La criptoeconomía del 'real estate': las nuevas transacciones

Hay que regularizar la nueva criptoeconomía como se está haciendo ya en algunos estados, donde se permite su uso como moneda de curso legal

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La ya famosa cadena de bloques blockchain está suponiendo una auténtica revolución tecnológica equiparable a la creación de internet. Lo está transformando todo drásticamente y lo está haciendo ya. Es la tecnología que reside tras las criptomonedas y que, además, ofrece otras múltiples aplicaciones, las cuales aportan una nueva seguridad jurídico-técnica hasta ahora desconocida (véanse los smartcontracts). Esta es la nueva realidad: la criptoeconomía.

Atrás quedan los tiempos en que las criptomonedas eran consideradas únicamente un modo de blanqueo de capitales provenientes de actividades ilícitas. Hoy encontramos una gran masa crítica de inversores que nada tiene que ver con esos orígenes fraudulentos, entre los que destacan los jóvenes centennials, como así lo atestigua los últimos estudios realizados por INVERCO (Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensión).

Estas divisas digitales, pese a no constituir una moneda de curso legal y quedar fuera del control de gobiernos y bancos centrales, son activos digitales intangibles que constituyen un verdadero medio de pago. En estos términos lo define la Sentencia de la Sala 5ª del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 22 de octubre de 2015, en el asunto C-264/14, Hedqvist, que estimó el bitcoin como un medio de pago, sentando precedente sobre su naturaleza y consecuentemente, aceptándose en todos los estados miembros.

Nuestra legislación, en la reciente Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, confirma las criptomonedas como “moneda virtual”. Entre otras modificaciones operadas sobre las normas tributarias, la mencionada ley introduce como sujetos obligados a los proveedores de servicios de cambio de custodia de monederos electrónicos,  wallets, y a los proveedores de servicios de cambio de moneda virtual o exchanges. Asimismo, incluye obligaciones de información para los contribuyentes y empresas que gestionen y operen con criptomonedas.

En el ámbito europeo, se espera que a principios del próximo año se apruebe el reglamento MICA (Markets In Crypto-Assets) relativo a los mercados de criptoactivos, modificando la Directiva (UE) 2019/1937. Esta novedad regulatoria supondría un cambio de paradigma ya que promueve el desarrollo de los mercados de criptoactivos y dota de seguridad jurídica a los inversores y consumidores de la UE.

Frente al temor de invertir en criptomonedas, principalmente por su extrema volatilidad y complejidad como puso de manifiesto la propia CNMV y el Banco de España en su comunicado de fecha 9 de febrero de 2021, existen las stablecoins o “monedas estables”. Estos son unos tokens que evitan el riesgo de desplome de valor, ya que se asocian al comportamiento de una moneda fiat o bienes materiales y están respaldados y reconocidos por los gobiernos como tal. Sírvase de ejemplo los USDT.

Esta nueva fiebre inversora conlleva que un porcentaje alto de las ganancias obtenidas a partir de criptoactivos busque una materialización física de las mismas a través de la adquisición de bienes raíces con las propias monedas virtuales. Por ello, explicamos como hacerlo con total transparencia y seguridad con la siguiente hoja de ruta.

En primer lugar, en aras de evitar cualquier tipo de especulación o fraude fiscal, el comprador deberá acreditar y certificar el origen legal de sus fondos con los que adquirió las criptomonedas.

A lo anterior se suma la necesidad de fijar en la escritura el valor del inmueble en euros, asicomo el valor de la divisa digital utilizada con dinero fiat al momento de la transacción, el día y la hora en el que se realice la operación y la tasa de cambio utilizada para conocer su valor en euros, incluyendo la captura de la misma como anexo.

Dicho valor será el elemento que fije tanto la base imponible para el cálculo del ITPAJD como del IVA (si de la compra de un inmueble de primera transmisión se tratase), así como del IRPF, cuya ganancia o pérdida se calculará atendiendo al valor que tenía la criptomoneda en el momento de adquisición. No obstante, hay que tener presente que se articula jurídicamente como una permuta de dos bienes, siendo la fiscalidad mayor que la de la compraventa tradicional.

En lo referente a la tan sonada plusvalía, se podrá optar por el cálculo mediante el valor catastral en el momento del traspaso o bien por considerar la diferencia entre el valor de compra y el de venta.

Desde Fuster-Fabra Abogados, apostamos por regularizar y normalizar la nueva criptoeconomía tal y como se está haciendo ya en algunos estados, donde ya se permite su uso como moneda de curso legal, a la vez que emiten sus propias criptodivisas. Esto proporcionaría una mayor seguridad jurídica y transparencia, favoreciendo transacciones ágiles y globales las 24 horas del día, los 365 días del año, generando con ello una mayor actividad y, por tanto, mayor riqueza.

Adriano Ortiz Maillo, socio de Fuster-Fabra

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