino que este se concentra en una capa de población concreta, la de los jóvenes, y en zonas muy localizadas.

Según el experto, habría que investigar otras fórmulas y medios para incentivar la oferta de vivienda, principalmente a través de aspectos como “la clasificación del suelo, la tardanza y rigidez administrativa a la hora de poner un inmueble en el mercado, la transición del suelo a la vivienda terminada y las ayudas a los individuos que tienen una situación complicada y que tienen dificultades en el acceso”.

Aunque la ley de vivienda no se centra en la propiedad, Santiago Carbó también recomendó vigilar de cerca el mercado de la compraventa, que tiene consecuencias y efectos obvios en el del alquiler. En su opinión, “no podemos olvidarnos de este marco en un contexto de cambio de tipos, de aumento de préstamos fijos, de subida de hipotecas firmadas y de irrupción de neobancos que están haciendo reaccionar a las entidades tradicionales”.

Empleo

“La clave para mejorar el mercado de la vivienda está fuera de la vivienda”. Con esta frase, Alicia García Herrero, economista jefe para Asia Pacífico en Natixis e investigadora senior de Bruegel, quiso explicar cómo la ley aprobada en el Consejo de Ministros “no resuelve los problemas más urgentes” en esta materia. Su experiencia en mercados como Singapur o Hong Kong, detalló, llevan a la conclusión de que lo que realmente soluciona los problemas habitacionales es un mercado laboral que funcione y permita a los ciudadanos acceder a la vivienda.

En esta línea insistió el catedrático de la UPF, José García Montalvo: “España figura como uno de los países con menores tasas de emancipación juvenil, igual que pasaba hace 20 años. El problema no es nuevo, y tiene más que ver con aspectos como el mercado laboral que con el mercado de la vivienda, con las casas deshabitadas o con el precio de los alquileres”, recalcó.

Inflación

La escalada de la inflación, que cerró el IPC de marzo en el 9,8% anual según el dato adelantado hoy por el INE, ha llevado al Gobierno a incluir al alquiler en el pacto de rentas desplegado para repartir los costes del alza de precios e intentar evitar la temida espiral inflacionista. A partir del mes de abril, y durante al menos tres meses, los contratos sujetos a la actualización anual podrán subir únicamente un 2% en el caso de los grandes propietarios, pudiendo variar la cifra tímidamente en los contratos firmados entre pequeños caseros e inquilinos si así lo acuerdan las dos partes.

En opinión de los expertos reunidos en el Foro Futuro organizado por este diario, los alquileres deben entrar en esta suerte de gran pacto. “Es una fórmula más de controlar la inflación porque constituyen una renta importante”, explicó Francisco Pérez, profesor emérito de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y director de Investigación del IVIE. “La cuestión es encontrar la fórmula más idónea”.

Sin pacto de rentas que incluya aspectos clave como el arrendamiento, prosiguió Pérez, “los riesgos de una espiral inflacionista serán mayores”. Sin embargo, más que limitar la actualización de los alquileres al 2% recogido en el Índice de Garantía de Competitividad, Pérez propuso otras fórmulas. Los incentivos diseñados en la ley de vivienda para propiciar abaratamientos en los precios e intervenciones de carácter medioambiental y rehabilitador en las casas habrían sido un buen punto de partida para ello.

“Hubiera sido más interesante la vía de los incentivos fiscales que contempla el anteproyecto de ley, con la idea de que cuando se produzcan de común acuerdo entre las partes rebajas en el alquiler haya desgravaciones en el IRPF”, sugirió.

En este punto, Fernando Fernández, profesor de Economía del IE University, validó la inclusión del alquiler en el famoso pacto de rentas, pero criticó la obligatoriedad impuesta por decreto a los caseros de vivienda a la hora de tener que aceptar estas rebajas en las actualizaciones. “Si hablamos de un programa de choque para repartir los costes tenemos que llevar a cabo una política de rentas negociada con los agentes sociales”. Las medidas incentivadoras mediante bonificaciones en el IRPF habrían sido, sugirió, más útiles que las de carácter intervencionista.

Los incentivos fiscales en el IRPF recogidos en la ley de vivienda son una de las medidas que más consenso genera entre los expertos. Aunque su coste se estima en aproximadamente los 1.400 millones de euros y el uso de las bonificaciones “es cuestionable” en actividades rentistas, reconoció el director de Estudios Financieros de Funcas, Santiago Carbó, puede ser positivo en situaciones como la actual.