¿Cuánto tributará por la venta de un inmueble tras la reforma del impuesto de plusvalía municipal?

El Consejo de Ministros modifica el impuesto para reactivarlo tras el varapalo del Tribunal Constitucional y establece diferentes coeficientes de cálculo según el año de compra

Pisos en venta.
Pisos en venta.

La modificación del llamado impuesto de plusvalía municipal aprobada este lunes por el Consejo de Ministros para reactivar el tributo después de que el Tribunal Constitucional anulara su método de cálculo transforma con fuerza el gravamen que afrontan los contribuyentes.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), como se denomina oficialmente, grava las ganancias obtenidas por la venta, o recepción en forma de herencia o donación, de un inmueble en función de la revalorización del terreno en el que se asienta. Los contribuyentes tienen 30 días para saldar cuentas con el fisco.

¿Por qué se modifica el impuesto?

El tributo ha recibido severos varapalos judiciales en los últimos años que han obligado al Gobierno a modificarlo para garantizar esta vía de ingresos a los ayuntamientos, que perciben unos 2.500 millones de euros anuales por esta vía. Los magistrados del Tribunal Constitucional ya tumbaron la posibilidad de que el tributo afectara a contribuyentes para los que la operación arrojaba pérdidas, en 2017; cargó contra el hecho de que algunos ciudadanos acabaran tributando una cifra superior a la propia plusvalía, en 2019; y finalmente, el pasado 26 de octubre, tumbaron el propio método de cálculo, por no tener en cuenta la evolución del mercado.

¿Cómo se modifica su cálculo?

Para sortear la inconstitucionalidad del método de cálculo decretada por los magistrados, que según Hacienda responde a que el modelo tradicional no tiene en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y al hecho de que es obligatorio, el Gobierno ha optado por actualizar esta vía de estimación y por ofrecer otra fórmula alternativa. La nueva pasa por calcular la base imponible como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, para gravar únicamente el valor real de la plusvalía. El contribuyente podrá optar por abonar la estimación que arroje un menor resultado.

¿En qué consiste el nuevo método de estimación objetivo?

Así, de una parte, el sistema de cálculo objetivo se mantiene para fijar que la base imponible del impuesto sea el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Hacienda, en todo caso, ha fijado unos umbrales máximos en función de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

¿Qué coeficientes se aplican según el año de venta?

A fin de penalizar las operaciones de corte especulativo, las ganancias obtenidas en menos de un año parten de un coeficiente relativamente alto, del 0,14%. A partir de ahí, las operaciones cerradas transcurrido un año desde la adquisición del inmueble están sujetas a un coeficiente del 0,13%, que pasa al 0,15% tras dos años, 0,16% en tres, o 0,17% para las compras de hace cuatro y cinco años.

Esta tónica se rompe para las adquisiciones de 2014, con un coeficiente del 0,12%; 2013, del 0,10%; 2012, del 0,09%, mientras que reserva las cifras más bajas para los años de la crisis financiera, estableciendo un 0,08% para el periodo 2008 a 2011.

Para los inmuebles adquiridos en 2007 el coeficiente vuelve a subir al 0,1%, y sube desde al 0,12% en 2006; 0,16% en 2005; 0,2% en 2004; 0,26% en 2003; 0,36% en 2022 y 0,45% para las transacciones cerradas hace 20 años o más.

Estos coeficientes máximos serán establecidos anualmente mediante normas de rango legal como pueden ser los Presupuestos del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

¿Qué margen tienen los ayuntamientos para modificar el cálculo?

Los ayuntamientos tendrán, además, la potestad de rebajar o elevar en un 15% los valores catastrales de partida a fin de adaptar el cálculo a la realidad inmobiliario de cada municipio.

¿En qué consiste el método de cálculo alternativo?

El proceso alternativo, que supone tributar por la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión, pasa por fijar la base imponible como la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. En el caso de que el traspaso suponga tanto el terreno como un inmueble, el cálculo se hará teniendo en cuenta el porcentaje que supone el terreno dentro del valor catastral total.

¿Cuánto pagaré si vendo el inmueble con pérdidas?

Para comprender los efectos de la modificación legal aprobada este lunes por el Gobierno conviene establecer algunos ejemplos. En el caso de un inmueble adquirido en 2007 por 300.000 euros y vendido en 2021 por 290.000 euros, con un valor catastral del suelo de 25.000 euros, el contribuyente sufre una minusvalía que la regulación anterior no tenía en cuenta.

Así, el cálculo tumbado por el Constitucional hubiera identificado la base imponible como el valor catastral del suelo (25.000) multiplicado por un coeficiente del 3,2% y por los 14 años de antigüedad de la transacción original. El resultado son 11.200 euros de base imponible que, gravados a un tipo máximo del 30%, arrojaban una cuota a pagar de 3.360 euros. Con el cambio legal, como se ha registrado una pérdida la operación no está sujeta al impuesto y no exige tributar.

¿Cuánto tributaré si gano dinero con la transacción?

Caso distinto es el de una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros es vendida en 2021 por 350.000 euros, es decir con 40.000 euros de plusvalía. Poniendo por caso que el valor catastral total sea de 100.000 euros, de los que 60.000 correspondan al suelo y 40.000 a la construcción, el incremento de valor se medirá sobre este porcentaje.

Así, a efectos del impuesto, el incremento de valor de la operación será solo el 60% de los 40.000 euros de ganancia total: unos 24.000 euros.

A partir de aquí, el cálculo de la base imponible será el del valor catastral del suelo (60.000 euros) por el coeficiente del año de la compra (0,17%), lo que arroja 10.200 euros. Esta base imponible, efectivamente inferior a los 24.000 euros de incremento de valor inicial, será la que se grave a un tipo máximo del 30%, arrojando una cuota de 3.060 euros.

¿A cuánto asciende el tributo según cada método de cálculo?

Un tercer supuesto de interés es el que refleja las diferencias de cálculo entre los dos nuevos métodos alternativos entre los que podrá elegir el contribuyente.

Para una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía obtenida es de 10.000 euros. Si el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que el suelo supone el 20% y el edificio el 80%, el incremento de valor a efectos del impuesto será ese 20% sobre los 10.000 de ganancia, es decir, 2.000 euros.

Tomando el método de cálculo objetivo tradicional con los nuevos coeficientes, el valor catastral del suelo (20.000) multiplicado por la cuota correspondiente (0,12% para 2014) la cuota a pagar sería de 2.400 euros.

Sin embargo, si el contribuyente propone usar como base imponible la plusvalía real, los 2.000 euros antes calculados, una vez aplicado el gravamen correspondiente (un tipo máximo del 30%), la cuota a pagar al fisco local se reduce a solo 600 euros, una tarifa más baja que con el método de cálculo anterior.

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