Inmobiliario

Cerberus pacta con los bonistas y salva el control de Haya Real Estate

El ‘servicer’ amplía el vencimiento de la deuda a 2025 y pagará más interés

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El servicer de Cerberus, Haya Real Estate, ya tiene un preacuerdo que pone fin a sus tribulaciones financieras. Los dueños de los bonos que colocó a finales de 2017, con un saldo vivo de 423,9 millones de euros, llegaron el pasado viernes a un acuerdo con la compañía y su accionista. Se ampliará el vencimiento de ese pasivo, que en principio expiraba el próximo noviembre, hasta 2025, la empresa les pagará más intereses y además tendrán acceso al capital de la compañía, según fuentes financieras.

No ha sido especialmente duro. Cerberus no quiere poner más dinero en su filial, y así será, pero Haya Real Estate, encargada de ir desaguando el ladrillo y los créditos podridos de varias entidades financieras y de Sareb, ha convencido a los dueños de su deuda de que la situación es manejable.

Haya Real Estate extenderá el vencimiento de los bonos tres años y les pagará más intereses –en torno al 7%, frente a poco más del 5% que abona ahora–, al tiempo que les dará acceso al capital. El objetivo de Cerberus es preservar el capital de la compañía, si bien aún negocia con los bonistas ceder una pequeña participación minoritaria o bien otorgarles unos warrants que permitirán a los fondos dueños de la deuda sacar partido de la esperada remontada del negocio. De entrada, no habrá conversión de deuda en capital o esta será mínima, de manera que Ceberus mantendrá el control de la empresa.

Los dueños de los bonos cuentan con el asesoramiento de PJT y de Latham & Watkins; la compañía ha contratado a Houlihan Lokey y a Linklaters, y Ceberus, a Milbank.

La clave del futuro de la inmobiliaria está en Sareb. Los activos gestionados por Haya Real Estate ascienden a unos 30.000 millones a cierre del pasado junio, de los que alrededor de 12.000 millones correspondían al denominado banco malo. Y este está en pleno proceso de adjudicación de varias de sus carteras. Haya Real Estate está bien posicionada, pero ha de batirse el cobre con rivales como Altamira (doValue) y Solvia (Intrum), Aliseda (Blackstone) y la firma española Hipoges. Está previsto que Sareb decida en las próximas semanas. Que Haya Real Estate tenga en su poder este acuerdo, a falta de los flecos finales, supone que la empresa ha puesto orden en su estructura financiera y es una carta de presentación para su reelección por Sareb.

Otra petición de los bonistas ha sido que Cerberus no deje en la estacada a su participada. La última operación de este tipo ha sido la cesión al servicer por parte de su dueño de activos inmobiliarios comprados a Cajamar con un valor nominal de 500 millones de euros.

Una importante parte de los ingresos de Haya Real Estate seguirán yéndose a los bonistas (al tipo de interés actual del pasivo cotizado abona en intereses más de 21 millones al año), pero las tripas del negocio continúan exhibiendo buena salud con generación de caja. A finales de septiembre, Haya Real Estate tenía en su balance 108 millones de liquidez.

Un descuento de más del 20%

  • Evolución sinuosa. Los bonos de Haya están muy por debajo del grado de inversión, Moody’s le asigna un rating de Caa1, mientras que Standard & Poor’s le concede un CCC+, en ambos casos siete escalones por debajo del grado de inversión. Y su cotización está con un descuento superior al 20%; ayer concluyeron al 78,5% del nominal. Pero ha tenido momentos mucho peores. Marcó el mínimo poco después del estallido de la pandemia, en abril de 2020, al 65,6% del nominal (véase gráfico).
  • Crédito por cobrar. Cerberus debe a su filial 88,1 millones de euros por un crédito que Haya le concedió a su dueño en noviembre de 2017, justo después de emitir los bonos por 475 millones de euros. El importe se ha reducido porque la empresa recompró en el mercado deuda en 2021 por un nominal de 51 millones.
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