El concurso logístico de Aena en Barajas despierta el apetito de los grandes inversores

Se prevé que inmobiliarias, promotores y fondos acudan a la convocatoria El gestor aeroportuario espera las propuestas en octubre

A la izquierda, en azul, la zona de la primera fase del polo logístico del Aeropuerto de Barajas.Aena

El concurso de Aena para encontrar un socio con el que desarrollar la primera fase del polo logístico junto al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas ha creado un enorme interés entre los posibles inversores tanto nacionales como internacionales, según las fuentes consultadas conocedoras de la operación. Los interesados deben crear una joint venture con Aena para desarrollar el primer lote de suelo que sale al mercado.

El sector inmobiliario da como casi seguros en la primera ronda de muestra de interés a las socimis Merlin Properties y P3 Logistic ­Parks; las grandes inmobiliarias especializadas como Logicor (de China Investment Corporation), Prologis, Segro, VGP, Panattoni, GLP o Montepino/Bankinter, y también a fondos como Blackstone, Patrizia, Axa, CBRE GI, Invesco o Ares.

A mediados de julio, Aena avanzó sus planes respecto al desarrollo inmobiliario en sus suelos junto a Barajas. La propuesta pasa por sacar un primer lote de terreno dedicado a la logística, de 28 hectáreas y en el que se podrá levantar superficie logística de alrededor de 150.000 m².

El gestor aeroportuario, presidido por Maurici Lucena, optaba de esta forma por trocear un plan mucho más ambicioso presentado en 2018 por el entonces ministro popular Íñigo de la Serna, que contemplaba una inversión de 3.000 millones de euros para desarrollar 562 hectáreas con 2,7 millones de metros cuadrados de edificabilidad en distintos activos como hoteles, oficinas, ocio, comercial o logística.

De momento, Aena comienza por el negocio logístico, que actualmente tiene una altísima demanda de construcción de almacenes debido al enorme empuje del comercio electrónico. Por eso, la propuesta de Lucena ha despertado mucho interés en el sector, que sin embargo ve como una oportunidad perdida que la cotizada no haya sido más ambiciosa en el tamaño del primer lote, ya que 150.000 m² de superficie logística es relativamente pequeño teniendo en cuenta que las nuevas meganaves pueden superar los 100.000 m². Igualmente, los inversores grandes creen que hubiese sido mejor sacar a licitación un lote con mayor superficie para ganar eficacia de costes y esfuerzo por ambas partes.

Maurici Lucena, presidente de Aena.Pablo Monge

Aena espera recibir en octubre las muestras de interés de los inversores, que en esta primera ronda solo tendrán que demostrar capacidad e idoneidad, solvencia técnica y económico-financiera. A final de año, se seleccionará al socio ya con las propuestas de plan de negocio y se adjudicará en el primer trimestre de 2022.

El gestor aeroportuario puso como condición para los inversores que tuvieran experiencia en el desarrollo de 300.000 m², de los que la mitad deben estar en suelo europeo. Para el sector, ese requisito es poco exigente y abre la puerta a propuestas de promotores logísticos que tienen experiencia en construir proyectos de llave en mano pero no en gestión.

Los futuros socios se aliarán en una joint venture en el que Aena aporta el suelo por 75 años a cambio del capital entre el 30% y el 49% de la sociedad y el inversor pone el capital para el desarrollo del activo.

El socio de Aena tendrá que permanecer en esa empresa conjunta al menos siete años. El gestor aeroportuario, empresa cotizada y controlada por el Estado, recibirá rentas proporcionales por alquileres.

El primer lote de la Airport City

 En la presentación virtual que este verano hizo Aena sobre el primer lote a concurso estaban presentes más de 200 interesados, según fuentes del sector, desde los grandes de este negocio logístico a empresas más pequeñas. En España, la socimi Merlin es el mayor propietario y desarrollador de naves, con alrededor de 1,9 millones de m², seguida de la estadounidense Prologis y Logicor, de capital chino. En los últimos meses han entrado con fuerza los fondos que buscan en este tipo de activos alternativas al negocio de oficinas y centros comerciales.

El nuevo proyecto de Aena de la denominada Airport City incluye 323 hectáreas de superficie, con una edificabilidad de 2,1 millones de m2 y cuenta como ventaja su ubicación y conexiones estratégicas.