Las comunidades de vecinos no pueden prohibir en sus estatutos los pisos turísticos

El Tribunal Superior de Justicia de Asturias considera que mantienen su carácter residencial, aunque se destinen a alojamiento vacacional

Cartel de la plataforma de alquiler de pisos privados Airbnb. Jens Kalaene
Cartel de la plataforma de alquiler de pisos privados Airbnb. Jens Kalaene

La prohibición establecida en los estatutos de una comunidad de propietarios de convertir las viviendas en pisos de uso turístico ha sido rechazada en una reciente sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, disponible en este enlace.

Los jueces han rechazado el argumento de los vecinos que consideraban claro el carácter empresarial o profesional que se desarrolla en los pisos turísticos, actividad prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios por la peculiar configuración del edificio. El inmueble, ubicado en el centro de Oviedo, está distribuido en dos portales diferenciados, uno de los cuales da acceso a las viviendas (donde se prohíben los pisos turísticos) y el otro a los locales y oficinas (donde se permiten las actividades empresariales o profesionales).

El Tribunal Superior de Justicia de Asturias ha desestimado el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la resolución de la Consejería de Empleo Industria y Turismo del Principado de Asturias que confirmaba la inscripción definitiva de una vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas como Vivienda de Uso Turístico.

Tanto la empresa propietaria de los pisos turísticos como el letrado del Servicio Jurídico del Principado de Asturias entienden que la finalidad para turismo o vacaciones está comprendida dentro del uso residencial y no como actividad profesional o empresarial. Además, en el mismo edificio existe otra empresa que tiene alquilados varios pisos. Denuncian que la comunidad permite los contratos del alquiler sobre las viviendas (contratos de uso residencial) y prohíbe el alquiler vacacional por entender que es una actividad empresarial.

Por otro lado existe autorización del Ayuntamiento, en cumplimiento de la normativa municipal, que declara los pisos como viviendas de uso turístico con una finalidad residencial. Diferencian entre uso de la vivienda, que es residencial, y actividad en la vivienda (con fines profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales) que según la propietaria de los pisos turísticos no existe.

Destino turístico

El Tribunal Superior de Justicia de Asturias recuerda que en varias de sus sentencias se establece que la vivienda no pierde su carácter residencial por estar destinada a alojamiento turístico temporal. El uso propio de residencia -ya sea provisional o permanente- mantiene su condición de domicilio y a pesar de que estos alquileres estén excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Aunque el propietario del inmueble alquile los pisos a una empresa con la finalidad de dar un rendimiento turístico a las viviendas para realizar al mismo tiempo una actividad comercial y otra de uso residencial de los pisos, esta doble situación no impide mantener el objetivo de las viviendas turísticas como residencia de sus moradores. Además, la Agencia Tributaria califica los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda como rendimientos de capital inmobiliario.

Por lo tanto, el uso turístico no deja de tener carácter residencial aun cuando tenga su consecuencia previa de un uso empresarial y mercantil por parte de la propietaria.

Uso residencial

En este caso no son aplicables los estatutos que prohíben expresamente que en las viviendas se desarrollen actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo. Los jueces tienen en cuenta que los pisos turísticos tienen un uso residencial mediante su arrendamiento como actividad económica consistente en la explotación comercial de dicha vivienda.

Los magistrados descartan que el concepto de residencia o uso residencial se identifique con permanencia o continuidad, a pesar de que los estatutos prohíban su conversión en domicilio principal o secundario de los turistas. La temporalidad tampoco es impedimento para que se desarrolle una actividad económica mediante la cesión del piso a terceros para su explotación turística y se considere como actividad empresarial.

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