Ley de Vivienda

El Gobierno refuerza la protección a la inversión del comprador de una casa

Los promotores tendrán que indemnizar a sus clientes si se retrasan con las obras

Las empresas y cooperativas deberán cubrir con pólizas de seguros las cantidades más los intereses pagados por los compradores. La compensación la harán en 30 días

El Gobierno refuerza la protección a la inversión del comprador de una casa

La nueva ley de vivienda que prepara el Gobierno quiere proteger a los compradores de vivienda ante posibles retrasos en la construcción de sus casas. El anteproyecto de la llamada Ley estatal por el derecho a la vivienda que este martes debatirá el Consejo de Ministros recoge que las entregas de dinero que el cliente entrega a la empresa o cooperativa deben de estar aseguradas a cuenta del promotor del inmueble.

La nueva norma establece que los promotores deberán garantizar la devolución de las cantidades adelantadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, según se recoge en el texto legislativo al que ha tenido acceso este diario.

Esta norma viene a reforzar una obligación ya recogida en la ley desde 1968, modificada posteriormente en 1999 y 2007, pero que en la práctica es incumplida sobre todo por las pequeñas promotoras, señalan fuentes del sector inmobiliario. Igualmente, el Gobierno introduce a las cooperativas de viviendas, que desarrollan los inmuebles a través de la figura del gestor de cooperativas. Además, refuerza la obligatoriedad de indicar la aseguradora en la publicidad de venta de viviendas.

En los últimos años, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha recogido que si las promotoras incumplían su obligación de asegurar esas entregas a cuenta, será el banco que haya financiado la obra el que asuma ese coste.

El anteproyecto especifica igualmente que las entregas de dinero para la construcción se hará a través de entidades de crédito. La empresa deberá de depositar esas cantidades en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor. Esta devolución del dinero entregado por el comprador será obligada en el caso de que la construcción no se inicie o no se cumpla el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

La póliza deberá cubrir las cantidades entregadas, los impuestos correspondientes (ya que estas entregas habitualmente recogen el IVA) y los intereses del dinero.

El Gobierno recoge en este anteproyecto, aunque algunos detalles del texto podrían estar sujetos a cambios, que el promotor suscribirá una póliza de seguro individual por cada comprador, en la que se identifique el inmueble en cada caso.

Para el cliente no tendrá coste directo. El tomador del seguro será el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de construcción. La duración de la póliza debe extenderse hasta el final de la edificación.

Si la vivienda no se construye o se retrasa en plazos, el comprador puede solicitar al promotor o cooperativa la devolución de las cantidades. Si la empresa no devuelve el dinero en 30 días, el cliente tendrá que solicitar la devolución a la aseguradora, que deberá indemnizar también en 30 días. La reclamación podrá hacerse en cuatro años desde el incumplimiento.

En el contrato de compra, el promotor deberá explicitar cuál es la aseguradora, igualmente que en la publicidad de venta de los pisos.

Si el promotor no cumpliese su compromiso, la nueva norma establece una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las comunidades autónomas.

Otras medidas

La obligación de indemnizar a los compradores si hay retrasos en la entrega de las viviendas no es la única medida recogida en la futura ley que afecta a los promotores de inmuebles. La normativa, por ejemplo, también fuerza a las empresas a tener que reservar el 30% de sus promociones a la vivienda protegida –y de ese porcentaje destinar un 10% a la social– siempre y cuando así lo estimen los ayuntamientos, que tendrán que compensar a las promotoras en caso de accionar este mecanismo.

La ley, que lleva debatiéndose entre PSOE y Unidas Podemos a lo largo de casi un año con fuertes divergencias en la regulación de los precios de los alquileres (ver despiece), también establece por primera vez un marco de definición estatal para conceptos como gran tenedor de vivienda, zona de mercado tensionado o vivienda deshabitada.

La norma, en concreto, introduce una serie de obligaciones y posibilidades alrededor de la figura del gran propietario, que será “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”. Entre otros, estos propietarios tendrán que informar a la administración para “evitar prácticas de retención y desocupación indebidas”. También estarán sujetos a los topes de los precios del alquiler en las zonas tensionadas, siempre que tengan personalidad jurídica y así lo establezcan las respectivas comunidades autónomas.

La normativa también recortará de un 80% a un 45% las bonificaciones en el impuesto de sociedades de las entidades arrendadoras de viviendas, creará un registro público de contratos de arrendamiento, permitirá a los ayuntamientos penalizar los inmuebles vacíos con un recargo de hasta el 150% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI) y desarrollará un paquete de deducciones en el IRPF de hasta el 90% de los rendimientos del alquiler si los caseros cumplen una serie de requisitos.

Año y medio para aplicar el límite de precios

  • Acuerdo. La limitación de los precios del alquiler en las zonas tensionadas ha sido la gran batalla de las negociaciones para dar forma a la ley de vivienda, que será aprobada hoy por el Consejo de Ministros. Finalmente, los dos socios de Gobierno han llegado a un acuerdo salomónico que fija topes para los grandes caseros con personalidad jurídica en áreas tensionadas siempre que así lo decidan las comunidades autónomas competentes. Ahora bien, tal y como recoge el texto de la normativa, al que ha tenido acceso este periódico, se establece “un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para aplicar dichas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas”.
  • Transición. El periodo de gracia de 18 meses, adelantado la semana pasada por el diario El País, retrasa de facto la medida más polémica a la próxima legislatura, ya que se prevé que la norma se apruebe en el Congreso dentro de aproximadamente 12 meses, a los que habría que sumar el periodo de standby de 18 meses recogido en el texto. En todo este tiempo, explican fuentes del Ministerio de Transportes, “habrá que ver a qué fórmulas y métricas se recurre para construir un índice de precios ágil y fidedigno”.
  • Congelación de precios. Los topes al alquiler en las áreas tensionadas, siempre que así lo decidan las administraciones autonómicas, afectarán a los grandes propietarios con personalidad jurídica. Los que tengan personalidad física o sean pequeños caseros (hasta 10 inmuebles) solo estarán sujetos, por su parte, a una congelación de los precios que a su vez tendrá una serie de excepciones.
  • 10 años de contrato. Entre estas excepciones se encuentra la posibilidad de firmar un contrato con el inquilino con una duración de 10 años, algo que permitirá subir el precio un 10%. También se podrá encarecer la renta si se han llevado a cabo mejoras en la vivienda o si se ha rehabilitado energéticamente para obtener un ahorro del 30% en el consumo de energía. 
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