Socimis en Bolsa

Merlin arranca 2022 arrebatando el trono de las inmobiliarias a Colonial

A diferencia de lo que ocurrió en 2021, Merlin inicia el año con mayor capitalización. Su exposición más cíclica beneficia su recuperación

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Merlin Properties arranca 2022 volviendo a su trono como principal inmobiliaria en Bolsa. La socimi liderada por Ismael Clemente superó de nuevo a final de año a Colonial, la otra socimi que desde el inicio de la pandemia se había convertido en la número uno por capitalización. Aunque ya había hecho el sorpaso en los últimos meses, el 28 de diciembre fue la última vez que Merlin se puso por delante. ¿Se mantendrá ese orden a lo largo del año?

“Merlin sufrió una corrección mayor que Colonial durante los primeros meses de pandemia debido a su perfil más cíclico y con exposición al retail –centros comerciales–, una tipología de activos que durante la pandemia sufrió más”, explica Javier Díaz, analista de Renta 4, sobre el sorpaso de Colonial en febrero de 2020. “Sin embargo, desde la aparición de las vacunas y la reapertura económica, Merlin se ha beneficiado precisamente de su mayor componente cíclico frente a una cartera de oficinas prime más defensiva en Colonial”, añade.

Merlin es también la mayor socimi por valor de activos, tasados en 12.893 millones de euros. Su cartera está compuesta por edificios de oficinas, centros comerciales, naves logísticas y un portfolio de sucursales de BBVA. En el caso de Colonial, sus inmuebles valen 12.017 millones y se trata fundamentalmente de oficinas en Madrid, Barcelona y cada vez con mayor peso en París.

Ambas empresas cotizan actualmente con descuento respecto a su valor neto de activos (NAV). Merlin vale en Bolsa 4.527 millones (con una recuperación del 25% en el último año). Por su parte, Colonial alcanza una capitalización de 4.436 millones (un 4% interanual).

Defensa a los gestores de Merlin

Merlin vivió a final de año una crisis cuando Santander, accionista con el 22% del capital, intentó relevar al CEO de la inmobiliaria, Ismael Clemente. Esa noticia supuso una inmediata caída del 6% en el precio de las acciones de la inmobiliaria, que se recuperó al conocerse que la posible destitución se frenó. Para Javier Díaz, de Renta 4, el principal reto sobrevenido de la socimi es esa crisis de gobierno corporativo, generando dudas en cuanto a la continuidad del equipo gestor que dio vida al proyecto. “Por el momento parece que las aguas se han calmado e Ismael y Miguel [Ollero, director general corporativo] continuarán al frente de la compañía, lo cual valoramos positivamente”. De la misma opinión es Rafael Fernández de Heredia, de GVC Gaesco: “El intento de cese fue sorprendente. Merlin tiene un equipo directivo muy contrastado. Hay que poner en valor que este equipo.

Rafael Fernández de Heredia, analista de GVC Gaesco hace una valoración positiva en la recuperación de Merlin por la mejora de sus fundamentales, como el incremento de rentas. “Se ha comprobado en los resultados”, incide.

Para Colonial, como retos para 2022, Díaz, de Renta 4, señala que principalmente pasan por concluir su cartera de proyectos “y tal vez una mejora en la retribución al accionista”. Este analista califica de excelente al equipo de gestión de Colonial, en el que Juan José Brugera es presidente y Pere Viñolas es consejero delegado. “Es una compañía excelente, pero con un menor perfil de riesgo, algo más defensiva”.

Como retos para Merlin este año, Fernández de Heredia detalla que la empresa prevé seguir creciendo en logística, recuerda que debe materializar la mejora de la ocupación en oficinas y ver cómo se recuperan las rentas, sobre todo en la parte de centros comerciales. También recuerda que está por saber qué ocurrirá con el arbitraje frente a BBVA en Distrito Castellana Norte, donde la socimi quiere mantener el derecho de compra preferente para aumentar su participación. Por último, también cree que hay que estar atentos a en qué condiciones se hará la venta de sucursales de BBVA, anunciadas por el CEO de Merlin en la última conferencia con analistas.

Ismael Clemente, CEO de Merlin (a la izquierda), y Pere Viñolas, CEO de Colonial.
Ismael Clemente, CEO de Merlin (a la izquierda), y Pere Viñolas, CEO de Colonial.

“Mirando más a medio y largo plazo, los desafíos vendrán por su consolidación como líder logístico, su papel en Distrito Castellana Norte y el desarrollo de data centers”, apunta por su parte Díaz, de Renta 4. De hecho, opina que este año Merlin puede mantenerse como la socimi con mayor capitalización. “Consideramos que a corto plazo puede continuar haciéndolo mejor”, asevera, debido a un mayor descuento respecto al NAV que Colonial, más exposición cíclica, una cartera de proyectos más variada, mejora de flujo de caja y un dividendo más atractivo (rentabilidad superior al 4%)”.

De forma parecida lo refleja Intermoney en un reciente informe sobre Merlin: “Pensamos que el valor es un vehículo apropiado para apostar por la recuperación económica post-Covid, dada la recuperación de la afluencia a los centros comerciales, así como la entrada en servicio de nuevos activos en logística y oficinas”, por lo que apuestan invertir más en Merlin que en Colonial. Sobre esta última socimi, Intermoney apunta que es un valor interesante para aquellos que busquen diversificación territorial y concentración en oficinas, aunque califica de “preocupante” la tasa de desocupación de algunos edificios.

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